2025年4月初旬、トランプ関税の影響を受けて株価が大きく下落しました。不動産価格も下がる可能性はあります。しかし、すべての物件が同じように値下がりするわけではありません。
特に影響を受けやすいのは、近年の価格上昇を前提に、利回りの低い物件を高値で購入したケースです。一方、家賃収入と資産価値の両方を考え、投資手法と購入時期を分散してきた人には、物件を買いやすくなる可能性があります。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら、不動産投資を実践しています。今回は、株価暴落が不動産市場へ与える影響と、変化に対応するための投資戦略を解説します。
株価暴落は不動産投資にどう影響するのか
株は証券口座を開設し、入金すれば手軽に始められる投資です。インデックス投資を積み立てている医師も多いですが、今回のような急落局面では、資産評価額が短期間で大きく変動します。
不動産も経済環境から無関係ではありません。景気が低迷すれば、買い手の投資意欲が弱まり、不動産価格が下がる可能性があります。さらに不動産市場では、半年ほど前から融資金利が徐々に上昇していました。円安を背景に活発だった海外投資家の購入姿勢も、景気の変化によって弱まる可能性があります。
ただし、株価が暴落したから不動産価格も直ちに同じ幅で下がる、と単純に考えるべきではありません。大切なのは、自分が保有する物件が、家賃収入と値上がり益のどちらに依存しているかを確認することです。
相場下落で影響を受けやすい不動産とは
不動産の利益には、家賃収入によるインカムゲインと、売却価格の上昇によるキャピタルゲインがあります。今回のような局面で影響を受けやすいのは、キャピタルゲインに大きく偏った投資です。
たとえば、数年間で大幅に価格が上がった都市部のタワーマンションやブランドマンションを、直近の高値で取得した場合です。景気が冷え込めば、それまで積み上がっていた含み益が減少します。家賃収入に対して購入価格が高い物件ほど、価格上昇が止まったときの弱点が表面化します。
反対に、利回りだけを追って人口減少が続く地域の物件を買う方法も安全ではありません。家賃収入が得られても、土地価格が下がり続け、売却先が見つからなければ出口で困ります。不動産投資は、利回りが高ければ成功するものでも、都市部の資産性が高ければ安心できるものでもありません。
物件を買う前に売却まで考える重要性は、不動産投資は出口戦略で決まる｜「買う前に売り方を決める」究極の考え方でも詳しく解説しています。
暴落に備えるなら2つの分散を実践する
投資手法を分散する
相場変動への対策は、投資手法を一つに偏らせないことです。地方の戸建て、立地のよい一棟アパート、RCマンション、資産性を重視した物件など、それぞれ異なる特徴があります。
家賃収入だけ、値上がり益だけに依存せず、複数の収益源を持つことで、市況が変化しても対応できます。利回りと立地のバランスを取り、インカムゲインを確保しながら出口も描ける物件を選ぶことが基本です。都心だけに偏らない考え方については、インフレ時代の不動産投資戦略｜「都心一択」が正解とは限らない理由も参考になります。
購入時期を分散する
もう一つ重要なのが、時間の分散です。私は2019年に不動産投資を始めました。当時も物件価格や建築費は上がっており、買い時ではないと言われていました。それでも、その時点の相場に合う物件を選び、半年から1年ほどの間隔で買い進めてきました。
一度に資金と融資枠を使い切らず、継続的に市場へ関わることで、価格が下がった局面でも動けます。これはインデックス投資の積み立てと同じく、購入時期を分散する考え方です。
暴落を待つだけでは好機をつかめない
「価格が暴落したら不動産投資を始めたい」という相談を受けることがあります。しかし、知識も融資の準備もなく、不動産会社との関係もない状態では、価格が下がってもすぐには買えません。
相場下落時に条件のよい物件を取得できるのは、平時から学び、融資の相談を進め、物件情報に触れてきた人です。市場に参加し続けていれば、価格変化を早く把握でき、不動産会社から物件を紹介される関係も築けます。
暴落を予測する必要はありません。未来を正確に当てることはできないからです。必要なのは、上昇相場でも下落相場でも判断できる基準を持ち、状況に応じて手法を変えられる準備です。
まとめ
株価暴落によって景気が冷え込めば、不動産価格も下がる可能性があります。特に、近年値上がりした低利回り物件を高値で取得し、キャピタルゲインに依存している場合は注意が必要です。
一方、家賃収入と出口の両方を確認し、物件の種類と購入時期を分散していれば、市況の変化は購入機会にもなります。暴落を待つのではなく、現在の相場に合う方法を学び、融資や物件選定の準備を進めることが先です。
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よくある質問
株価が暴落すると不動産価格も下がりますか？
景気が冷え込めば不動産価格も下がる可能性はありますが、株価と同じ幅で直ちに下がるとは限りません。特に近年値上がりした低利回り物件を高値で取得し、値上がり益に依存している場合は注意が必要ですが、家賃収入と出口を確認し分散していれば購入機会にもなります。
株価暴落の局面で影響を受けやすいのはどのような不動産ですか？
売却益であるキャピタルゲインに大きく偏った投資が影響を受けやすいです。数年間で大幅に価格が上がった都市部のタワーマンションなどを直近の高値で取得した場合、景気が冷え込むと含み益が減少し、家賃収入に対して購入価格が高い物件ほど弱点が表面化します。
不動産価格が暴落してから投資を始めればよいですか？
暴落を待つだけでは好機をつかめません。知識や融資の準備、不動産会社との関係がない状態では、価格が下がってもすぐには買えないためです。平時から学び、融資の相談を進め、物件情報に触れて市場に参加し続けることが、条件のよい物件を取得する準備になります。
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