年収800万円を超えたら、税金を意識した不動産投資を検討する価値があります。所得が増えるほど所得税や住民税の負担が重くなり、収入ほど手取りが増えない状態になるからです。
私は現役の整形外科医として働きながら、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。その実践を通じて感じるのは、高所得者に必要なのは単なる節税商品ではなく、利益を生む事業を持つことだという点です。
この記事では、年収800万円以上の医師や高所得者が、不動産投資によって可処分所得を増やす考え方と注意点を解説します。
年収800万円から税金を意識すべき理由
所得税は所得が増えるほど税率が高くなる仕組みです。動画内で示した目安では、695万円から900万円までの所得税率は23％、900万円を超える部分は33％です。境目を越えると税率が10ポイント上がるため、年収800万円前後から税金の仕組みを意識する必要があります。
もちろん、納税は社会を支えるために必要です。一方で、手元に残るお金を増やすには、税引き後のお金だけで生活費を払うのではなく、事業を持って適切に経費を使う視点が欠かせません。
その選択肢の一つが不動産投資です。家賃収入を生む事業を持てば、事業に必要な支出を経費として扱えます。医師の税金と不動産所得の関係は、医師の確定申告と節税の新常識｜不動産所得を持つ意味でも詳しく解説しています。
法人と経費で可処分所得を増やす
不動産投資は個人でも法人でもできますが、規模を拡大するなら法人で取り組む方法があります。法人は個人と税金の仕組みが異なり、不動産事業に関係する支出を経費にできるからです。
たとえば、物件の視察に必要な交通費、不動産について相談する際の飲食費、業務で使う文房具やパソコンなどは、不動産事業との関係を説明できれば経費になります。車や自宅の賃料についても、事業で使用している部分を経費として扱える場合があります。
重要なのは、所得税や住民税を支払った後の個人資金ではなく、税引き前の法人資金から事業上の支出を行えることです。これが可処分所得を増やす仕組みです。
月30万円の賃貸住宅を社宅にする例
動画では、月30万円の賃貸住宅に住み、そのうち約15万円を社宅として経費にする例を紹介しました。同じ15万円でも、所得税や住民税を支払った後のお金から出す場合と、税引き前の法人資金から出す場合では負担感が異なります。
税負担を40％と仮定した例では、経費を適切に使うことで、実質的には約40％引きでサービスを受けるのに近い効果が生まれます。ただし、自宅でしか使わないものまで経費にすることはできません。すべての支出には、不動産事業との明確な関連性が必要です。
節税目的だけの赤字物件は買わない
不動産投資の目的は、赤字を作ることではありません。節税効果や減価償却の大きさだけを強調し、収益性の低い物件を勧める営業には注意が必要です。
家賃収入が少なくても減価償却によって帳簿上の赤字を作り、その赤字で税負担を抑えられると説明される場合があります。しかし、節税できても物件自体に収益力がなければ、資金は手元から出ていきます。それは不動産投資の本質ではありません。
経費を使った結果として帳簿上の赤字になることはあります。それでも目指すべきは、家賃収入から利益を得られる経営です。節税は黒字を目指す過程で得られる副次的なメリットと位置づけます。
収益物件を選び、融資で規模を拡大する
節税効果を生かすにも、最初の物件選びが重要です。空室が増えて家賃が入らなければ、想定した経営はできません。物件を購入する前に、収益性と空室リスクを確認します。
成功確率を高めるために必要なのは、知識を身につけ、実績のあるメンターに相談できる環境を持つことです。毎月200名以上の医師に不動産投資を指南していますが、継続して成果を出す人ほど、購入前に第三者の意見を聞いています。築古物件を検討する際は、築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件も参考になります。
また、医師や高所得者は融資を活用できる可能性があります。一部の自己資金を頭金にし、融資によるレバレッジを使えば、手元資金だけで購入するより規模を拡大しやすくなります。
実際の勤務医の数字で節税効果を追ったのが不動産投資の節税は嘘か、ワンルームマンションの実例数字で検証した記事です。
まとめ
年収800万円を超えたら、税金を支払った後の手取りだけで考えるのではなく、事業と経費を活用して可処分所得を増やす視点を持つべきです。不動産投資は、そのための再現性がある選択肢です。
ただし、節税だけを理由に赤字物件を購入してはいけません。収益性のある物件を選び、適切な経費と融資を活用しながら、黒字経営と規模拡大を目指します。基礎から学ぶなら、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)も活用してください。
よくある質問
年収800万円を超えたら、不動産投資でどのように節税を考えるべきですか？
税金を支払った後の手取りだけで生活費を賄うのではなく、家賃収入を生む事業を持ち、経費を活用して可処分所得を増やす視点を持つことです。節税だけを理由に赤字物件を買わず、収益性のある物件で黒字経営と規模拡大を目指すことが重要です。
法人で不動産投資をすると、どのような支出を経費にできますか？
物件視察の交通費、不動産の相談時の飲食費、業務で使う文房具やパソコンなどは、不動産事業との関係を説明できれば経費にできます。車や自宅の賃料も事業で使用する部分は経費にできる場合があり、税引き前の法人資金から支出できる点が利点です。
節税目的だけで赤字の収益物件を買ってもよいですか？
買うべきではありません。減価償却で帳簿上の赤字を作って税負担を抑えられても、物件自体に収益力がなければ資金は手元から出ていきます。節税は黒字を目指す過程で得られる副次的なメリットと位置づけ、家賃収入から利益を得る経営を目指すべきです。
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