結論から言います。買付証明書に法的な拘束力はなく、契約前であればキャンセル料はかかりません。そして提出のタイミングは、早ければ早いほど有利です。
私は現役の整形外科医として2019年から不動産投資を始め、現在はアパート9棟・戸建て5軒を保有し、年間家賃収入は3,000万円です。毎月200名以上の医師の先生方に不動産投資を指南していますが、「買い付けを出すのが1分遅れて負けた」というケースは実際にあります。この記事では、買付証明書の基本、キャンセル料の考え方、そして提出の最高のタイミングを解説します。
買付証明書とは？物件購入の最初の意思表示
物件を買うまでにはステップがあります。物件情報を見つけたら、まず現地に行く。私は必ず現地に行きますし、私が教えている医師の先生方にも現地に行ってもらいます。そのうえで「この物件を買うつもりです」という意思表示をする書類が、買付証明書です。
書式は不動産業者さんが作ってくれます。記載する主な内容は次の3つです。
- 購入金額：この物件をいくらで買うか
- 手付金の金額：契約時に先に支払うお金
- 融資特約の有無：銀行の融資が通らなかったら契約を白紙にできる、という条件を付けるかどうか
業者さんはこの買付証明書を売主さんに見せて、「この人で進めるか」「この金額では厳しいか」を判断してもらいます。同じタイミングで、他の買い手も同じことをやっているかもしれない。だからスピード勝負になるのです。
キャンセル料はかかる？答えは「契約前なら無料」
買付証明書には法的な拘束力がありません。提出した後に「すみません、金銭的に厳しくて買えません」と撤回しても、キャンセル料は発生しません。仮押さえに近いイメージです。だから私は、買い付けはどんどん出していいと先生方に言っています。
ただし、契約まで進むと話は別です。契約時には手付金として100万円、200万円といったお金を支払いますが、融資特約を付けておらず、契約書で条件が固められていると、手付金が返ってこないことがあります。契約は法的な効力を持つので、そこに至るまでが「無料でキャンセルできるライン」だと覚えてください。買い付けは早く、契約は慎重に。この順番が大事です。
融資特約や銀行との付き合い方は、こちらの記事で詳しく書いています。あわせて読んでみてください。
医師の不動産投資は「融資戦略」で決まる｜銀行ランキングを追うと損する理由とプロパー融資の攻め方
1分の差で負ける。提出順で300万円変わる世界
売主さんがどの買い手を選ぶかには、いくつかのパターンがあります。
- 買付証明書の提出順で決める
- 数日間買い付けを募集して、その中から選ぶ
- 誰でもいいので早い者順
ここで面白いのが、最初に出した人を優先するケースがめちゃくちゃ多いことです。たとえば1番目に「3,000万円で買います」と出した人と、2番目に「3,300万円で買います」と出した人がいて、それでも1番目の人が選ばれる。この場合、1番目の人は300万円得しています。3,300万円の買い手がいる物件を3,000万円で買えたわけですから、そのまま売れば300万円の利益です。これが不動産の世界です。
なお、他の人がいくらで出しているかは基本的にわかりません。業者さんと仲が良ければ教えてくれることもありますが、逆に売主さん側に付いた業者さんが「もっと高い金額の人がいますよ」と嘘をつく可能性もあります。なるべく高く売りたいのが売主さん側の心理だからです。だからこそ、業者さんを自分の味方につけることが大事になります。
注意点：撤回を繰り返すと信頼を失う
キャンセル無料だからといって、買い付けを出しては撤回することを何回も続けると、業者さんから狼少年のように思われます。そうなると、いい物件情報は回ってきません。不動産投資では、知識をつけたうえで業者さんと付き合い、信頼関係を築くことが何よりも大事です。
この点、医師は有利です。属性や年収で融資を引きやすいのはもちろんですが、それ以外にも社会的信用があり、誠実な人が多い。業者さんから信用を得やすいのです。医師が不動産投資に向いていると私が言うのは、融資面だけの話ではありません。
最高のタイミングは「早ければ早いほどいい」
買い付けを出す最高のタイミングは、状況にもよりますが、早ければ早いほどいい。これが答えです。決断力がある人はどんな事業でも成功しますし、人生もうまくいきます。優柔不断だとチャンスは逃げていく。これは不動産投資に限らず、何事にも言えることです。
そして買付証明書は、契約前なら撤回できます。つまり、迷っている時間に失うものの方が大きい。現地を見て「これだ」と思ったら、その場で一歩踏み出してください。
まとめ
- 買付証明書に法的拘束力はなく、契約前ならキャンセル料は無料
- 契約後は手付金（100万〜200万円など）が返ってこないことがあるので、融資特約の有無に注意
- 提出順で選ばれることが多く、1番手なら安い金額でも勝てる。300万円の差がつくこともある
- ただし撤回の繰り返しは信頼を失う。業者さんを味方につけることが最優先
- 最高のタイミングは「早ければ早いほどいい」
買い付けを出す前に、そもそもその物件が買っていい物件かどうかの見極めも必要です。初心者の先生は、こちらのチェックポイントを先に押さえておいてください。
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