「先生、資産形成のご案内で……」——外来の合間や医局に、突然かかってくる不動産投資の営業電話。結論から言います。その場で即決しない、折り返さない、曖昧に流さずはっきり断る。この3つを守るだけで、勧誘トラブルの大半は防げます。
まず知っておいてほしいのは、狙われているのはあなただけではないということです。日経メディカルが2026年7月に公表した調査（医師会員7,856人が回答）では、63.4%の医師が「不動産投資の勧誘を受けた経験がある」と答えています。実際に投資用不動産を購入した経験がある医師も10.3%いました。医師でいる限り、勧誘は「来るもの」と考えて備えたほうがいいのです。
申し遅れました。整形外科医のいなせです。私は2019年に不動産投資を始め、現在はアパート9棟・戸建て5軒、年間の家賃収入は3,000万円を超えています。この経験をもとに毎月200名以上の医師に不動産投資を教えており、勧誘で困っている先生の相談も数多く受けてきました。この記事では、実際の手口と、明日から使える断り方・見分け方をまとめます。
医師を狙う勧誘の手口5パターン
①病院・医局への直接電話
最も古典的で、今も現役の手口です。「病院の税務を担当している者です」といった曖昧な名乗りで電話をかけ、「先生、所得税・住民税が高くないですか？」から入る。私自身、この手の電話で外のファミレスに呼び出され、営業を受けた経験があります。
本当に病院の税務に関わる人が、個別の医師に投資商品を売り込む電話をかけてくることはありません。名乗りが曖昧な時点で、電話を切って問題ありません。
②「生命保険代わり・年金代わり・節税」の3点セット
営業トークはほぼ定型です。ローンに付く団体信用生命保険を「生命保険代わり」、完済後の家賃を「年金代わり」、購入初年度の赤字による還付を「節税」と呼ぶ。この3点セットが出てきたら、ワンルーム営業の教科書どおりのトークだと思ってください。
とくに「節税」は要注意です。還付金は赤字（＝実際の出費）を作ったから戻ってくるだけのお金で、儲けではありません。このカラクリは「節税になります」は本当かを検証した記事で数字を使って解剖しているので、節税トークを受けた先生はぜひ読んでください。
③学会・セミナー・同僚医師からの紹介
「医師向け資産形成セミナー」や、先輩・同僚医師からの紹介は、警戒心が緩むぶん電話より通りやすい経路です。しかし、紹介で物件が売れると紹介者に業者から10万〜20万円ほどのキックバックが入るケースがありますし、紹介してくれた先輩自身が騙されて買っていることも珍しくありません。「先輩がやっているから安心」という等式は成り立たないのです。
セミナーも同じで、主催者の収益源が「参加費」ではなく「物件販売」なら、講義の中身は販売への導線です。無料で豪華な会場・懇親会付きのセミナーほど、その費用を回収する売り物があると考えるべきです。
④「先生だけに非公開物件」「手数料無料」の特別扱い
「先生だけに未公開物件をご紹介します」「今回は手数料をいただきません」。特別扱いの演出も定番です。
実例を挙げます。ある先生が「最初の1戸の練習に」と勧められた物件は、よく聞くと直前に別の買い手が融資否決で流れた物件でした。業者は「手数料なしで構いません」とまで言ってきた。うまい話に見えますが、透けて見えるのは「早くこの在庫を処分したい」という業者側の事情です。本当に良い物件なら、手数料を捨ててまで急いで売る必要はありません。特別扱いは、あなたが特別だからではなく、売り手が急いでいるから起きるのです。
⑤収支計画の化粧と、不正確なトーク
提案書に載っている収支計画は、家賃が下がらず、空室も出ず、修繕費もかからない楽観シナリオだけで作られていることがほとんどです。家賃下落・空室・金利上昇を織り込んだ悲観シナリオは、こちらから求めない限りまず出てきません。
また、営業担当の説明が正確とは限りません。ある先生は業者との面談で「築が古すぎると火災保険に入るのが難しかったりしますよ？」と言われました。実際には、築古物件でも火災保険は普通に掛けられます。業者は自社商材の外のことは知らないか、自社商材に誘導するために不正確なことを言う場合がある——この前提で聞いてください。
