千葉県、駅徒歩15分、築7年、利回り8％。一見すると、すぐに買いたくなる条件です。しかし、私の結論は明確です。この数字だけで買ってはいけません。
需要のあるエリアに建つ築浅アパートの利回りが相場より高いなら、最初に考えるべきことは「なぜ安いのか」です。売主が相場を知らない可能性よりも、価格を下げなければ売れない問題が隠れている可能性を先に検証します。
私は現役の整形外科医として働きながら、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。その経験から断言できるのは、高利回り物件ほど数字を分解して見る必要があるということです。
利回り8％を見たら「なぜ」と疑う
物件の利回りを高く見せる要素は、安い物件価格と高い家賃収入です。したがって分析では、価格が安い理由と、記載された家賃が本当に得られるのかを別々に確認します。
特に注意したいのが、満室想定利回りです。満室想定とは、すべての部屋が想定家賃で埋まった場合の数字にすぎません。現状の入居率や実際の賃料とは一致しないことがあります。
利回りの種類や数字の読み方を整理したい方は、不動産投資の利回りとは？4つの種類と計算式・目安も確認してください。
築浅アパートの高利回りを見抜く3つの調査
1．周辺の賃貸市場と競合物件を調べる
まず、賃貸ポータルサイトで周辺の競合を調査します。今回の事例では、同程度の新築・築浅アパートが周辺に乱立し、狭いワンルーム同士で厳しい家賃競争が起きていました。
現在の家賃が物件固有の魅力によって成立しているのか、競争に勝つために下げた結果なのかでは、将来性がまったく異なります。供給過多の地域では、今後も家賃が下落するリスクがあります。
一般に、狭い間取りほど競合が多くなりやすい一方、1LDK、2LDK、3LDKと広くなるにつれて供給は少なくなります。広い部屋は希少性があり、長期入居にもつながりやすいため、運営の安定性を判断する材料になります。
2．駅徒歩だけでなく地形と擁壁を確認する
「駅徒歩15分」という表記だけでは、物理的なアクセスは判断できません。Googleマップの地形表示やストリートビューを使い、坂道や高低差を含めて駅からの経路を疑似的に確認します。もちろん、最終的には現地確認が必要です。
今回の物件では、建物が崖の上にあり、擁壁が存在していました。擁壁が傷んでいれば、将来の解体や再建築時に1,000万、2,000万円単位の工事が必要になる可能性があります。
問題は、購入時点で将来の建物の構造や重量が決まっていなければ、行政にも擁壁のやり直しが必要か断定できない場合があることです。初心者が出口戦略を持たずに擁壁物件を買うことは勧めません。
再建築をせず、大規模なリフォームで建物を使い続ける、将来は倉庫として貸す、土地貸しや駐車場として活用するといった選択肢はあります。ただし、大規模リフォームでは申請の要否を含め、施工業者や関係窓口への確認が欠かせません。購入前から複数の出口を設計できる場合に限り、擁壁物件は検討対象になります。
3．レントロールと想定家賃の根拠を確認する
レントロールは、各部屋の家賃や入居時期をまとめた表です。今回の物件は利回り8％と記載されていましたが、実態は満室想定利回りでした。
入居中の半数は家賃6万円である一方、空室部分は家賃7万円で埋まる想定になっていました。既存の部屋が6万円なのに、空室だけ7万円で成約できる根拠が示されていなければ、その想定を採用してはいけません。
想定家賃が相場より高ければ、空室が半年、1年と続き、返済だけが進む状態になり得ます。確認すべきなのは、満室時の見栄えのよい数字ではなく、現在の入居状況、実際の賃料、募集条件、周辺の成約可能な家賃です。
こうした物件が医師に持ち込まれる背景は、不動産投資はやめとけと言われる理由と、医師がカモにされる構造で解剖しています。
まとめ
千葉県の築浅・利回り8％アパートは、数字だけなら魅力的です。しかし今回の事例では、ワンルームの供給過多、擁壁という物理的リスク、根拠の弱い想定家賃が確認できました。したがって、提示条件のままでは買いとは判断できません。
高利回り物件を検討するときは、次の3点を必ず確認します。
- 賃貸ポータルサイトで周辺の競合と供給量を調べる
- 地形、駅からの経路、擁壁などを現地で確認する
- レントロールを入手し、想定家賃の根拠を検証する
アパート投資で避けるべき条件は、アパート経営で失敗する物件4選でも解説しています。
不動産投資は、物件資料を眺めるだけで成功できるほど単純ではありません。高い利回りには高くなる理由があります。その理由を自分で説明できない物件は買わない。この原則を徹底してください。
判断の土台を体系的に身につけたい方は、拙著初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)も参考にしてください。
医師の不動産投資を、正しい順番で学ぶ
「不動産を始めたいけど、どこから始めたらいいかわからない・・」
「やるからには、不動産投資を成功させたい」
そんな思いを抱えている先生のために、医師が不動産投資を最短で成功させるための極意をお伝えします。
- 特典① いなせ式【医師の不動産最短攻略セミナー】を無料公開
- 特典② Amazon売れ筋ランキング1位を獲得した『初心者から始める医師の不動産投資』第1章を無料で読めます
一歩踏み出す勇気がある医師のみ成功する。
不動産投資で人生を豊かにするために、一緒に学んでいきましょう！