2025年問題を理由に、すべての不動産価格が下落するわけではありません。今後は、同じ県内でも価格を維持しやすい地域と、人口減少によって下落する地域の差がさらに明確になります。
だからこそ、不動産投資では「都心なら安心」「地方なら高利回りで得」と単純に判断してはいけません。必要なのは、立地と利回りのバランスを見ながら、価格が下落しても投資として成立する物件を選ぶことです。
私は現役の整形外科医として働きながら、都心と地方の双方で不動産投資を実践しています。その経験も踏まえ、2025年問題が不動産価格に与える影響と、投資家が取るべき対策を解説します。
2025年問題が不動産市場に与える影響
2025年問題の一つは、団塊の世代が退職期を迎え、社会保障費の負担が増えることです。年金や社会保険などの支出が膨らめば、その財源を支える現役世代の負担も重くなります。
もう一つは、企業の後継者不足です。利益が出ている企業でも、後継者や働き手がいなければ廃業する場合があります。医療業界に限らず、さまざまな業界で起こる問題です。企業と雇用が減れば地域経済は縮小し、働く世代に負担が集中します。
税金や社会保障費の負担が増えて可処分所得が減れば、住宅を購入できる人も少なくなります。住宅の買い手が減少する地域では、不動産価格が下落します。
ただし、全国一律の下落ではありません。人口や雇用が集まる都市圏、地方中核都市、新幹線停車駅の周辺などでは、土地や物件価格が維持または上昇する可能性があります。同じ県内でも、中心駅から離れるにつれて人口減少と価格下落が進む地域はあります。
地方物件は価格下落を前提に利回りを見る
人口が減少している地方で新築アパートを建てると、当初は一定の利回りを確保できても、時間の経過とともに家賃を下げざるを得なくなる場合があります。売却時にも買い手が見つからず、取得価格を大きく下回る金額でしか売れない事態が起こります。
地方物件そのものが悪いわけではありません。重要なのは、価格下落を織り込んだうえで、家賃収入によって早期に投資資金を回収できるかです。十分に高い利回りを確保し、10年や15年で投資資金を回収できる計画なら、売却価格が下がる地域でも投資として成立します。
表面利回りだけでなく、将来の家賃下落、空室、出口価格まで確認してください。利回りの数字を見た瞬間に判断すると、隠れたリスクを見落とします。具体的な確認項目は、千葉県・利回り8％の築浅アパート｜買う前に疑う3つの罠でも解説しています。
都心一択も危険｜値上がり前提で買わない
都心部にも固有のリスクがあります。利回り4％や5％の物件では、金利、固定資産税、火災保険、融資返済などを差し引くと、手残りがほとんど出ないことがあります。
この状態で利益を得るには、将来の物件価格上昇が前提になります。しかし、価格が上がり続けるかどうかは誰にも断定できません。値上がり局面では利益が出ても、市況が反転したときには安く買い叩かれる可能性があります。
「都心だから安全」「立地が良ければ何でもよい」という投資判断は間違いです。地方には地方の買い方があり、都心には都心の買い方があります。どちらでも、家賃収入だけで運営が成り立つかを確認し、値上がり益を当てにしすぎないことが基本です。
高所得の医師であっても、節税や将来の値上がりといった販売側の説明だけで買うべきではありません。判断を誤りやすい理由は、高所得医師の不動産投資｜節税目的では失敗する理由も参考になります。
表面と実質の違いを含めて、表面・実質・ROI・CCRという4つの利回りの使い分けも併せてどうぞ。
まとめ
2025年問題によって現役世代の負担が増え、住宅の購買力が低下すれば、不動産価格が下落する地域は出てきます。一方で、人口と需要が集まる地域では価格を維持できるため、全国を一括りにして判断してはいけません。
地方では価格下落を織り込んで早期回収できる利回りを求め、都心では低利回りと値上がり前提の投資を避けます。結論は、立地と利回りのどちらか一方ではなく、両者のバランスで物件を選ぶことです。
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よくある質問
2025年問題ですべての不動産価格は下がりますか？
すべての不動産価格が下落するわけではありません。人口や雇用が集まる都市圏、地方中核都市、新幹線停車駅の周辺では価格を維持または上昇する可能性がある一方、中心駅から離れた人口減少地域では下落が進みます。立地と利回りのバランスで物件を選ぶことが重要です。
地方の高利回り物件に投資しても大丈夫ですか？
地方物件そのものが悪いわけではありませんが、価格下落を織り込んだ計画が必要です。十分に高い利回りを確保し、10年や15年で家賃収入により投資資金を回収できるなら投資として成立します。表面利回りだけでなく、将来の家賃下落、空室、出口価格まで確認してください。
都心の不動産なら安全に投資できますか？
都心にも固有のリスクがあります。利回り4％や5％の物件では、金利や固定資産税、火災保険、融資返済を差し引くと手残りがほとんど出ず、利益が将来の値上がり前提になります。市況が反転すれば安く買い叩かれる可能性もあるため、家賃収入だけで運営が成り立つかの確認が基本です。
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