「忙しい医師が、誰にも相談せず我流でアパート経営を始めてしまう」——これが、私が見てきた中で最も多い失敗パターンです。不動産はレバレッジ（融資）を効かせて拡大していく投資なので、良い方向に効けば利益が年数百万・数千万と積み上がる一方、悪い方向に効けば赤字が知らないうちに膨らみ、破綻に向かってしまいます。だからこそ1棟目の物件選びで、その後の運命に大きな差がつくのです。
申し遅れました。私は整形外科医として働きながら不動産投資を続け、現在は週1勤務まで本業を減らし、アパート9棟・戸建て5軒、年間の家賃収入は3000万円を超えました。ボロ戸建てと呼ばれるような物件から築50年の長屋、アパート、運送会社に土地を貸す貸地まで、幅広い種別を自分で運営しています。この経験をもとに、毎月200名以上の医師・高所得者の方々に不動産投資を教えています。
この記事では、アパート経営で「失敗する人」と「成功する人」を分ける3つの違いを解説します。特に3つ目は、医師が不労所得を得られるか、どん底に突き落とされるかの分岐点になる部分です。
違い①：「お客様」として買うか、「狩人」として獲りに行くか
1つ目の違いは、物件の買い方のスタンスです。失敗する人は「お客様マインド」で買っています。
ハウスメーカーや業者の営業マンが持ってくる「節税目的の物件」。こうした営業は不思議なほど丁寧で、何でもやってくれます。「先生は本業がお忙しいので、手を動かす必要はありません。経費の使い方も確定申告も、私が全部やりますから」——もてなされて気持ちよくなり、その人を信じ切ってしまった結果、物件を高値掴みする。医師・高所得者に本当によくあるパターンです。
中には「一緒に飲みに行きましょう、先生のことを知りたいんです」と距離を詰めてくる人たらしタイプの営業マンもいます。人を信じすぎると、カモにされてしまうのが不動産投資の世界です。これは不動産に限らず、保険などでも同じ構図があります。大事なのは、「人」で判断せず、数字で分析すること。自分の目で見て、自分で判断することです。
私自身、正しいメンターに出会えたことで考え方を成熟させてもらいましたが、ここも注意が必要です。メンター選びを間違えて、実態は「自分が売りたい物件を売りさばく業者」のような相手についてしまうと、その人が売りたい物件を正当化するマインドセットを植え付けられるだけになってしまいます。教わる相手も、肩書きや距離の近さではなく中身で選んでください。
成功する人は、能動的に物件を獲得しに行く
一方、成功する人は「狩人マインド」です。口を開けて待っていれば良い物件が舞い込んでくる——そんな甘い世界ではありません。ポータルサイトに良い物件が載れば、プロの業者や専業大家が毎日何百件もチェックしていて、掲載から数時間で現地を見て買付を入れてしまいます。本業のある医師が、そのスピード競争で競り勝つのは基本的に難しいと思っておいてください。
だからこそ私は「不動産業者さん巡りに行きましょう」とお伝えしています。自分から動いて情報を取りに行くスタンスがないと、不動産投資家として成功できないのです。ポータルサイトの物件を使うなら、たとえば5000万円の物件を4500万円で交渉する「指値（値引き交渉）」を絡めるなど、戦略を持って向かうのはありです。逆に、掲載され続けて誰も買わない物件を深く考えずに買ってしまうと、それは高値掴みであり、売却時に本当に苦労することになります。
違い②：雰囲気で判断するか、データで判断するか
2つ目の違いは判断基準です。「なんとなく立地が良さそう」「なんとなく綺麗そう」という雰囲気で、利回りが低い物件に手を出してしまうと、後からじわじわ苦しくなります。不動産投資をやったことがない方ほど、立地がそこそこ良い新築ピカピカ・築浅の綺麗な物件を「リスクが少ない」と思って買ってしまうのですが、実はここに落とし穴があります。
ポイントは、いま金利が上昇していく局面にあることです。単純化した例で考えてみてください。
- 表面利回り10〜12%以上の物件：家賃収入に対して返済の占める割合に余裕があるため、金利が多少上がっても影響は相対的に小さく、誤差の範囲に収まりやすい
- 表面利回り5〜6%の物件：もともと手残りが薄いので、金利が0.5%上がるだけで一気に苦しくなる。しかも融資を30〜35年で組んでいれば、そのわずかな上昇が30年分・35年分のダメージとして積み上がる
（※「表面利回り」は年間家賃÷物件価格の見かけの数字です。実際は返済・経費・税金を引いた後の手残り＝キャッシュフローで判断する必要があります。）
