「医師が不動産投資をやると、実際どこまでいけるのか」——その答えのひとつになる実例をご紹介します。私はDr.いなせ。整形外科医として働きながら不動産投資を続け、現在は週1勤務でアパート9棟・戸建て5軒、年間の家賃収入は3000万円を超えました。その経験をもとに、毎月200名以上の医師に不動産投資を教えています。
この記事で取り上げるのは、私自身の物件の話ではありません。私のプログラムに参加している受講生ドクターの実例です。この先生は、参加からわずか1年半でアパートを6棟購入し、家賃年収3500万円を達成されました。正直、私も驚くスピードです。なぜ短期間でここまで融資を引き、買い進められたのか。物件の中身と戦略を徹底解剖します。
1年半でアパート6棟——受講生ドクターの歩み
まず、この先生の買い進めのペースを時系列で見てみます。
- プログラム参加から約5ヶ月で1棟目を決済
- 1年以内に2棟目・3棟目まで購入
- その後4棟目を決済し、参加1年半で5棟目・6棟目の決済まで完了
- この間に宅建士の資格まで取得
本業は医師です。多忙な勤務のかたわらで、知識を身につけ、物件を精査し、銀行を開拓して、このペースで積み上げた。もちろん誰でも同じスピードで再現できるわけではありませんが、「医師×正しい戦略」がかみ合うとここまで行ける、という生きた実例だと思います。
購入物件を徹底解剖——5棟目・6棟目のスペック
この先生が最近購入した2棟を見てみましょう。数字にこの先生の投資判断の軸がよく表れています。
5棟目：築19年・軽量鉄骨アパート
- 2LDK×4戸（各33平米超）・築19年・駐車場4台
- 物件価格2400万円・年間賃料248万円（表面利回り約10.3%）
- 土地値はおよそ1000万円。接道も問題なく、変形地ではないきちんとした形の土地
築19年なら、退去が出てもすぐにキッチンやトイレの交換が必要になる可能性は低く、フルリフォーム前提の物件より修繕負担を読みやすい。18〜20平米の単身向けよりも競争力のある広さで、価格・利回り・修繕リスクのバランスが取れた安定型の1棟です。
6棟目：築36年でも「土地値が物件価格を上回る」1棟
- 軽量鉄骨・2LDK×4戸＋3DK×4戸（各56平米とかなり広め）
- 物件価格5500万円・表面利回り10.5%
- 土地には6000万円以上の価値。つまり土地値が物件価格を上回る
- 公示地価が年3〜4%上昇しているエリアの角地・整形地で、接道も問題なし
「築36年で表面10.5%なら普通では？」と思う方もいるかもしれません。しかしこの物件の価値は利回りの数字そのものではなく、中身にあります。物件価格を上回る土地値が下支えしているうえ、整形地の角地なので、将来は分筆して売却する、戸建てを建てて売却するといった出口の選択肢まで取れる。家賃収入だけに頼らない、逃げ道の多い買い方です。表面利回りという見かけの数字だけで判断せず、土地値・形・出口まで見て「バランスのいい物件」を選ぶ——これは私が一貫してお伝えしている考え方そのものです。
なぜ「広い間取り」にこだわるのか
この先生の物件に共通するのが、2LDK・3DKといった広めの間取りです。ここは私自身も強くこだわっているポイントなので、理由を掘り下げます。
家賃は築年数とともに下がっていきます。問題は下がり方で、古くて狭い間取りは下落が止まりません。築36年、40年、50年と経つと、狭い部屋は家賃1万円台〜2万円ちょっとでしか貸せないケースも出てきます。そうなると家賃が入っても修繕費で消えてしまい、採算が取れません。一方、56平米クラスの広い間取りは、古くなっても需要が残ります。築36年の6棟目は、まさに「家賃が下がりきった後」の水準で買えているわけです。
広い間取りのターゲットは、ファミリーや40歳以上の中高年層です。この層は、子どもの学区の問題、増えた荷物、引っ越しの費用と体力——さまざまな理由で一度住むと引っ越しにくい。つまり入居期間が長く、空室リスクが小さいのです。実際、私の築38年・2DKの物件には中高年の独身の方々が住んでいますが、本当に引っ越しません。私は現在合計58戸を運営して入居率95%以上で推移し、満室になることも多いのですが、それは広めの間取りにこだわってきたことが大きいと考えています。
