アパート投資で成功しやすい物件は、単純に部屋数が多い物件でも、利回りが最も高い物件でもありません。結論は、入居需要のある立地と、十分な利回りを両立した物件です。
部屋数は家賃収入や空室リスクに関わりますが、それだけで収益性は決まりません。部屋数が多くても入居者が集まらなければ収入は安定せず、都市部でも利回りが低すぎれば手元にお金が残りません。
私は現役の整形外科医として働きながら、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。その経験から、初心者ほど部屋数の多さではなく、立地、利回り、出口戦略を一体で判断すべきだと考えています。
アパートの最適な部屋数だけを探してはいけない
初心者の方からは、何部屋あるアパートを買えば安定するのかと聞かれます。しかし、文字どおりの最適な部屋数を一律に決めることはできません。重要なのは、その地域で各部屋を継続的に埋められるかどうかです。
不動産投資では銀行から融資を受け、数千万円単位の物件を購入することがあります。購入額が大きいからこそ、表面的な数字だけで判断した場合の損失も大きくなります。
特に注意したいのが、利回りの低い新築ワンルームなど、売却価格が借入残高を下回る物件です。売却時に数百万円の赤字が確定する状況もあり得ます。失敗を避けるには、営業担当者の説明をそのまま受け入れず、自分で収益構造を確認する必要があります。
医師が陥りやすい失敗については、年収1200万円の医師が破産危機｜不動産投資4つの罠でも詳しく解説しています。
高利回りの地方物件が安全とは限らない
利回りが高い物件には、それなりの理由があります。人口が減少している地域では、入居希望者も減っていきます。想定利回りが高くても、空室が続けば実際の家賃収入は伸びません。
さらに、不動産投資では購入後の運営だけでなく、最後にどう売却するかという出口戦略が重要です。地方の高利回り物件を購入しても、将来はさらに高い利回りでなければ買い手が見つからず、売却価格が大きく下がる可能性があります。
更地にして売る、収益物件として売る、更地にして新築を建てるなど、出口には複数の選択肢があります。しかし、立地が弱いほど選べる出口は少なくなります。高利回りという一点だけで購入を決めてはいけません。
都市部でも利回りが低すぎる物件は避ける
反対に、都市部の物件なら必ず安全というわけでもありません。人口や入居需要が維持されやすくても、利回りが低すぎればキャッシュフローが残らないからです。
地価上昇によって含み益が生まれる場合はあります。ただし、それは市況に左右される要素です。購入価格が上がり続けることを前提にした投資は、再現性に欠けます。築年数の経過とともに修繕などのランニングコストも増えるため、返済期間が長く、手残りが少ない物件は勧められません。
首都圏でも、千葉県、埼玉県、神奈川県などの郊外には、入居需要を確保しながら都市部より高い利回りを狙える地域があります。自己資金を早期に回収しやすく、毎月のキャッシュフローも確保しやすくなります。
ただし、築浅で利回りが高く見える物件にも確認すべき点があります。具体例は千葉県・利回り8％の築浅アパート｜買う前に疑う3つの罠を参考にしてください。
成功しやすい物件は立地と利回りのバランスがよい
私が物件を判断するときは、公示地価を確認できるサイトを使い、その土地の価値が上昇傾向、横ばい、下落傾向のどれに当たるかを調べます。
土地の価値が上昇傾向にあり、アパートなどで10％以上の利回りを確保できる物件であれば、家賃によるインカムゲインと、売却によるキャピタルゲインの両方を狙えます。部屋数よりも、この組み合わせを優先します。
もちろん、立地と利回りだけで最終判断はできません。それでも、田舎の高利回り物件と、都市部の低利回り物件を避ける基準として有効です。不動産は所有期間中に家賃が積み上がり、その家賃から返済が進みます。時間を味方につけるためにも、購入前の物件選定が重要です。
利回りという言葉の定義そのものは不動産投資の利回りとは？4つの種類と計算式・目安で整理しています。
まとめ
アパート投資に万人共通の最適な部屋数はありません。初心者が優先すべきなのは、入居需要、利回り、土地の価値、売却時の出口です。立地が弱すぎる高利回り物件も、手残りが出ない低利回り物件も避けます。
不動産投資は、自分で知識を蓄え、実際に成功している信頼できるメンターと検討することで、判断の再現性を高められます。物件を買う前に数字と出口を確認し、長期間保有しても無理なく利益が残る一棟を選んでください。
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よくある質問
アパート投資で成功しやすいのはどのような物件ですか？
部屋数が多い物件や利回りが最も高い物件ではなく、入居需要のある立地と十分な利回りを両立した物件です。土地の価値が上昇傾向にあり、アパートで10％以上の利回りを確保できれば、家賃によるインカムゲインと売却によるキャピタルゲインの両方を狙えます。
利回りの高い地方のアパートを買えば安全ですか？
高利回りの地方物件が安全とは限りません。人口が減少している地域では入居希望者も減り、空室が続けば家賃収入は伸びません。また立地が弱いほど売却時に選べる出口が少なく、将来はさらに高い利回りでなければ買い手が見つからず、売却価格が大きく下がる可能性があります。
アパートは何部屋あれば経営が安定しますか？
万人に共通する最適な部屋数はありません。部屋数が多くても入居者が集まらなければ収入は安定せず、重要なのはその地域で各部屋を継続的に埋められるかどうかです。初心者ほど部屋数の多さではなく、立地、利回り、出口戦略を一体で判断することが大切です。
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