アパート経営で儲からない人が多い理由は、アパートという投資手法そのものに問題があるからではありません。「アパートなら儲かる」と考え、利回りや融資条件だけで購入を決めてしまうからです。
私は現役の整形外科医として働きながら、不動産投資を実践しています。その経験から断言できるのは、物件資料に書かれた数字だけでは投資の成否を判断できないということです。
アパート経営には、複数戸から家賃を得られる強みがあります。一方で、土地、道路、間取り、駐車場、入居需要、築年数などを総合的に確認しなければ、売るに売れない物件を抱えることになります。初心者ほど、購入前の調査に時間をかける必要があります。
アパート経営は正しく選べば儲かる
不動産投資には、区分マンション、新築アパート、中古アパート、戸建て、RCマンション一棟など、さまざまな選択肢があります。どの手法にも特徴があり、投資家の所得、自己資金、使える時間によって適した選択は変わります。
その中でもアパート経営の大きなメリットは、家賃収入を複数戸に分散できることです。戸建てや区分マンションを一つだけ所有している場合、退去が発生すると家賃収入はゼロになります。しかし、4戸や6戸のアパートなら、一部屋が空いても失われる家賃は全体の一部です。
さらに中古アパートは、比較的高い利回りを狙える場合があります。一つの土地に複数の部屋がまとまっているため、複数の戸建てを別々に所有するより、建物や入居状況を把握しやすい点もメリットです。物件取得のために銀行や決済へ出向く手間を考えても、一度の購入で複数戸を持てる効率は無視できません。
つまり、アパート経営は有効な手法です。ただし、これは適切な物件を適切な条件で購入した場合に限ります。
初心者がアパート経営で儲からない3つの理由
利回りだけで判断してしまう
物件選びで最も危険なのは、表面上の利回りだけを見て判断することです。不動産投資では、土地の面積、市街化区域か市街化調整区域か、前面道路が公道か私道かといった条件も確認しなければなりません。
間取りと駐車場の数が地域の需要に合っているか、現在の入居状況に無理がないか、土地の需要や人口動態がどうなっているかも重要です。利回りが高く見えても、賃貸需要が弱ければ想定した家賃収入は続きません。
融資の受けやすさを安全性と混同する
新築や築浅の物件は、長期の融資を受けやすい傾向があります。自己資金が少なくても購入できると、「損をしても大きな問題にはならない」と感じるかもしれません。しかし、手出しが少ないことと、投資リスクが低いことは別です。
業者の利益が乗った割高な物件をフルローンで購入し、運営費によって収支が圧迫されれば、毎月の利益は残りません。売却価格がローン残債を下回れば、売りたくても売れない状態になります。
特に医師は、融資を受けやすい属性を理由に区分マンションを勧められやすいため注意が必要です。勧誘の構造については、医師が不動産投資でカモにされる構造でも詳しく解説しています。
物件資料だけで購入を決める
物件資料から読み取れる情報には限界があります。資料上は魅力的でも、現地へ行くと見過ごせない問題が見つかることがあります。
現地では建物の状態だけでなく、接道、周辺環境、駐車のしやすさ、入居者が暮らす場としての使い勝手まで確認します。調査を省略すると、購入後に多額の解体費用や再建築費用が必要だと判明する可能性があります。
資料を総合的に読み、現地で事実を確認する。この二段階を省かないことが、失敗を避ける基本です。
新築より中古のほうが簡単とは限らない
初心者は、新築や築浅のほうが安心だと考えがちです。しかし、新しい物件ほど価格が高くなりやすく、厳密な収支計算が必要です。融資期間が長く、見た目がきれいだから安全とは言い切れません。
中古物件にも修繕や建物状態の確認が必要ですが、新築にも別の難しさがあります。重要なのは築年数だけで優劣を決めず、購入価格、家賃、運営費、融資条件、地域の需要を一体として判断することです。
融資を受けられる金額を、そのまま使ってよい金額と考えてはいけません。融資と物件選びの関係は、不動産投資の融資枠1億円をどう使うかも参考になります。
まとめ
アパート経営で儲からない原因は、利回り、築年数、融資の受けやすさといった一つの要素だけで物件を判断することです。アパート自体は、空室リスクを複数戸に分散でき、規模を拡大しやすい有効な投資手法です。
一方で、土地、接道、間取り、駐車場、入居状況、地域需要、人口動態、出口戦略まで確認しなければなりません。物件資料を読み込み、必ず現地調査を行い、分からない点を残したまま契約しないことが重要です。
アパートだから儲かるのではありません。条件を総合的に判断し、買うべき物件だけを選ぶから利益が残ります。
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よくある質問
アパート経営で儲からない人が多いのはなぜですか？
アパートという投資手法自体に問題があるのではなく、利回りや築年数、融資の受けやすさといった一つの要素だけで物件を判断してしまうからです。土地、接道、間取り、駐車場、地域需要、人口動態などを総合的に確認し、買うべき物件だけを選ぶことで利益が残ります。
アパート経営のメリットは何ですか？
家賃収入を複数戸に分散できることです。戸建てや区分マンションを一つだけ所有していると退去で家賃収入がゼロになりますが、4戸や6戸のアパートなら一部屋が空いても失われる家賃は全体の一部です。中古アパートは比較的高い利回りを狙える場合もあります。
融資を受けやすい新築や築浅の物件なら安全ですか？
融資の受けやすさと投資リスクの低さは別です。業者の利益が乗った割高な物件をフルローンで購入すると、運営費で収支が圧迫されて利益が残らず、売却価格がローン残債を下回れば売りたくても売れなくなります。価格、家賃、運営費、融資条件、地域需要を一体として判断することが重要です。
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