中古利回り10％と新築6％｜本当に儲かる物件の選び方

2026年8月15日2026年8月17日

利回り10％の中古と利回り6％の新築なら、医師や高所得者が狙うべきは、短期間で返済できる高利回りの中古物件です。

新築は融資期間を長く取りやすく、購入直後のキャッシュフローも出やすい傾向があります。しかし、本当に差がつくのは5年後、10年後、15年後です。目先の手残りではなく、ローン完済後の収益と売却時の資産価値まで見なければ、どちらが儲かるかは判断できません。

私は現役の整形外科医として2019年に不動産投資を始め、現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。毎月200名以上の医師に不動産投資を指南する中でも、新築と中古のどちらを選ぶべきかは頻繁に聞かれます。結論は、投資家の属性と資金力によって正解が変わる、ということです。

新築と中古の議論が噛み合わない理由

不動産投資の戦略は、年収、自己資金、社会的信用力、居住地、不動産に使える時間、生活環境によって変わります。リスクをどこまで取れるか、不動産運営に伴うストレスに耐えられるかも無視できません。

一般的な会社員投資家の場合、築年数の進んだ中古アパートでは融資期間が10年から15年程度になり、自己資金を多く求められることがあります。その条件では購入後のキャッシュフローを確保しにくいため、35年などの長期融資を組みやすい新築が選択肢に入ります。

一方、医師や高所得者には、自己資金を準備できる力と社会的信用力があります。一般投資家と同じ条件で考える必要はありません。この強みを使えば、融資期間が短くても返済できる高利回り中古物件を取得し、資産化を速められます。

なお、利回りは数字の意味を理解して比較する必要があります。基礎から確認したい方は、不動産投資の利回りとは？4つの種類と計算式・目安をわかりやすく解説をご覧ください。

動画で示した新築のケースは、物件価格1億円、自己資金500万から1,000万円、融資9,000万から9,500万円、期間35年、金利2％です。年間の手残りは約150万円になります。

中古のケースは、利回り10％、物件価格5,000万円、自己資金1,000万円、融資4,000万円、期間15年、金利2％から2.5％です。年間の手残りは約60万から100万円です。

当初のキャッシュフローだけなら、新築の方が多く見えます。しかし15年後、新築には約5,400万円の残債があり、返済期間も約20年残ります。さらに新築プレミアムが外れて家賃が下がれば、手残りは減少し、赤字になる可能性もあります。

中古は15年でローンを完済します。完済後は融資返済がなくなり、家賃収入から経費を差し引いて年間400万から450万円程度の利益を生む状態になります。短期返済中のキャッシュフローの少なさを、医師としての安定収入と自己資金で受け入れ、無借金の収益物件を早くつくる戦略です。

新築物件の注意点は、家賃と売却価格が同時に下がり得ることです。収益物件の売却価格は、家賃収入と買い手が求める利回りから逆算されます。

たとえば、年間家賃収入600万円だった物件が500万円まで下がり、築年数の経過によって購入時より高い利回りを求められれば、売却価格は大きく下がります。35年融資では残債の減りが遅いため、売却価格が下がっているのに借金が多く残る状況が起こります。

中古物件では、建物だけでなく土地の価値も確認します。将来の出口は、収益物件として売る、更地にして土地として売る、戸建てやアパートを建てるなど複数用意できます。出口の選択肢が多い物件ほどリスクを抑えられます。

利回り10％の中古と6％の新築は、購入直後のキャッシュフローだけで比べてはいけません。医師や高所得者は、自己資金と信用力を生かし、高利回り中古物件を10年から15年で返済する戦略を取れます。

判断基準は、返済期間、15年後の残債、家賃下落、土地価値、売却時の価格、出口戦略です。新築という理由だけで安全とは言えず、中古という理由だけで儲かるわけでもありません。長期保有後に無借金の収益資産が残るかを確認して購入します。

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