不動産投資の一棟目には、広めの間取りで、十分な利回りがあり、複数の出口戦略を取れる一棟物件がおすすめです。
一棟目は、その後の投資方針を左右します。最初に正しい運用を経験すれば、不動産投資の仕組みを理解でき、二棟目、三棟目へ進む心理的なハードルも下がります。反対に、収益性の低い物件を買うと、売却できず、赤字を抱えたまま融資余力まで失う可能性があります。
私は現役の整形外科医として働きながら不動産投資を実践しています。本記事では、初心者が一棟目を選ぶときに確認すべき条件を具体的に解説します。
一棟目は広めの間取りを選ぶ
一棟目でまず重視すべき条件は、間取りの広さです。ワンルームや1Kなどの狭い間取りは供給が多く、近隣に新築アパートが建つと入居者を奪われやすくなります。築年数の経過に伴う家賃下落も大きく、空室リスクが高まりやすい物件です。
区分マンションを一室買い、問題なく運用できると、同じ業者から二室目、三室目を勧められることがあります。しかし、物件価格に業者の利益が大きく上乗せされていれば、残債より低い価格でしか売却できない状態になりかねません。持ち続けても赤字、売ろうとしても借金が残るという状況は避けるべきです。
特に、青色申告や事業的規模のメリットだけを強調し、区分マンションを次々に買わせる提案には注意が必要です。ワンルーム投資と節税の関係は、不動産投資の節税は本当に効くのか、実例数字で検証した記事でも詳しく解説しています。
戸建て投資はリフォームの勉強になるため、一軒、二軒を経験する意味はあります。ただし、年収が高く、投資規模を早く拡大したい方が戸建てだけを主力にすると、拡大スピードは遅くなります。そのため私は、一棟アパートや重量鉄骨マンションを軸にする方法をおすすめします。
所有欲ではなく利回りと収支で判断する
駅に近い物件、大手業者が建てた物件、外観がきれいな物件は魅力的に見えます。しかし、所有欲を満たすことと、不動産投資で利益を得ることは別です。自分が住む家ではないため、見栄えやブランドだけで判断してはいけません。
利回りが4％や5％の物件は、将来の市況や物件価格の上昇に左右されやすくなります。都心の物件価格が上昇して利益を得られることはありますが、それは市況がよかったという側面を無視できません。未来の相場を正確に予測することはできないため、キャピタルゲインだけに頼る投資は避けるべきです。
私は、利回りが高く、かつ一定の賃貸需要を見込める立地を選びます。都心か地方かという単純な二択ではなく、購入後の家賃収入で収支が成立するかを確認します。この考え方は、インフレ時代の不動産投資戦略でも取り上げています。
収支シミュレーションと出口戦略を購入前に決める
表面利回りだけを見て物件を買ってはいけません。固定資産税、不動産取得税、火災保険、地震保険、空室による損失、入居付けに必要な費用などを含めて計算します。減価償却も踏まえ、保有中に手元へいくら残るのかを確認する必要があります。
さらに重要なのが出口戦略です。五年後、十年後に利回りから逆算した価格で投資家へ売却するのか、建物を解体して更地で売るのか、更地に新築して保有または売却するのかを購入前に検討します。原則として、複数の出口を選べる物件を持つべきです。
市街化調整区域の物件は、再建築できない可能性があるため注意が必要です。また、前面道路が狭い物件ではセットバックが必要になり、車両が入れなければ解体や建築資材の運搬を人力で行う場合があります。その結果、通常より解体費や再建築費が高くなる可能性があります。
不動産は購入金額が大きいため、条件の見落としが数百万円単位の差につながります。販売図面の項目を一つずつ確認し、理解できないまま契約しないことが重要です。
計算式の前提は利回りの4種類と正しい計算式にまとめています。
まとめ
不動産投資の一棟目では、広めの間取り、十分な利回り、無理のない収支、複数の出口戦略を重視します。市街化調整区域や狭い前面道路など、将来の売却や再建築を難しくする条件も必ず確認します。
一棟目は、所有欲ではなく利益を基準に選びます。物件資料を読み込み、ランニングコストと空室を含めてシミュレーションし、売却まで逆算して判断することが不動産投資の基本です。
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よくある質問
不動産投資の一棟目にはどのような物件を選ぶべきですか？
一棟目には、広めの間取りで十分な利回りがあり、複数の出口戦略を取れる一棟物件がおすすめです。最初に正しい運用を経験すれば不動産投資の仕組みを理解でき、二棟目、三棟目へ進む心理的なハードルも下がるため、一棟目はその後の投資方針を左右します。
一棟目にワンルームなどの狭い間取りを避けるべき理由は何ですか？
ワンルームや1Kなどの狭い間取りは供給が多く、近隣に新築アパートが建つと入居者を奪われやすいためです。築年数の経過に伴う家賃下落も大きく空室リスクが高まりやすいうえ、業者の利益が価格に上乗せされていると残債より低い価格でしか売却できない状態になりかねません。
物件の出口戦略は購入前にどのように検討すればよいですか？
五年後や十年後に利回りから逆算した価格で投資家へ売却するのか、建物を解体して更地で売るのか、更地に新築して保有または売却するのかを購入前に検討します。原則として複数の出口を選べる物件を持ち、再建築できない可能性のある市街化調整区域などの条件も確認します。
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