不動産投資で失敗する人には、明確な共通点があります。それは「買ってはいけない物件を買ってしまう」こと。不動産投資の成否は、買う時点で8〜9割決まっていると私は考えています。変な物件を掴んでしまうと、後からのリカバリーは本当に難しいのです。
私は整形外科医として働きながら不動産投資を続け、現在は週1勤務まで本業を減らし、アパート9棟・戸建て5軒、年間の家賃収入は3000万円を超える規模になりました。毎月200名以上の医師に勉強会や個別コンサルを行うなかで、「この物件は買ってはいけなかった」という相談を数多く受けてきました。この記事では、アパート経営で特に避けるべき「4つの地雷物件」を、なぜ危ないのかという理屈まで踏み込んで解説します。
なぜ2026年以降、「地雷物件」はさらに危険になるのか
前提として押さえておきたいのが、金融機関の融資姿勢です。金利が上がり始めた2026年以降、銀行の融資基準・担保評価は厳格化の方向にあると私は見ています。もともと築古物件は、建物の法定耐用年数（木造なら22年）を超えていると融資年数が短くなりがちで、返済が重くなり、手残り（キャッシュフロー）が出にくい構造があります。そこに担保評価の厳格化が重なると、問題を抱えた物件は「入居が決まらない」「売却できない」「次の融資がつかない」という三重苦に陥りやすくなります。
つまり地雷物件は、持っているだけで資産形成が止まり、最悪の場合は家計そのものを圧迫しかねないリスクの高い存在です。これから紹介する4つは、購入前に必ずチェックしてください。
地雷①：狭いワンルーム・1Kの間取り
1つ目の地雷は間取りです。失敗する人の多くが、業者に勧められるまま狭いワンルームのアパートを買ってしまいます。
なぜそういう物件が量産されるのか。理由は単純で、1つの土地に部屋数を詰め込むほど、表面利回り（年間家賃÷物件価格の見かけの数字）が高く見えるからです。間取りの重要性を理解していない投資家が、表面利回りの高さだけを見て飛びついてしまう。ここに落とし穴があります。
しかし人口減少が進むなかで、古くて狭い部屋に住みたい人は減っていく一方です。40代・50代になってワンルームに住みたい人はまずいません。結果として、家賃を2万円台まで下げても入居が決まらず、空室期間が長期化します。しかも家賃が低いと、広告料（入居者を決めてくれた仲介業者に支払うお礼）の負担が相対的に重くなります。広告料は10万円前後かかることが多いので、家賃2万円台ならそれだけで家賃4ヶ月分〜半年分が飛ぶ計算です。入居付けのたびにこれでは、利回り以前に収支が赤字に傾いてしまいます。
供給側の問題もあります。業者が表面利回り目当てにワンルーム・1Kを量産してきたため、狭い間取りは市場に溢れています。ご自身のお住まいの県の賃貸物件を間取り別に調べてみると、狭い間取りが圧倒的に多いことが分かるはずです。供給過剰のなかで価格競争になれば、家賃は下がり続け、新しい物件には勝てません。
さらに見落とされがちなのが入居者の属性です。狭い部屋に住むのは、学生や社会人1〜2年目など、引っ越しの多い若い層が中心です。入退去が頻繁になれば、そのたびに空室損と広告料・原状回復費が発生します。一方、私の物件には40代・50代の方やファミリー層が多く住んでいて、入居期間が非常に長いのが特徴です。築35年ほどの4戸のアパートは、5年前に購入してから退去が一件もなく、部屋の中を見る機会すらないほどです。中年以降の方にとって住まいは「終の住処」に近くなり、あえて引っ越さなくなる。広めの間取りは、この長期入居という形で収益の安定に直結します。
地雷②：駐車場のない物件
2つ目の地雷は駐車場です。地方はもちろん車社会ですし、都市部でも車があったほうが生活しやすいのは間違いありません。私自身、東京に住んでいて駐車場を確保していますが、車があるほうが明らかに便利です。
アパートの敷地内に1部屋につき1台、立地が良ければできれば2台分の駐車場があるのが理想です。駐車場があること自体が大きな差別化になるというより、「駐車場がない」ことが入居付けの決定的なネックになるのです。物件を検討するときは、間取りとあわせて敷地内駐車場の有無・台数を必ず確認してください。
