この記事の結論
- 一都三県の新築アパートでも、業者任せの家賃設定では入居がつかないことがある
- AIの家賃相場サイトで築年数ごとの家賃を調べ、返済比率の推移を把握しておく
- 入居者を男女まで絞った内装で差別化すれば、家賃を維持しやすくなる
整形外科医として働きながら不動産投資をしている、いなせです。結論から言います。一都三県の新築アパートだからといって、入居が決まるとは限りません。業者が出した家賃設定をうのみにして建てると、想定した家賃では埋まりません。そのうえ返済額は変わらないため、赤字になることもあります。
私は2019年に不動産投資を始め、今はアパート9棟と戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。毎月200名以上の医師に不動産投資を教えています。その経験をもとに、新築アパートで失敗しないための考え方をまとめます。
新築アパートが埋まらない最大の原因は業者の家賃設定
新築アパートで失敗する一番多いパターンは、業者が設定した甘い家賃をそのまま信じてしまうことです。「この家賃で埋まります」と言われていたのに、完成して募集を始めるとまったく埋まらない。そうなっているアパートは少なくありません。
利回りの高いエリアほど供給過多になりやすい
利回りの高いアパートは、土地の値段が比較的安いエリアに建つことが多くなります。土地が安くてアパートを建てやすいエリアには、新築アパートが次々と建ちます。大手のアパートメーカーが一つのエリアにまとめて何棟も建てるケースもあります。
すると供給過多になり、需要と供給の関係で家賃は下がっていきます。想定していた家賃が取れず、家賃を下げるしかない。それなのに返済額は高いまま。業者任せにしていると、こうした状況に陥ります。
家賃相場と返済比率は自分で確認する
AIの家賃相場サイトで築年数ごとの家賃をつかむ
業者の家賃設定が正しいかどうかは、事前に自分で確かめられます。私も使っていて、教えている医師にも勧めているのが、AIを使った家賃相場のサイトです。築年数、間取り、駅からの徒歩分数などの条件を入れると、周辺の物件をもとに家賃の相場を出してくれます。
新築ならこのくらい、築5年ならこのくらい、10年、20年、30年ならこのくらい。こうした相場感を、物件を買う前に把握しておくことが大事です。
返済比率がいつ上がるかを融資期間で見ておく
毎月の返済額は変わりません。一方で、エリアによっては家賃が少しずつ下がっていきます。家賃のうちどれだけが返済に回るかを示すのが返済比率です。
新築アパートは30年や35年の融資を組むことが多くなります。その期間のどのタイミングで家賃が下がり、返済比率が上がって返済が苦しくなるのか。ここを把握しておく必要があります。金利が少しずつ上がれば、返済額はむしろ増えます。金利上昇への備えは日銀の追加利上げが不動産投資に与える影響｜今からできる対策でも解説しています。
「誰に住んでほしいか」を決めて差別化する
どこにでもある間取りと内装は条件だけで比べられる
一般的なアパートメーカーで建てると、どこも同じような間取りで、内見に来た人がワクワクしない内装になりがちです。そうした物件は「新しいほうにしよう」「家賃が同じならこっちにしよう」と条件だけで比べられます。差別化されていないアパートは、競合に負けて家賃が下がっていきます。
だからこそ、間取り、照明、クロス、床、空間の使い方まで考え、内見した人の心をつかむ設計にすることが大事です。
狭小アパートなら男女どちらに向けるかまで絞る
私が事業で大切にしているのは、誰に届けたいかを具体的に決めることです。単身者向けの狭小アパートなら、単身者というだけでなく、女性向けか男性向けかまで決めて、その人が住みたくなる部屋に徹底的に設計します。
私は静岡県で、男性向けの狭小アパートの建築を検討したことがあります。ある先生に聞くと「物をあまり置かないので、シンプルでごちゃごちゃしない作りがいい」という答えでした。こうした声をもとに壁紙や床を選び、自分でも住みたいと思える部屋をつくる。ほかの平凡なアパートを見たあとに尖った部屋を見ると記憶に残り、選ばれやすくなります。その結果、家賃を維持しやすくなり、上げられることもあります。
内装を考えるのは楽しい作業です。私は配偶者と一緒にクロスや床を選んでいます。共通の趣味のように楽しめるので、モチベーションも保ちやすくなります。具体的な空室対策は空室対策リフォーム5選｜家賃収入を安定させる極意も参考にしてください。
まとめ
一都三県の新築アパートでも、考えずに建てると経営は苦しくなります。業者の家賃設定をうのみにしないこと。AIで家賃相場を確認し、返済比率の推移を把握すること。入居者を絞った内装で差別化すること。この3つを押さえてください。
不動産投資はシンプルですが、奥が深いものです。実際に不動産投資をしている人から第三者として意見をもらいながら進めたほうが、成功の確率は上がります。基礎から学びたい方は、拙著初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)もご覧ください。
よくある質問
一都三県の新築アパートでも入居がつかないことはあるのですか？
あります。業者が甘い家賃設定をしていたり、土地の安いエリアに新築アパートが次々と建って供給過多になっていたりすると、想定した家賃では埋まりません。返済額は変わらないため、家賃を下げると赤字になることもあります。
業者が提示した家賃設定が正しいかを事前に確認する方法はありますか？
AIを使った家賃相場のサイトを利用する方法があります。築年数、間取り、駅からの徒歩分数などの条件を入れると周辺物件をもとに相場を出してくれるので、新築時から築年数が進んだときの家賃まで事前に把握できます。
新築アパートで入居者に選ばれるにはどうすればよいですか？
誰に住んでほしいかを具体的に決め、内装で差別化することです。単身者向けなら女性向けか男性向けかまで絞り、クロス、床、照明、間取りをその人が住みたくなるように設計します。印象に残る部屋は選ばれやすく、家賃も維持しやすくなります。
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