不動産投資で資産を拡大するなら、現金一括ではなくローンを活用するべきです。理由は、限られた自己資金で複数の物件を取得し、家賃収入を生む資産を増やせるからです。
借金に抵抗を感じる医師は少なくありません。しかし、不動産投資のローンは消費のための借金ではなく、収益を生む現物資産を取得するための資金です。現役の整形外科医として不動産投資を実践している私も、重要なのは借金を避けることではなく、返済できる物件を見極めて融資を使うことだと考えています。
不動産投資でローンを組む最大の理由
ローンを利用する最大のメリットは、レバレッジを効かせられることです。物件価格の全額を自己資金で支払わず、一部の自己資金と金融機関からの融資を組み合わせることで、手元資金を残しながら資産を取得できます。
医師が労働によって得られる収入には、時間という制約があります。一方、不動産は入居者から家賃が入り、その家賃によって返済が進む仕組みです。自分が診療している時間にも資産が収益を生むため、労働収入だけに依存しない土台をつくれます。
ただし、融資を受けられるから買うのではありません。利回りが高く、立地がよく、土地にも相応の価値がある物件を選ぶことが前提です。土地と建物が残る現物資産だからこそ、相場観と購入基準を持って選べば、価格が一気に失われるリスクを抑えられます。
具体的な購入基準を確認したい方は、築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件も参考にしてください。
金利上昇だけを見てローンを避けない
ローンを避ける理由として、金利がもったいないという意見があります。しかし、見るべきなのは金利だけではなく、物件の利回りと毎月の収支です。
金利が2％や2.5％であっても、それを上回る収益力があり、返済後にも利益が残る物件なら事業として成立します。金利が上がれば返済額は増えますが、数千万円規模の融資で金利が0.2％上昇した場合、動画で示した水準では月数千円程度の増加です。金利の変化は確認すべきですが、それだけで投資判断を止める必要はありません。
物件価格が上昇すれば、売却時にキャピタルゲインを得られる場合もあります。保有期間中に家賃収入を受け取りながら元本返済を進め、売却時には返済が進んだ分も利益につながります。金利、家賃、返済額、土地の価値、売却可能性をまとめて判断することが重要です。
インフレ局面では現金より現物資産が有利
インフレが進むと、物価が上昇し、現金の相対的な価値は下がります。収入が変わらなければ、同じ年収でも購入できるものは少なくなります。
一方、不動産は現物資産です。インフレによる価格変化についていきやすく、保有中は家賃が入ります。さらに、時間の経過とともにローン返済が進むため、借入残高も圧縮されます。
つまり、不動産投資では時間を味方につけられます。早い段階で適切な物件を取得すれば、家賃を受け取りながら返済を進め、市況の変化にも対応できます。興味があるなら学習を先延ばしにせず、半年から1年以内の購入を目標に、物件を見る力と運営する力を身につけるべきです。
ローンのリスクは賃貸経営で管理する
ローンを利用する以上、返済できなくなるリスクはあります。このリスクを抑えるには、不動産投資を単なる不労所得ではなく、一つの事業として運営することが欠かせません。
特に重要なのは空室への対応です。空室になれば家賃は入りません。物件を自分で確認し、内装業者や管理会社と相談しながら、必要な修繕や差別化を進めます。
- 室内のビフォーアフターを確認する
- 必要な修繕箇所を具体的に指示する
- アクセントクロスや設備で差別化する
- 管理会社など協力者から助言を受ける
返済が滞れば、物件を急いで売却することになり、安く買い叩かれる可能性があります。購入前の収支確認に加え、購入後も空室を埋める努力を続けることが必要です。失敗につながる典型例は、年収1200万円の医師が破産危機｜不動産投資4つの罠でも解説しています。
金融機関ごとの特徴と使い分けは金利上昇時代に使うべき金融機関5種類の使い分けで解説しています。
まとめ
不動産投資で資産を拡大するなら、ローンの活用が基本です。少ない自己資金で現物資産を取得し、家賃によって返済を進められるからです。インフレ局面では、現金だけを保有するよりも不動産を持つ意義が高まります。
ただし、融資を受けること自体が目的ではありません。高い利回り、よい立地、土地の価値、返済後の収支を確認し、空室対策まで含めて運営できる物件を選びます。ローンは、正しい購入基準と賃貸経営を組み合わせて初めて資産拡大の力になります。
物件選びから融資、運営まで体系的に学びたい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)もご覧ください。
よくある質問
不動産投資は現金一括とローンのどちらで始めるべきですか？
資産を拡大するならローンの活用が基本です。限られた自己資金で複数の物件を取得し、家賃収入を生む資産を増やせるためです。ただし融資を受けること自体が目的ではなく、利回りや立地、土地の価値、返済後の収支を確認して物件を選ぶことが前提です。
金利が上昇しても不動産投資でローンを組んで大丈夫ですか？
金利だけでなく、物件の利回りと毎月の収支を合わせて判断します。金利が2％や2.5％でも、それを上回る収益力があり返済後に利益が残る物件なら事業として成立します。数千万円規模の融資で金利が0.2％上昇しても、返済額の増加は月数千円程度にとどまります。
インフレ局面で現金より不動産を持つ方が有利なのはなぜですか？
インフレが進むと物価が上昇して現金の相対的な価値が下がる一方、不動産は現物資産として価格変化についていきやすいからです。保有中は家賃収入が入り、時間の経過とともにローン返済が進んで借入残高も圧縮されるため、時間を味方につけられます。
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