地雷③：擁壁（ようへき）の上に立つ物件
3つ目は土地そのものに関わる地雷、擁壁です。擁壁とは、崖や高低差のある土地を支えるコンクリートなどの壁のこと。坂の多い地域によく見られ、擁壁の上の物件は眺望が良く、一見すると素敵に見えます。
しかし将来建て替える際には、擁壁の補修だけで500万〜1000万円かかる可能性があります。しかも厄介なのは、補修が必要かどうかが土地を見ただけでは分からないことです。判断するには、新築の図面・建築プランを持って市役所の建築指導課に相談し、調査・計算をしてもらう必要があります。つまり、解体して新築する段階にならないと本当のコストが確定しない。この不確実性を、銀行は担保評価で厳しく見る傾向が強まっています。再建築にお金がかかりすぎる土地は、融資がつきにくくなるのです。融資がつきにくい物件は、自分が売る番になったときに買い手も融資を引けないということ。出口（売却）まで含めて不利を背負うことになります。初心者の方には、擁壁物件は原則お勧めしません。
実は私も、擁壁のある物件を1つだけ持っています。買った理由は明確で、利回りが16%以上と非常に高かったからです。これだけ利回りが高ければキャッシュフローは大きくプラスになり、融資の返済を早く進めても余裕があります。現在は全室入居中です。建て替えについても、柱など主要な構造を残したフルリフォーム（いわゆる「新築そっくりさん」方式）なら擁壁問題を避けつつ再生できますし、仮に再建築するとしても、上物に1〜2億円かけられるほど土地が広いので、補修費500万〜1000万円は全体から見れば一部にすぎません。厳しければ倉庫として貸す選択肢もあります。つまり、複数の出口を綿密に描いた上で、それを補って余りある利回りだから買ったということです。逆に言えば、ここまでの出口戦略なしに擁壁物件に手を出すべきではありません。
地雷④：市街化調整区域の物件
4つ目は市街化調整区域です。これは「街を広げない」と行政が決めているエリアのことで、原則として新しい建物を建てられません。既存のアパートと同規模・同用途であれば建て替えが認められるケースはありますが、自由度は大きく制限されます。
具体的には、容積率や建蔽率に余裕があっても今より大きな建物にはできない、土地を分けて戸建てを建てるといった用途の変更もできない、といった制約です。土地の使い道が縛られるということは、その分だけ買い手が限られ、売却時の価格にも響きます。ここでも出口の弱さが問題になるわけです。
とはいえ、市街化調整区域が絶対にダメというわけではありません。制約を織り込んでもなお利回りが十分に高ければ、挑戦する余地はあります。大事なのは、市街化区域の物件と同じ相場感で見ないこと。その土地の相場や周辺の利回り水準と比較して、制約分のディスカウントがきちんと効いているかを総合的に判断してください。
まとめ：地雷を踏まないために
- 不動産投資の成否は買う時点で8〜9割決まる。2026年以降の融資厳格化で、地雷物件は入居・売却・融資の三重苦に陥りやすい
- 狭いワンルーム・1Kは表面利回りが高く見えるだけ。需要減・供給過剰・入退去の多い若年層で、空室損と広告料が収支を蝕む。広めの間取り×長期入居が安定の軸
- 駐車場なしは入居付けの決定的なネック。敷地内に1部屋1台が目安
- 擁壁物件は補修に500万〜1000万円かかる可能性があり、担保評価も厳しい。買うなら出口を複数描けるだけの高利回りが条件
- 市街化調整区域は建て替え・用途変更の自由度が低く出口が弱い。制約分の価格ディスカウントと利回りで総合判断
医師の不動産投資を、正しい順番で学ぶ
「不動産を始めたいけど、どこから始めたらいいかわからない・・」
「やるからには、不動産投資を成功させたい」
そんな思いを抱えている先生のために、医師が不動産投資を最短で成功させるための極意をお伝えします。
- 特典① いなせ式【医師の不動産最短攻略セミナー】を無料公開
- 特典② Amazon売れ筋ランキング1位を獲得した『初心者から始める医師の不動産投資』第1章を無料で読めます
一歩踏み出す勇気がある医師のみ成功する。
不動産投資で人生を豊かにするために、一緒に学んでいきましょう！