融資戦略——「銀行の好み」に物件を当て込む
1年半で6棟。これを可能にしたのは、なにより融資です。この先生の銀行開拓は次の通りでした。
- 1〜4棟目：地方銀行。1棟目の購入時に業者さんから紹介された銀行に、融資が止まるまでお願いし続けた
- 5棟目：投資家の間で有名な、ある地方銀行のローン商品を活用
- 6棟目：物件を紹介してくれた業者さん経由で、また別の地方銀行を開拓
信用金庫・信用組合・地方銀行といった地域金融機関は、医師という属性を評価してくれやすく、融資を引きやすい先です。ただ、この先生が本当にうまいのはその先で、融資相談に行くたびに「この銀行はどんな物件になら貸したいのか」を把握していったことです。銀行にはそれぞれ、好みの物件種別・立地・条件があります。それを掴んだうえで、銀行の理想に合う物件を探して当て込む。物件が先ではなく、融資側の目線から逆算する。この順番が、短期間で融資をつなぎ続けられた秘密です。
医師は国家試験というパターン化された試験を突破してきた人たちです。不動産投資も同じで、パターンがあり、再現性があります。一度「こうやればいいのか」と攻略法が腑に落ちれば、あとはどんどん進んでいける。この先生はその典型例だと思います。
好循環の作り方——業者・管理会社との信頼関係
もうひとつの柱が、物件の仕入れ方です。この先生の6棟のうち2〜3棟は、一度購入した不動産会社や、購入物件の管理会社からの紹介で買っています。
意外に思われるかもしれませんが、不動産業者さんを訪問しても、物件を紹介してもらえないことは普通にあります。投資家としての知識や考え方が備わっていない人に物件を仲介すると、売却後のクレームやトラブルになりかねないからです。だからこそ、まず知識を身につけてから業者さんと直接付き合うことが大切になります。この先生は、プログラムの動画や物件資料を読み解くワークシートで実践的な知識を固めたうえで業者訪問を始めました。
そして一度取引をすると、業者さん側には「この人はこういう性格で、これくらいの与信と自己資金があり、こういう物件を探している」というすり合わせができます。信頼関係ができれば、足を運ばなくても物件情報が向こうから入ってくるようになる。私自身も、1棟目を買った不動産会社からのリピート購入や、管理会社からの紹介で買った経験があります。知識を固める→業者と信頼関係を築く→紹介が来る→また買える。この好循環を自分で作り出したことが、この先生の拡大の核心です。
9棟が10棟になるより、0が1になることが劇的
正直に言うと、私にとってアパートが9棟から10棟になっても、生活も金銭感覚もあまり変わりません。しかし、何も持っていない人が1棟持つことには、劇的な変化があります。物件を運営すればお金の流れが分かり、資本主義の仕組みが体で学べる。医師の人生にとって大きなインパクトのある経験です。
実際、私が教えている先生方には2棟目・3棟目まで進む方が多くいます。最初の1歩のハードルは高いのですが、1棟買えば「こうやればいいのか」が腑に落ちて、不動産へのマインドブロックが外れるからです。コミュニティの中では、銀行情報や「このリフォームですぐ入居が決まった」といった生の情報共有も日々行われています。
まとめ：受講生ドクターの実例から学ぶ5つのポイント
- 受講生ドクターは1年半でアパート6棟・家賃年収3500万円を達成。参加5ヶ月で1棟目、1年で3棟目までのスピード
- 物件選びは表面利回りの数字より中身。土地値の下支え（6棟目は土地値＞物件価格）・整形地・出口の選択肢まで見る
- 広い間取り（2LDK・3DK）は築古でも需要が残り、入居が長期化して空室リスクが小さい
- 融資は医師の属性が活きる地域金融機関を開拓し、銀行の好みを把握して物件を当て込む逆算で伸ばす
- 知識を固めてから業者・管理会社と信頼関係を築き、紹介で買える好循環を自分で作る
医師の不動産投資を、正しい順番で学ぶ
「不動産を始めたいけど、どこから始めたらいいかわからない・・」
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