住宅ローンを使いながら不動産収入を得る方法があります。結論は、建物の50％以上を自宅として使い、残りを貸し出す賃貸併用住宅です。さらに、賃貸部分を民泊にできれば、住宅ローンの返済負担を収益で補い、条件によっては収支をプラスにできる可能性があります。
私は現役の整形外科医として働きながら不動産投資を実践しています。不動産投資では、最初から選択肢を知っているかどうかが結果を左右します。自宅を建てる予定がある方は、一般的な戸建てだけでなく、賃貸併用住宅という方法も検討対象に入れるべきです。
住宅ローンと不動産投資ローンは金利が違う
不動産を購入するときに使われるローンは、大きく分けて住宅ローンと不動産投資向けのローンがあります。
住宅ローンは自分が住む家を購入するための融資です。動画内で紹介した金利の目安は0.4％から0.6％程度でした。一方、事業性ローンやアパートローンは、属性が良い場合でも1.5％から2％程度で、2％を超えるケースもあります。
この差は小さくありません。仮に1億円の物件で金利差が1.5％なら、単純計算で年間150万円の差になります。住宅ローンを利用できる形をつくることは、長期的な収支を考えるうえで大きな意味を持ちます。
ただし、不動産投資用の物件を住宅ローンで購入するという話ではありません。自宅として使う部分を確保した賃貸併用住宅を建て、住宅ローンを利用する方法です。融資先の考え方については、不動産投資の1棟目におすすめの銀行｜融資先の選び方も参考になります。
賃貸併用住宅なら自宅と賃貸経営を両立できる
賃貸併用住宅とは、一つの建物に自宅部分と賃貸部分を設ける住宅です。たとえば、建物の50％以上を自宅として使い、残りに1LDKを2部屋つくって貸し出す形があります。
自宅部分が50％以上であれば、建物全体を住宅ローンで借りられる場合があります。本来なら不動産投資向けの金利がかかる賃貸部分も、住宅ローンの低い金利で資金を調達できることが、この方法の強みです。
入居者から得る賃料をローン返済に回せば、自宅にかかる実質的な負担を軽くできます。収入と返済額のバランスによっては、ローンを返済しながら手元に利益が残る状態も目指せます。
賃貸部分を民泊にする選択肢
賃貸併用住宅をさらに収益化する方法が、賃貸部分の民泊運営です。一般的な賃貸住宅として月単位で貸すのではなく、宿泊施設として利用してもらいます。
民泊は、ホテルより安く、広くてきれいな部屋に泊まりたい利用者から選ばれています。海外からの旅行者が増えるなかで需要があり、不動産投資家から民泊事業へ移る人がいるほど、利益を期待できる事業です。
一方で、民泊は通常の賃貸経営とは異なります。運営方法やランニングコストが変わるため、部屋を用意すれば終わりではありません。私は賃貸経営とは別の事業として捉えるべきだと考えています。
最大の注意点は土地選びと融資総額
賃貸併用住宅と民泊を組み合わせるには、土地選びが重要です。民泊ができる地域とできない地域があるため、どこに建てても実行できるわけではありません。土地を買う前に、民泊として運営できる場所なのかを確認する必要があります。
また、自宅だけでなく賃貸部分も備えた大きな建物を建てるため、必要な融資額は大きくなります。低金利で借りられる可能性だけを見て判断せず、建築規模、借入総額、賃貸部分や民泊部分から得られる収益を一体で考えることが必要です。
住宅ローンを使えることと、計画が成功することは別問題です。収益性だけでなく、土地と建物の条件を確認したうえで進めるべきです。
どの銀行から借りるかについては不動産投資ローンを出す銀行5種類とその使い分けを参照してください。
まとめ
住宅ローンを活用した不動産投資の選択肢は、賃貸併用住宅です。自宅部分を50％以上確保し、残りを賃貸住宅として貸し出せれば、低金利の住宅ローンを使いながら家賃収入を得られる可能性があります。さらに賃貸部分を民泊にすることで、収益を高める選択肢も生まれます。
重要なのは、自宅を建てる前にこの方法を知っておくことです。選択肢を知らなければ、土地を見ても賃貸併用住宅や民泊の可能性を検討できません。土地の条件、民泊運営の可否、融資総額を確認し、自宅と収益物件を同時に持つ計画として判断してください。
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よくある質問
住宅ローンを使いながら不動産収入を得る方法はありますか？
あります。建物の50％以上を自宅として使い、残りを貸し出す賃貸併用住宅です。自宅部分が50％以上あれば建物全体を低金利の住宅ローンで借りられる場合があり、入居者からの賃料を返済に回せば自宅の実質的な負担を軽くできます。
住宅ローンと不動産投資向けローンの金利はどのくらい違いますか？
住宅ローンの金利の目安は0.4％から0.6％程度で、事業性ローンやアパートローンは属性が良い場合でも1.5％から2％程度、2％を超えるケースもあります。仮に1億円の物件で金利差が1.5％なら、単純計算で年間150万円の差になります。
賃貸併用住宅の賃貸部分を民泊にする場合の注意点は何ですか？
民泊ができる地域とできない地域があるため、土地を買う前に民泊として運営できる場所かを確認する必要があります。また建物が大きくなり必要な融資額も増えるため、建築規模や借入総額、見込める収益を一体で考えて判断することが重要です。
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