「自分は大丈夫」——不動産投資で大きな損をした方の多くが、買う前はそう思っていました。特に医師の先生方は、医学部を出て国家資格を取り、現場でチームをまとめてきた自負があります。その「自分は優秀だから失敗しない」という自信こそが、実は悪質な業者にとって一番おいしい餌になります。この記事では、実際に私のもとへ相談が寄せられた「騙された物件」の実例を3つ解剖し、同じ轍を踏まないためのポイントを整理します。
申し遅れました。不動産投資メンターのいなせです。私は整形外科医として働きながら不動産投資を続け、現在は週1勤務まで本業を減らし、アパート9棟・戸建て5軒、年間の家賃収入は3000万円を超えています。勝ちパターンも失敗パターンも数多く見てきた立場から、正直にお伝えします。
なぜ「優秀な医師」ほど狙われるのか
まず前提として知っておいてほしいのは、不動産投資だけで何十億円も動かしているプロですら、物件選びで致命的なミスを犯し、数千万円単位の損を出すことがある世界だということです。プロでも見抜けない罠を、忙しくて不動産を学ぶ時間のない医師が、「信頼できそうな業者さんの紹介だから」という理由だけで見抜けるはずがありません。
しかも医師は、高年収と医師免許という強い属性を持っているため、融資がつきやすい。つまり業者から見れば「高く売りつけやすいお客さん」でもあります。ここから、実際にあった3つの事例を見ていきます。
罠①：高値掴みした築古ワンルーム——「フルローンが出た」は喜べない
1つ目は、私も再三注意喚起している区分ワンルームです。「新築ワンルームは利回りが低いから、中古（築古）なら多少マシだろう」という中途半端な知識で、2000万円の築古ワンルームを購入した方の相談が実際にありました。表面利回り（年間家賃÷物件価格の見かけの数字）は6%。新築や築浅が4〜5%の水準ですから、一見悪くなさそうに思えます。
ところが蓋を開けてみると、ローン返済と経費を引いた後の手残り（キャッシュフロー）は毎月赤字。しかも高値掴みでした。注目すべきは、この物件に自己資金ゼロのフルローン、それどころか諸経費まで含めた融資が出ていたことです。
「フルローンが出た＝銀行がこの物件を評価してくれた」と受け取る方が多いのですが、実態は逆のことがあります。業者と提携する金融機関は、物件単体では赤字になるだろうと分かっていても、「この人は医師免許があり本業の収入も潤沢だから、赤字を自分の給料で補填してでも返済してくれる」と踏んで融資を出すことがあるのです。つまり評価されているのは物件ではなく、あなたの給料袋です。
この手の物件は出口も悲惨です。売ろうにも同じ提携ローンが次の買い手に使えないことが多く、業者の利益と仲介手数料が上乗せされた価格で買っているため、売却額では残債を返しきれない。結局の出口戦略は「次に高値掴みしてくれる人を探す」ことになってしまいます。それが嫌なら、損益分岐に到達するまで赤字物件を持ち続けるしかありません。
さらに、この業界でよくあるのが担当者の音信不通です。売った側の担当者も「この物件は良くない」と内心分かって売っていることがあり、そういう仕事を続ければ心を病んで辞めていきます。引き継ぎがされないまま「担当がいません」「電話がつながりません」となり、途方に暮れて私のところへ連絡が来る——そういう相談が実際にあるのです。数ある物件種別の中で、ワンルーム・1Kの区分は最も儲かる可能性が低い部類です。やるなら土地付きの一棟物件のほうが断然良い、というのが私の一貫した考えです。
罠②：内見せずに買った1億3000万円のRC一棟——購入1ヶ月半で水漏れ発生
2つ目は、1億3000万円で購入されたRC（鉄筋コンクリート造）の一棟マンションの事例です。購入されたのは医師の方でしたが、空室があるのに、その部屋の中を見ずに購入してしまったそうです。蓋を開けてみると、その空室は床が抜けて穴があいている状態でした。
