不動産投資を始めるときに最も重要なのは、物件を急いで買うことではありません。自分に合う投資手法を決め、収支を計算する力と相場観を身につけ、信頼できる相談相手と一緒に判断することです。
私は現役の整形外科医として働きながら、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。しかし、最もハードルが高かったのは最初の1棟・1軒でした。本や動画で知識を得ても、「この物件を買ってよいのか」という確信までは持ちにくいからです。
初心者が最初の投資で失敗を避けるには、次の順番で準備を進めます。
自分に合う不動産投資の種類を決める
最初に決めるのは、自分が購入する物件種別です。判断材料になるのは、勤務先や年収などの属性、自己資金、本業の忙しさ、休日や平日の夜に使える時間です。
自己資金が少なく、手間をかけられるなら築古戸建て
DIYが好きで、物件に時間を投下できる人には築古戸建てが選択肢になります。私は築約40年の戸建てを約20万円で仕入れ、残置物の撤去とリフォームを含めて総額約150万円を投じた経験があります。家賃は月5万5,000円となり、表面利回りは約40％でした。
床の塗装、畳の上に敷物を敷く作業、照明交換などは自分で行い、専門知識が必要な工事は内装業者へ依頼しました。DIYをしなくても業者へ任せられますが、その分の費用を収支に入れる必要があります。
属性と資金力があるなら土地付きアパート
一定の自己資金と融資を受けられる属性があり、より大きな規模を目指すなら、土地付きの一棟アパートが安定した選択肢です。ただし、複数の部屋があるため、空室対策の知識は欠かせません。
物件選びでは立地と利回りのバランスを見ます。立地がかなり良い築20年以下の物件でも、利回りは8〜9％以上を確保したいところです。築20年以上であれば、利回り10％以上のアパートが一つの目安になります。間取りも狭すぎない物件を選びます。築年数の古い物件を検討する際は、築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件も参考にしてください。
区分マンションは値上がり益だけに頼らない
都心の区分マンションやタワーマンションでは、購入後の値上がりによって利益が出る場合があります。しかし、築年数が古くなっても価格が上がり続ける保証はありません。
初心者は、将来の売却益であるキャピタルゲインだけで判断せず、家賃収入であるインカムゲインを重視します。需要がなくなりにくいエリアか、購入時点の価格は相場に合っているか、家賃から経費を引いて利益が残るかを確認します。
ポータルサイトは購入より相場の把握に使う
投資手法を決めたら、不動産ポータルサイトを継続して見ます。ただし、初心者がポータルサイトだけで優良物件を探すのは簡単ではありません。不動産業者が付き合いのある大家へ先に紹介し、購入されなかった物件が掲載されることもあるからです。専業大家や業者とのスピード勝負にもなります。
それでも、ポータルサイトは相場観を養うために役立ちます。次の項目を同じ地域内で比較してください。
- 物件価格と表面利回り
- 築年数と建物の状態
- 立地と想定家賃
- 間取りと空室状況
毎日比較していると、「この地域で、この築年数なら、この価格帯」という基準ができます。この基準が、業者から紹介された物件を判断する土台になります。
基礎知識を学び、自分で収支を計算する
初心者は、不動産投資の本を最低5冊ほど読み、基礎知識を身につけます。一つの手法だけを正解と考えず、複数の考え方を比較して、自分の属性と使える時間に合う方法を選びます。
次に必要なのが収支計算です。表面利回りだけでは、手元に残る利益はわかりません。減価償却、固定資産税、仲介手数料、空室対策費、融資金利、元金返済などを含めて計算します。
数字を自分で確認できなければ、営業担当者の説明が妥当か判断できません。医師は高収入や節税を切り口に物件を勧められることがありますが、購入理由は節税ではなく、賃貸経営として利益が残るかどうかです。失敗例については、年収1200万円の医師が破産危機｜不動産投資4つの罠で詳しく解説しています。
相談相手と不動産業者を見つけて購入判断を磨く
知識、収支計算、相場観を身につけたら、実際に不動産投資を行っている人へ相談します。大家の会、SNS、YouTubeなどを通じて接点を持つ方法があります。重要なのは、不動産に真摯に向き合い、個別の物件について具体的な助言ができる人を選ぶことです。
本や動画だけで学ぶと、知識は増えても実際の判断経験が不足します。その状態で業者と交渉すれば、利益の出にくい物件を紹介されても見抜けない可能性があります。私は毎月200名以上の医師に指南していますが、初心者ほど一人で結論を出さず、第三者の目線を入れることが重要だと考えています。
相談相手を確保したら、不動産業者を訪問し、希望するエリア、価格、築年数、利回り、物件種別を具体的に伝えます。紹介された物件について収支を計算し、現地を確認し、相談相手と議論する。この繰り返しで投資判断の軸が固まります。
購入前には融資条件、金融機関、価格交渉、空室内部の状態、必要なリフォーム箇所まで確認します。知識と判断軸が伝われば、不動産業者からも具体的な物件情報を紹介されやすくなります。
表面と実質の違いを含めて、表面・実質・ROI・CCRという4つの利回りの使い分けも併せてどうぞ。
手順の前に押さえておきたい考え方は、不動産投資を事業として捉える3つのマインドにまとめています。
まとめ
初心者が不動産投資を始める手順は明確です。自分に合う物件種別を決め、ポータルサイトで相場観を養い、本で基礎を学び、自分で収支を計算します。そのうえで、信頼できる相談相手と不動産業者を見つけ、個別物件を検討します。
成功の土台は、不動産投資の知識と常識を獲得して自分の軸を持つこと、そして一人で重要な判断をしないことです。最初の購入を急ぐ必要はありません。利益が残る根拠を数字で説明できる状態になってから買います。
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よくある質問
不動産投資は何から勉強すればよいですか？
物件購入を急がず、まず自分に合う投資手法（物件種別）を決め、ポータルサイトで相場観を養い、本を最低5冊ほど読んで基礎を学び、自分で収支を計算します。そのうえで信頼できる相談相手と不動産業者を見つけ、個別物件を検討する順番が失敗を避ける土台になります。
自己資金が少ない初心者にはどの物件種別が向いていますか？
自己資金が少なく、DIYなど物件に手間と時間をかけられる人には築古戸建てが選択肢になります。記事では築約40年の戸建てを約20万円で仕入れ、リフォーム等を含め総額約150万円を投じ、家賃月5万5,000円で表面利回り約40％となった例が紹介されています。
不動産ポータルサイトは物件購入にどう活用すればよいですか？
優良物件は業者が付き合いのある大家へ先に紹介されることもあり、初心者がポータルサイトだけで探すのは簡単ではありません。物件価格や表面利回り、築年数、立地などを同じ地域内で毎日比較して相場観を養うために使い、その基準を紹介物件の判断の土台にします。
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