不動産を本格的に勉強した経験がなくても、適切な助言を受けながら行動すれば、収益性の高い物件を取得できます。
今回紹介するのは、関西のある県に勤務する内科医の先生が、初めての不動産投資で表面利回り15％の戸建てを購入した事例です。売出価格400万円の物件を360万円まで交渉し、購入後は大がかりなリフォームをせずに入居者も決まりました。
ただし、単に安い築古戸建てを買えば再現できる話ではありません。現地確認、不動産会社との関係構築、賃貸需要、出口戦略まで確認したことが結果につながっています。
勉強ゼロの勤務医が表面利回り15％を実現
メンバーの先生は医師7年目で、以前から株式や不動産による資産形成に関心を持っていました。一方、不動産について体系的に勉強したことはなく、XやYouTubeの発信を第三者の立場で眺めていた程度でした。
行動できなかった理由は明確です。不動産では大きなお金が動き、業界には医師を狙う悪質な提案もあるという不安があったからです。知識がないまま進めれば、損をする可能性があります。この警戒心自体は間違っていません。
実際、医師は収入と社会的信用があるため、不動産会社から都合のよい顧客と見られることがあります。典型的な失敗については、年収1200万円の医師が破産危機｜不動産投資4つの罠でも解説しています。
今回の物件は、木造2階建ての戸建てです。面積は約32平米で、間取りは2LDK。売出価格は400万円でしたが、仲介会社を通じて360万円まで価格を下げてもらい、最終的な表面利回りは15％になりました。
築55年の戸建てを購入できた3つの理由
不動産会社へ自分から連絡した
先生は、近隣の不動産会社へ手当たり次第に連絡し、面談の機会を作りました。その中で年齢が近く、親身に話を聞いてくれる担当者と出会い、早い段階で今回の物件を紹介されています。
良い物件は、インターネットを眺めているだけでは取得できません。地域の不動産会社に自分から接触し、購入する意思と条件を伝える行動が必要です。
仲介会社の利益も考えて交渉した
価格交渉では、値下げできた金額の一部を別途コンサルティング料として支払う提案をしました。この提案後、仲介担当者の反応が変わり、より積極的に動いてもらえたと先生は話しています。
自分の利益だけを求める交渉では、相手は動きません。仲介会社にも動く理由を用意したことが、価格交渉と物件取得を進める一因になりました。
競合がいる中で素早く判断した
同じ時期に、自宅として購入を検討している別の希望者がいました。明確な取り合いではなかったものの、判断が遅れれば買えない状況です。
そこで現地を内覧し、私にも相談したうえで購入を決めました。築55年という数字だけを見て見送るのではなく、室内の状態、立地、間取り、賃貸需要を確認して判断しています。
築古戸建てでは入居付けと出口戦略を確認する
先生は購入前、築55年の古さから入居付けに苦労し、追加のリフォームが必要になる可能性を考えていました。しかし、立地が比較的よく、室内も大きく手を加える必要がない状態だったため、入居希望者はスムーズに見つかりました。
仮に空室が長引いた場合も、アクセントクロス、照明、床、水回りなど、要点を絞ったリフォームで対応できると判断していました。最初から全面改修を前提にせず、必要な箇所だけに費用を使う考え方です。
さらに、購入価格が低く表面利回りが15％あるため、将来は同程度の価格、または利回り12〜13％程度の商品として売却できる可能性があります。隣地との関係を調整できれば、解体後に更地として売る選択肢も検討できます。
築古物件は、保有中の家賃収入だけで判断してはいけません。売却や土地としての活用まで見ておくことで、出口の選択肢を確保できます。表面利回りだけに飛びつく危険性は、千葉県・利回り8％の築浅アパート｜買う前に疑う3つの罠も参考になります。
計算式の前提は利回りの4種類と正しい計算式にまとめています。
まとめ
今回の成功要因は、知識がないまま勢いだけで購入したことではありません。不動産会社へ自ら連絡し、現地を確認し、専門家へ相談しながら迅速に判断したことです。
1棟目では、物件探しから内覧、交渉、契約、入居付けまで一連の流れを経験できます。この経験があれば、2棟目、3棟目では判断の速度と精度が上がります。
医師として働きながら不動産を持つ目的は、物件数を増やすこと自体ではありません。家賃収入を積み上げ、仕事や趣味に使える時間と選択肢を増やすことです。そのための最初の一歩として、今回の戸建ては堅実な物件です。
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よくある質問
不動産の勉強経験がゼロでも、高利回りの戸建て投資は可能ですか？
可能です。記事では、不動産を体系的に勉強したことのない医師7年目の内科医が、初めての投資で表面利回り15％の戸建てを取得しました。ただし安い物件を買えば再現できる話ではなく、不動産会社への自発的な接触、現地確認、専門家への相談、迅速な判断が成功の要因です。
売出価格400万円の戸建てを、どのように360万円まで値下げできたのですか？
値下げできた金額の一部を別途コンサルティング料として支払う提案を仲介会社にしたことで、担当者がより積極的に動いてくれるようになりました。自分の利益だけを求めるのではなく、仲介会社にも動く理由を用意したことが、価格交渉と物件取得を進める一因になっています。
築55年のような築古戸建てを購入する前に、何を確認すべきですか？
築年数だけで判断せず、室内の状態、立地、間取り、賃貸需要を確認することが重要です。さらに保有中の家賃収入だけでなく、空室時に要点を絞ったリフォームで対応できるか、将来の売却や更地としての活用といった出口戦略まで見ておくことで、選択肢を確保できます。
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