不動産投資の実績がない新設法人でも、融資を受けることは可能です。
設立直後の法人に決算実績がないことは、銀行も理解しています。そのため初期段階では、法人だけでなく、代表者や役員の年収、保有資産、本業の安定性といった個人の信用力を含めて審査します。
私は現役の整形外科医として勤務しながら不動産投資を実践しています。長期的に物件を増やすなら、最初から法人で購入する選択には明確なメリットがあります。ただし、法人を作れば融資が出るわけではありません。融資の土台になるのは個人の信用力であり、最終的に重要なのは購入する物件の収益性です。
実績ゼロの新設法人でも融資を受けられる理由
法人を設立した直後は、売上も利益も決算書もありません。これは新設法人であれば当然の状態です。銀行はその前提に立ち、初期の法人と個人を実質的に一体として評価します。
具体的に見られるのは、代表者や役員の年収、資産、本業などです。安定した本業収入があり、個人として十分な信用力を持つ人であれば、法人に実績がなくても融資を受けられる可能性があります。
特に設立から3期目程度までは、個人の信用力が重要です。その後、法人に物件の保有実績と利益が積み上がれば、銀行は徐々に法人単体の実績を評価するようになります。
配偶者が代表でも融資は可能
勤務先の規定などにより、自分が法人の代表になれない場合もあります。その場合、配偶者を代表取締役や代表社員にする方法があります。
自分は取締役や社員として法人に入り、物件購入時には保証人になる形です。本業があり、安定した収入を得ている人が保証人に入れば、配偶者が代表を務める法人でも融資を受けることは可能です。必要に応じて配偶者にも保証人に入ってもらう形が基本になります。
不動産投資を法人で行うメリット
不動産投資を継続的に拡大するなら、私は法人での物件購入を勧めます。法人で物件を保有し、3年、4年と黒字実績を積み上げることで、個人の働き方が変わった後も融資を継続しやすくなるからです。
たとえば将来、勤務日数を減らして本業の年収が下がると、個人名義では融資力が落ちる可能性があります。一方、法人に十分な利益と返済実績があれば、銀行から法人単体で評価される余地が生まれます。長期的な規模拡大を考えると、この差は大きいです。
また、法人には個人より幅広い経費や制度を活用できる利点があります。家族に実際の業務を手伝ってもらい、その対価として給与を支払う方法などもあります。ただし、税務上の扱いは個別に異なるため、具体的な運用は税理士に確認することが前提です。
法人化や節税を考える際は、高所得医師の不動産投資で節税目的では失敗する理由も確認してください。
節税より黒字経営と物件選びを優先する
法人化のメリットを、節税だけで判断してはいけません。不動産投資は、本来きちんと利益を残す事業です。赤字を作り、税負担を減らすことを中心に据える手法は健全ではありません。
利回りと立地を確認し、経費や返済を差し引いても黒字が残る物件を選ぶことが重要です。法人に利益が蓄積されれば、財務内容が改善し、銀行からの評価にもつながります。
融資攻略や税金対策は重要ですが、不動産は物件ありきの事業です。土地と建物は一つずつ条件が異なるため、資料の確認と現地調査を行い、個別に判断する必要があります。法人を先に作っても、収益性の低い物件を買えば資産形成は加速しません。
法人を設立するタイミング
法人は、購入できそうな物件が見つかってから設立しても間に合います。物件の紹介を受けてから、融資審査、買付申込、現地調査、売買契約を経て購入するまでには一定の期間があります。その間に法人を設立できます。
一方で、先に法人を作る方法にも、法人名や事業内容、定款を落ち着いて決められるメリットがあります。法人を持つことで、不動産投資に取り組む覚悟が固まる人もいます。
注意点は維持費です。物件を購入できないまま決算期を迎えても申告は必要であり、税理士報酬などの費用が発生します。文字起こしで示した目安では、申告だけでも10万円程度、安い場合でも年間15万〜20万円程度の税理士費用がかかります。先に設立するなら、このランニングコストまで考えて決めます。
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まとめ
実績ゼロの新設法人でも、不動産投資の融資は受けられます。初期は法人と個人が一体として評価されるため、本業の収入や資産など、個人の信用力が融資判断の中心です。
その後は、法人で黒字と返済実績を積み上げることで、法人単体の評価につなげます。節税を目的に赤字を作るのではなく、収益性のある物件を選び、利益を残すことが融資拡大の基本です。
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よくある質問
不動産投資の実績がない新設法人でも融資を受けることはできますか？
受けられます。設立直後の法人に決算実績がないことは銀行も理解しており、初期は法人と個人を実質的に一体として評価します。代表者や役員の年収、保有資産、本業の安定性といった個人の信用力が十分であれば、実績ゼロの法人でも融資を受けられる可能性があります。
勤務先の規定で自分が法人の代表になれない場合でも融資は受けられますか？
配偶者を代表取締役や代表社員にする方法があります。自分は取締役や社員として法人に入り、物件購入時に保証人になります。本業で安定した収入を得ている人が保証人に入れば融資は可能で、必要に応じて配偶者にも保証人に入ってもらう形が基本になります。
不動産投資のための法人はいつ設立すればよいですか？
購入できそうな物件が見つかってから設立しても、融資審査や売買契約を経て購入するまでの期間で間に合います。先に作れば法人名や定款を落ち着いて決められますが、物件を購入できないまま決算期を迎えても申告は必要で、申告だけでも10万円程度の税理士費用がかかる点に注意が必要です。
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