医師の不動産投資における法人化は、目先の節税だけで判断するものではありません。売却時の税率、融資枠、リスク分散、そして次世代への資産承継まで含めて設計するものです。
特に重要なのが、資産管理会社を設立するときに「誰を株主にするか」です。会社の純資産が増えてから株式を子どもへ移そうとすると、会社そのものの評価額が上がり、新たな相続課題が生じます。将来の承継まで考えるなら、設立時点から株主構成を検討する必要があります。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践しています。その立場から、法人化の基本的なメリットと、子どもを株主にする資産管理会社の考え方を解説します。
医師が不動産投資を法人化する4つのメリット
所得税率との差を活用できる
医師は給与所得が高くなりやすく、所得税と住民税を合わせた税率が40％、所得がさらに増えると55％に達する場合があります。一方、法人の実効税率は20〜30％程度です。個人所得が高い医師ほど、この税率差は明確になります。
また、法人では不動産事業に関連する移動費、宿泊費、セミナー費用、会食費などを経費にできる場合があります。家族が実際に法人業務を担うなら、役員報酬によって世帯内で所得を分散する方法もあります。ただし、すべて事業との関連性と実態が必要です。
減価償却を含む節税の考え方は、医師の不動産投資は節税になる？減価償却の罠と「本当の節税」を解説でも詳しく整理しています。
短期売却と損益通算に対応しやすい
個人が不動産を売却した場合、所有期間が5年以内なら短期譲渡となり、税率は約40％です。長期譲渡では約20％になります。法人では所有期間にかかわらず、売却益を他の事業所得と合算し、20〜30％程度の法人税率で計算します。
さらに、物件取得時には不動産取得税、登録免許税、仲介手数料などが発生するため、帳簿上は初年度が赤字になることがあります。法人なら、その赤字を別の物件や事業の利益、売却益と通算できる場合があります。短期間で売却する可能性がある物件や、大きな売却益を見込む物件では、法人所有が有利になるケースがあります。
融資とリスクを個人から分けられる
法人で実績を2〜3年積み上げれば、個人の属性だけでなく法人の事業実績を基に融資を検討してもらえる可能性があります。個人資産と法人資産を分けることで、融資枠とリスクの分散にもつながります。
ただし、法人を作れば自動的に融資を受けられるわけではありません。銀行は株主名義だけでなく、誰が実質的に運営し、利益を得るのかを確認します。事業計画と金融機関への説明が欠かせません。
相続を見据えるなら会社の株主を最初に決める
個人で物件を所有していれば、相続時には不動産そのものが相続財産になります。法人所有なら、相続財産になるのは会社の株式や持分です。賃貸用不動産は、貸家建付地などの評価によって、現金や自宅用の土地より相続税評価額を圧縮できる場合があります。
しかし、親が出資して株主となった会社で物件を増やし、純資産が大きくなれば、その会社の株式評価も上がります。実際に、会社の規模を約10億円まで拡大した後、子どもへの承継方法が新たな課題になった先生がいました。
そこで検討できるのが、設立時から子どもが出資し、子どもを株主とする資産管理会社です。子どもの会社に資産を蓄積できれば、親の相続財産と切り離して成長させられます。将来、値上がりした株式を移すのではなく、最初から次世代側で資産を形成する考え方です。
子どもを株主にする法人戦略の注意点
この方法は、名義だけ子どもにすれば成立するものではありません。実行時には次の点を明確にします。
- 設立時の資本金を誰が、どのように用意するか
- 親から子への貸付なら、契約書と適正な利息を設定すること
- 親が連帯保証人になる場合を含め、銀行融資の条件を確認すること
- 子ども自身も会社の運営や状況把握に関与すること
- 資金移動や役員報酬に事業上の実態を持たせること
親から子へ不適切な資金移動があれば、贈与と判断される可能性があります。実態とかけ離れた役員報酬も同様です。親子間の貸付、物件の贈与、役員構成を含め、税理士などの専門家と協議し、法的・税務的に問題のない形を構築することが絶対条件です。
物件を買う時点から売却方法まで決めておく考え方は、不動産投資は出口戦略で決まる｜「買う前に売り方を決める」究極の考え方も参考になります。
「節税になる」という説明が実際どうなるかは、不動産投資の節税は嘘か、ワンルームマンションの実例数字で検証した記事で検証しています。
まとめ
医師の不動産投資における法人化には、税率差、経費、所得分散、売却、損益通算、融資、相続対策という複数の役割があります。そして長期的に最も差が出るのが、設立時の株主構成です。
親が株主となって資産を増やしてから承継するのか、子どもを株主として次世代側で資産を形成するのか。この選択は、会社が成長してから簡単に戻せるものではありません。法人化は「今いくら節税できるか」ではなく、10年後、20年後に誰が資産を保有しているべきかを起点に決めます。
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よくある質問
医師が不動産投資を法人化するとき、最も重要な判断ポイントは何ですか？
設立時の株主構成です。会社の純資産が増えてから株式を子どもへ移そうとすると、会社の評価額が上がり新たな相続課題が生じます。法人化は目先の節税額ではなく、10年後、20年後に誰が資産を保有しているべきかを起点に決めることが重要です。
医師が不動産投資を法人化すると、税率面でどのようなメリットがありますか？
医師は所得税と住民税を合わせた税率が40％、所得が増えると55％に達する場合がありますが、法人の実効税率は20〜30％程度です。また個人の短期譲渡は税率約40％ですが、法人は所有期間にかかわらず20〜30％程度で計算できます。
子どもを株主にする資産管理会社を設立する際の注意点は何ですか？
名義だけ子どもにすれば成立するものではありません。資本金の準備方法を明確にし、親から子への貸付なら契約書と適正な利息を設定し、子ども自身も会社運営に関与する実態が必要です。不適切な資金移動は贈与と判断される可能性があるため、税理士などの専門家との協議が絶対条件です。
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