不動産投資で最初に検討するアパートは、6〜10部屋程度を中心に考え、多くても12部屋程度に抑えるのが現実的です。
部屋数が多ければ家賃収入の規模を大きくしやすく、資産拡大の速度も上がります。しかし、14部屋以上になると、同じ敷地内にある自分の部屋同士が入居者を取り合う可能性が高まります。物件価格が大きくなれば、地域を分けた分散投資や将来の売却も難しくなります。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を保有し、年間家賃収入は3,000万円です。その実践を踏まえても、部屋数は多ければよいという単純な話ではありません。自己資金、融資、空室対策、売却まで含めて決める必要があります。
14部屋以上のアパートで空室リスクが高まる理由
14部屋以上あるアパートでは、一つの空室を埋めても、別の部屋が空く状況が起こり得ます。いわば、同じ物件内で自分の部屋同士が競合する状態です。
部屋数が多い物件そのものが悪いわけではありません。ただし、購入するなら空室対策のノウハウが欠かせません。入居希望者から見て各部屋の魅力が弱ければ、空室が増えたときに埋めるのが難しくなります。
内装で差別化する場合、過剰な費用をかける必要はありません。たとえば、白一色ではなくグレーやベージュのアクセントクロスを使う、一般的な茶色の床ではなく明るくスタイリッシュなクッションフロアやシートを採用する方法があります。照明を整えるだけでも、内見時の印象は変わります。
キッチン、トイレ、浴室などの水回りも重要です。必要な箇所には適切に費用をかけ、清潔感と使いやすさを整えます。こうした対策を実行できない段階で大規模なアパートを購入すると、複数の空室を抱えるリスクが高まります。
数千万円規模のアパートは分散と売却を考えやすい
14部屋ほどの規模になると、物件価格が1億円近く、場合によっては2億円程度になることがあります。一つの物件に投資額が集中すると、地域を分けて複数の物件を持つことが難しくなります。
一方、4部屋、6部屋、8部屋といった数千万円規模のアパートを異なる地域で取得すれば、土地による分散投資を進められます。一つの地域の賃貸需要に依存しすぎない運用が可能です。
売却のしやすさも見逃せません。数千万円規模なら、現金で購入する人や融資を利用して購入できる人がいます。1億円を超える物件は手を出せる買主が限られるため、数千万円規模のほうが出口を取りやすくなります。
物件を購入するときは、保有中の家賃収入だけでなく、誰に売却できるかまで確認してください。表面上の利回りだけで判断する危険性については、千葉県・利回り8％の築浅アパート｜買う前に疑う3つの罠でも解説しています。
資産拡大を目指すなら6〜10部屋が有力
部屋数を減らしすぎれば安全になるとも限りません。一定の属性があり、銀行から融資を受けられる人なら、2部屋や4部屋よりも、6部屋、8部屋、10部屋のアパートを選ぶほうが資産拡大は速くなります。
アパート経営では、4部屋でも8部屋でも運営の手間は大きく変わりません。それなら、無理なく融資を受けられ、空室にも対応できる範囲で部屋数を増やすほうが効率的です。
ただし、最適な規模は全員共通ではありません。次の条件を整理して決めます。
- 用意できる自己資金
- 融資を受けられる金額と銀行との関係
- 目標とする資産拡大の速度
- 実行できる空室対策
- 地域分散と売却のしやすさ
特に1棟目では、物件だけでなく融資先の選択が購入可能な規模を左右します。詳しくは不動産投資の1棟目におすすめの銀行｜融資先の選び方をご覧ください。
まとめ
不動産投資で選ぶアパートは、部屋数が多いほど有利とは限りません。14部屋以上では、自分の部屋同士の競合、空室対策の難しさ、投資額の集中、売却先の減少が課題になります。
初期段階では6〜10部屋を中心に検討し、多くても12部屋程度に抑えるのが妥当です。そのうえで、自己資金と融資余力が小さければ4部屋程度も検討し、十分な空室対策ができるなら、より大きな規模を選びます。
物件規模は、購入時の勢いではなく、運営と出口まで見通して決めてください。医師が不動産投資を始める際の基本は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)でもまとめています。
よくある質問
不動産投資で最初に購入するアパートは何部屋が最適ですか？
6〜10部屋程度を中心に検討し、多くても12部屋程度に抑えるのが現実的です。部屋数が多いほど家賃収入の規模は大きくしやすい一方、14部屋以上では同じ物件内で部屋同士が入居者を取り合うリスクや、投資額の集中、売却の難しさが課題になるためです。
14部屋以上のアパートで空室リスクが高まるのはなぜですか？
一つの空室を埋めても別の部屋が空き、同じ物件内で自分の部屋同士が入居者を取り合う状態になり得るためです。購入するなら、アクセントクロスや照明の工夫、水回りの整備といった空室対策のノウハウが欠かせません。
数千万円規模のアパートにはどのようなメリットがありますか？
4部屋、6部屋、8部屋といった数千万円規模のアパートを異なる地域で取得すれば、土地による分散投資ができ、一つの地域の賃貸需要に依存しすぎない運用が可能です。また、1億円を超える物件より買主が多いため、売却の出口も取りやすくなります。
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