空室対策で重要なのは、高額な設備を入れることではありません。入居希望者の第一印象を左右する場所を見極め、費用を抑えながら物件の印象を変えることです。
退去後の部屋にクロスや床の汚れが残り、キッチンやトイレも清潔に見えなければ、内見者はその場で候補から外します。一方、家賃に見合わない費用をかけると、不動産投資そのものが成り立ちません。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践していますが、空室対策では「全部を新しくする」のではなく、入居判断に影響する部分へ優先的に費用を使います。今回は、満室経営につながるリフォームのポイントを5つに絞って解説します。
空室対策リフォームは費用対効果で決める
入居期間が4年、6年と続けば、室内には相応の汚れが出ます。空室になった時点で必要な修繕を行うのは当然ですが、すべてを新品に交換する必要はありません。
判断基準は、清掃で戻せるか、部分的な修繕で印象を変えられるか、交換しなければ入居が決まらない状態かという3点です。取れる家賃と工事費の釣り合いを見ながら、差別化できる箇所に予算を配分します。
特に築古物件では、購入前から修繕の必要性を見込むことが欠かせません。物件選定については築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件も参考にしてください。
空室を埋めるリフォーム5選
1．一面だけアクセントクロスにする
白い壁紙だけでは、ほかの部屋との差が出ません。一面だけ色や柄を変えるアクセントクロスなら、費用を抑えながら印象を変えられます。
若い男性を想定するなら黒系のシックな壁紙、若い女性を想定するなら可愛らしい柄など、想定する入居者に合わせます。一面の施工なら通常のクロスとの差額は1万〜2万円に収まることが多く、取り入れやすい空室対策です。
2．キッチン・トイレ・浴室を清潔にする
水回りの清潔感は入居判断に直結します。特にファミリー物件では、汚れたキッチンは大きなマイナスです。清掃で落ちないほど傷んでいるなら、10万〜20万円程度のキッチンへの交換も検討します。
和式トイレも選ばれにくい設備です。洋式への交換には10万〜15万円ほどかかりますが、家賃4万円以下の物件なら、3万〜4万円程度の簡易的な洋式便座を設置する方法もあります。
浴室は、まず清掃や美装を優先します。浴槽ごとの交換には20万〜30万円ほどかかる場合があるためです。塗装なら安価に整えられますが、数年で剥がれる可能性も踏まえて判断します。家賃5万〜6万円を取る物件なら、所有者自身がストレスなく使える程度の状態を基準にしてください。
3．古い照明を交換する
古い照明は、それだけで室内全体を古く見せます。1万円前後の照明でも、交換すれば印象は大きく変わります。内見時に必ず目に入る設備なので、低予算で取り組みやすいリフォームです。
4．玄関から見える場所を整える
不動産も第一印象が重要です。玄関のドアを開けた瞬間に見える床や壁が汚れていれば、その後の内見にも悪い印象を引きずります。
実際に自分で玄関から入り、最初に気になる部分を確認してください。床の塗装やクッションフロアの施工など、目につく場所をポイントで整えるだけでも効果があります。
5．床はクッションフロアを活用する
床を必ずフローリングにする必要はありません。フローリングは施工費がかかり、汚れた後の補修費も発生します。費用を抑えるならクッションフロアが有効です。
一般的な木目調だけでなく、大理石調や白を基調としたデザインを選ぶと、室内の雰囲気を変えられます。床、照明、クロスといった細部の積み重ねが、内見者の「この部屋に住みたい」という判断につながります。
まとめ
空室対策では、家賃に対して過剰なリフォームを行わず、入居者の印象を左右する部分へ費用を集中させます。
- アクセントクロスで部屋を差別化する
- キッチン、トイレ、浴室の清潔感を確保する
- 古い照明を交換する
- 玄関から見える場所を優先して整える
- 床はクッションフロアも活用する
修繕の優先順位が分かれば、何万、何十万円という無駄な出費を避けられます。空室が出てから慌てるのではなく、家賃帯と入居者像を基準に、必要な工事を選んでください。
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よくある質問
空室対策リフォームで最も重要なことは何ですか？
高額な設備を入れることではなく、入居希望者の第一印象を左右する場所を見極め、費用を抑えながら物件の印象を変えることです。全部を新しくするのではなく、取れる家賃と工事費の釣り合いを見て、入居判断に影響する部分へ優先的に費用を配分します。
アクセントクロスにはどれくらいの費用がかかりますか？
一面だけ色や柄を変えるアクセントクロスなら、通常のクロスとの差額は1万〜2万円に収まることが多く、費用を抑えながら部屋の印象を変えられます。若い男性向けなら黒系のシックな壁紙、若い女性向けなら可愛らしい柄など、想定する入居者に合わせて選びます。
賃貸物件の床は必ずフローリングにすべきですか？
床を必ずフローリングにする必要はありません。フローリングは施工費に加え、汚れた後の補修費もかかるため、費用を抑えるならクッションフロアが有効です。木目調のほか大理石調や白を基調としたデザインを選べば、室内の雰囲気を変えることができます。
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