断り方の原則は「即決しない」——具体フレーズ集
断り方の核心はシンプルで、その場で何も決めないことです。相手は即決させるプロですから、土俵に乗らないのが一番強い。そのうえで、曖昧な断り方は「まだ脈がある」と解釈されるので、意思表示ははっきりと。使えるフレーズを挙げます。
- 「投資の話はすべて顧問税理士を通すことにしています。資料だけ置いていってください」——即決を封じ、第三者のチェックを予告する一言。実際に相談相手を持っておくのが理想です
- 「その場では契約しない主義です。検討して必要ならこちらから連絡します」——連絡の主導権をこちらに戻します
- 「不動産投資をするつもりはありません。今後の連絡は不要です」——脈なしを明確に。「今は忙しいので」のような理由付きの断りは、「では来月」と再アタックの口実になります
しつこく続く場合の対処も知っておいてください。まず、病院にかかってくる営業電話は、個人で抱え込まず事務に共有して取り次がないようにしてもらうのが有効です。医局全体で同じ業者から電話が来ていることも多く、組織として断つほうが早い。
また、宅建業法では、「契約しない」と告げた相手への再勧誘は禁止されています。断ったのに電話が続くなら、「断った相手への再勧誘は宅建業法で禁止されていますよね」と伝えるだけで、大半の業者は引きます。それでも続く相手は、法律を承知で押してくる業者ということですから、なおさら関わってはいけません。
危ない話の見分け方——2つの質問で判定する
断るべきか、聞く価値があるか。迷ったときは次の2つの質問で判定してください。
質問①「その物件、あなた自身は買いますか？」
営業担当に直接聞いてみてください。本当に儲かる物件なら、業者が自社で買うか、付き合いのある投資家に回すのが合理的です。わざわざ電話営業のコストをかけて、面識のない医師に売る必要はありません。あなたの担当の銀行員が自分のお金で買うか、という視点でも同じです。医師は高年収と属性の強さで融資がつきやすいぶん、「物件」ではなく「あなたの給料袋」に融資がついている場合があります。この構造は医師がカモにされる構造を解説した記事で詳しく書きました。
質問②「悲観シナリオで引き直しても成立しますか？」
提示された収支計画を、家賃1〜2割下落・一定期間の空室・金利上昇・修繕費発生の条件で引き直してもらってください。悲観シナリオでも手残りが出る物件なら検討の余地がありますが、楽観シナリオでようやくトントンの物件は、時間の経過とともにほぼ確実に赤字へ落ちます。引き直しを渋る業者、悲観シナリオを出せない業者は、その時点で見送りで構いません。
実際に医師が騙された物件の実例と数字は医師が不動産投資で騙される3つの罠にまとめています。手口の解像度を上げておくことが、一番の防御になります。
まとめ——勧誘は断り、学ぶ順番は自分で決める
- 医師の63.4%が不動産投資の勧誘を受けている。勧誘は「来るもの」として備える
- 病院への電話・3点セットトーク・紹介やセミナー・特別扱いの演出・楽観シナリオの計画書が定番の手口
- 断り方の原則は「即決しない」。曖昧にせず「連絡不要」と言い切り、病院経由の電話は事務に共有する。断った後の再勧誘は宅建業法で禁止されている
- 見分け方は2つの質問。「業者自身は買うか」「悲観シナリオで成立するか」
最後にひとつ。勧誘を全部断ることと、不動産投資をやらないことは別の話です。私は不動産投資そのものは、医師の人生の選択肢を広げる強力な手段だと考えています。問題は、売り込まれた商品から始めてしまうこと。学ぶ順番を自分で決め、数字を自分で見られるようになってから動けば、不動産投資は怖いものではありません。体系立てて学びたい先生は、拙著初心者からはじめる医師の不動産投資（Amazon不動産投資部門1位）から始めてみてください。勧誘電話を切る自信が、まるで変わるはずです。
医師の不動産投資を、正しい順番で学ぶ
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