2026年以降の地方不動産投資では、土地値と人口が下落するエリアの低利回り物件を避けるべきです。地方物件そのものが悪いのではありません。資産価値の下落を補える利回りで取得できるかが、投資の成否を分けます。
私は現役の整形外科医として、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。毎月200名以上の医師に不動産投資を指南する中でも、エリアと利回りの関係は必ず確認しています。
これからは「都心か地方か」という単純な二択では判断できません。土地値、人口推移、利回り、保有期間、売却時の需要まで一体で見る必要があります。
2026年以降は不動産市場の二極化が進む
不動産市場は、資産価値を維持・上昇できる物件と、価値がゼロへ向かって下落する物件に分かれていきます。
前者は、再開発や経済活動などに支えられ、土地値や物件価値の上昇が期待できるエリアです。一方、人口減少と経済縮小が続く地域では、賃貸需要と購入需要の両方が弱まり、資産価値が下がり続けます。
ただし、都市部なら安全という意味ではありません。立地が良くても、利回りが4％や5％であれば、金利、固定資産税、火災保険、空室、入居付けの広告料、修繕費などを差し引いた後の収益は限定されます。
低利回り物件は、売却時の値上がり益に依存する投資になりやすいです。物件価値が上昇しなければ利益を出しにくくなり、運の要素が強くなります。資産価値が下がりにくい物件の考え方は、資産価値が下がらない物件を見極める4つの基準でも詳しく解説しています。
土地値が下がる地方物件は高利回りが必須
地方物件には、都市部にはない高利回りという強みがあります。人口減少や土地値下落のリスクがあっても、十分な家賃収入を確保し、投資資金を早期に回収できるなら投資は成立します。
私が土地値の下落エリアで検討するなら、築20年代で利回り13％以上、築30年代なら14％から15％以上が一つの基準です。この水準なら、約10年保有することで投資資金を回収できる可能性があります。その後も入居需要が残れば、物件は引き続き家賃を生みます。
反対に、人口も土地値も下落する地域で、新築や築浅を7％台で買う戦略は危険です。新築や築浅の低利回り物件は、購入・売却時の仲介手数料や不動産取得税などを吸収するため、長期保有が前提になります。しかし、長期的に街が縮小すれば、賃貸需要だけでなく投資家の購入需要も減ります。
たとえば、1億円で取得した利回り7％の物件が、10年後に利回り10％でなければ売れない市場になれば、価格は7,000万円や6,000万円台まで下がる可能性があります。保有中に家賃を得ても、出口で大きな損失が出れば投資全体は安定しません。利回りの基本は、不動産投資の利回りとは？4つの種類と計算式・目安も参考にしてください。
土地値・人口・出口から購入価格を決める
地方物件を検討するときは、次の順番で判断します。
- 公示地価の推移を確認する
- 人口が増加傾向か減少傾向かを見る
- 資産価値の下落を補える利回りか計算する
- 10年後、20年後にも買い手がいるか考える
公示地価の推移は、国が公表する指標や土地価格をまとめたサイトで確認できます。前年から何％上昇または下落したのかを把握し、人口推移と組み合わせて判断します。
必要な利回りに届かない場合は、値引き交渉も選択肢です。ただし、売出価格の半額を求めるような無理な交渉は勧めません。仲介業者に大きな負担をかけ、今後の物件紹介にも影響します。私やメンバーの先生では、売出価格から1割から2割程度の交渉が成功する例があります。根拠のある価格を提示し、仲介業者と良好な関係を保つことが重要です。
まとめ
2026年以降の不動産投資では、土地値が下がる地方の低利回り物件を長期保有してはいけません。地方で買うなら、資金を早期回収できる高利回りが必要です。都市部で値上がり益を狙うなら、立地だけでなく、ブランド、間取り、希少性などの明確な差別化が欠かせません。
都心一択という言葉にも、地方の高利回りという数字にも流されず、土地値、人口、取得価格、実質的な収益、出口を冷静に確認してください。不動産は数千万円から億単位になる投資です。物件資料を理解できる専門家と議論し、自分の投資戦略に合う物件だけを取得することが、資産を守る最短ルートです。
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