さらにダブルパンチで、所有からわずか1ヶ月半で水漏れが発生。漏水箇所がどうしても特定できず、風呂・洗面所・キッチンといった水回りの配管を建物の外側に通し直す「外部配管」の工事が必要になり、その見積もりが約2000万円。現在は不動産会社・金融機関と裁判で争っている、という相談でした。
この物件は築30年前後。RCは「頑丈だから安心」というイメージがありますが、この築年数になれば雨漏りや水漏れは普通に起こります。しかもRCは修繕費の単価が大きく、一度の工事で数百万〜数千万円が飛ぶことがある。だからこそ築古のRCを買うなら、修繕費を織り込んでも耐えられるだけの高い利回りを確保するか、大きなトラブルが出る前に売り抜ける出口戦略をセットで考える必要があります。空室だらけの物件を再生して満室にし、利回りが低くても買われる状態にして売却益を取る——そういう明確な戦略があるなら別ですが、何も考えずに築古RCを買うのは大きなリスクです。私が築古RCをおすすめしづらいのは、まさにこういう事態があり得るからです。
罠③：資料には絶対に載らないリスク——高利回りアパートの「隣人」
3つ目は、表面利回り11%と数字上はなかなか良く、建物もある程度きれいな、一見「完璧」に思えるアパートの事例です。ところが購入直後に判明したのは、隣の住人が大量の鳩に餌付けをしている、いわゆる「鳩屋敷」だったことです。物件は鳩のフンまみれになり、それを嫌がった入居者が次々と退去。空室が増え続け、結局は損切りで売却せざるを得なくなりました。
この方は、現地調査をせずに買付を入れ、銀行融資を引いて、物件を一度も見ずに購入していました。販売資料には利回りも間取りも載りますが、隣人のトラブル、匂い、騒音、基礎コンクリートのひび割れ、管理の状態、周囲の住環境——こうした情報は絶対に載りません。現地に行かなければ分からないことが、投資の成否を左右するのです。
実は「うちのお客さんはみんな物件を見ずに買付を入れますよ」と業者に言われた、という受講生の先生もいました。私は「それはさすがにやめましょう。チェックリストを持って必ず現地に行って、確認しながら進めないと失敗します」とお伝えし、その先生はきちんと現地調査をした上で良い物件を購入できました。株を買う感覚でクリックひとつで物件を買うのは、地に足のついた投資ではありません。
3つの事例に共通する教訓
ここまでの事例には、はっきりした共通点があります。
- 表面利回りだけで判断している——見かけの数字ではなく、返済・経費・税金を引いた後の手残り（キャッシュフロー）と、修繕リスクまで含めて判断する
- 現地を見ていない——空室の内部、隣人、匂い、騒音、基礎のひび割れ、管理状態。資料に載らない情報こそ現地で確認する
- 「融資が出た」を物件へのお墨付きと誤解している——評価されているのは物件ではなく、あなたの属性かもしれない
- 出口を考えずに買っている——売るときに誰が・どんな融資で買えるのか。土地値の下支えはあるか。買う前に出口を設計する
そしてもうひとつ、構造的な話をしておきます。仲介業者は取引が成立して仲介手数料をもらうビジネスです。売主から買主に物件が渡れば、その後のことまで責任を負ってくれるわけではありません。中には平気で事実をごまかしてでも取引をまとめようとする人もいます。最後に自分の身を守れるのは、知識を持った自分自身だけ——これが不動産投資の大前提です。
まとめ：騙されないための最短ルート
- 「自分は優秀だから大丈夫」という自信こそが、悪質業者の一番好む餌になる
- フルローンの築古ワンルームは、物件でなく「あなたの給料」に融資がついている可能性を疑う
- 築古RCは修繕一発で数千万円が飛び得る。高利回りの確保か売り抜けの戦略なしに手を出さない
- 資料に載らないリスクは現地にしかない。チェックリストを持って必ず現地調査をする
- 失敗パターンには再現性がある。先人の知恵を借りるのが、最も成功確率の高い道
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