雰囲気で買ってしまった方の物件は、間取りの狭いワンルーム・1Kで、業者の利益が上乗せされた低利回りの物件であることが多い。金利上昇局面で最もダメージを受けるのは、まさにこのタイプです。私や、私が教えている先生方は、融資の返済年数が短くなっても利回りの高い物件を選んで購入しているので、金利上昇の影響は限定的です。
そして、ここからが重要です。低利回り物件を抱えた方が耐えられなくなると、今後、投げ売りに近い物件が市場に出てくる可能性があります。そのとき買えるのは、資金力・余力があり、すでに不動産投資をきちんと始めて実績を積んでいる人です。きちんと運営している投資家にとって、金利上昇はむしろ買い場の到来になり得ます。だから私は「数年後に先延ばしにするのではなく、今年始めましょう」とお伝えしています。市況が良いときも悪いときも、積立投資のように物件を買い続け、市場に居続けることが大事なのです。
現地に足を運び、間取り・空室リスク・修繕費まで考えたうえで、雰囲気ではなく知識と根拠とエビデンスで物件を選ぶ。これが成功する人の判断の仕方です。
違い③：「労働者」として働くか、「経営者」として運営するか
3つ目は運営スタンスの違いで、医師・高所得者にとって最も重要な部分です。失敗する人は、購入後に「労働者」になろうとしてしまいます。修繕費を少しでも安くしようと相見積もりを重ねる、管理会社の見積もりが高いからと自分で内装業者を探して発注する、自分でDIYをして数十万円のボロ戸建てをその手法で増やそうとする——時間単価の高い医師がこれをやると、遠回りになってしまうのです。
不動産投資は、管理会社・不動産業者・内装業者など、多くの人と付き合いながら成功させていく事業です。だからこそ、自分だけが得をするのではなく、関係者にも利益を分配するという考え方が欠かせません。たとえば管理会社経由の内装工事には中間マージンが乗りますが、それは管理会社にとって大事な収入源です。その分、入居付けを頑張ってもらえるなら、元は十分に取れます。交渉でケチになりすぎず、Win-Winの関係を築くことが、結局は自分の収益を守ることにつながるのです。
ただし、任せきりにも注意が必要です。自分で判断できない状態で丸投げすると、今度は割高な費用を請求されても気づけません。リフォームや修繕はポイントを絞ってコントロールする。この塩梅を見つけて舵取りしていくのが不動産経営の醍醐味でもあります。労働者ではなく経営者として、相手の立場も踏まえ、ときには多少のお金を払いながら、事業として不動産と向き合ってください。
トラブルは「想定内」にできる——私の経験から
誤解のないようにお伝えすると、私は不動産投資で失敗したことはありませんが、トラブルの経験がないわけではありません。たとえば、90歳の入居者さんが退去された部屋がかなり傷んでいて、リフォーム費用が100万円かかったことがあります。ただ、その物件は相場より安く買えていたので、想定の範囲内で吸収できる事象でした。
家賃滞納が発生したこともあります。入居者さんが生活保護を受けている方だったので、家賃が市役所から直接オーナーに振り込まれる「代理納付」という制度の書類を持って、私自身が会いに行き、サインをいただきました。これは経験のために自分でやったもので、今なら管理会社さんが代行してくれます。
不動産は投資と事業の中間にある営みなので、こうした事象は必ず起きます。ですが、ひとつずつ解決するたびに投資家としての実力が上がっていく。私が築古物件を好むのは、修繕費の抑え方、差別化できるリフォーム、入居付けのための管理会社との付き合い方など、学びが圧倒的に多いからです。難易度の高い築古で力を蓄えたからこそ、修繕がかからず入居も安定しやすい築浅や新築のような「イージーな」物件にも、有利な立場で手を出せるようになります。
まとめ：アパート経営の成否は「スタンス」で決まる
- 買い方：営業マンにもてなされて買う「お客様」ではなく、自ら物件を獲得しに行く「狩人」になる
- 判断：雰囲気ではなくデータで。金利上昇局面では利回りの高さが防御力になり、投げ売りが出れば買い場にもなる
- 運営：労働者ではなく経営者として。関係者と利益を分け合い、Win-Winの関係で事業を回す
- 1棟目の選択がその後の運命を分ける。我流で始めず、知識と根拠とエビデンスで物件を選ぶ
医師の不動産投資を、正しい順番で学ぶ
「不動産を始めたいけど、どこから始めたらいいかわからない・・」
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不動産投資で人生を豊かにするために、一緒に学んでいきましょう！