2025年問題を理由に、不動産価格が一斉に暴落する可能性は低いと私は考えています。価格が下がる時期を待つより、金利上昇に耐えられる利回りと賃貸需要を確認し、条件のよい物件を早く取得することが重要です。
私は現役の整形外科医として勤務しながら、2019年に不動産投資を始めました。不動産投資は、購入して終わる金融商品ではありません。入居者を募集し、家賃を受け取り、融資を返済しながら利益を積み上げる事業です。そのため、市況の底を当てようとするより、長く運用できる物件を選ぶことが成果につながります。
2025年問題で不動産価格は暴落するのか
東京都、大阪府、福岡県などの主要地域では、物件価格が上昇し、投資物件の利回りは低下しています。この状況を見ると、「今から始めるのは遅い」「暴落するまで待つべきだ」と感じる方もいるでしょう。
しかし、現在の不動産市場は、レインズやポータルサイトによって以前より情報が広く共有されています。価格が少し下がれば、日本全国の投資家や大家、外国人投資家が物件情報へアクセスできます。資金力のある買い手が値下がりした物件を取得するため、価格が際限なく下がる状況にはなりにくいのです。
公示地価などの土地価格の指標を見ても、過去のバブル期と同じ水準まで上昇したとはいえません。今後も価格が上昇する余地はあります。ただし、値上がりを前提に低利回り物件を買うことは投資ではなく、相場に依存した判断です。キャピタルゲインだけを狙わず、保有中の家賃収入で経営が成立する物件を選びます。
金利上昇局面では高利回り物件が強い
不動産市場は、デフレからインフレへの転換期にあります。実際に融資金利の引き上げを求められるケースも出ており、今後も金利が徐々に上がる可能性があります。
一方、金利を急激に上げれば、企業経営や不動産投資、住宅ローンを利用する個人にも大きな影響が及びます。そのため、短期間で際限なく上昇するとは考えにくい状況です。
重要なのは、金利の予想を当てることではありません。金利が多少上がっても収支が崩れない物件を買うことです。低利回り物件は支払利息の増加が収支を圧迫します。私は、金利上昇の影響を吸収できる利回りを確保し、購入前に返済後の手残りまで確認します。
特に築年数が経過した物件は、表面利回りだけでは判断できません。立地、需要、建物状態を含めた確認方法は、築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件でも詳しく解説しています。
2025年以降に注目すべき3つのトレンド
外国人投資家が価格を下支えする
日本の不動産を購入する外国人投資家は増えています。特に中国人投資家には、融資を使わず現金一括で購入する方もいます。ある先生が地方物件を購入しようとした際にも、現地を見ずに現金で購入する外国人へ物件が渡りました。
この需要は東京都だけの話ではありません。大阪府や九州地方の物件にも及んでいます。外国人投資家や富裕層の資金は、日本の不動産価格を支える要因になります。
地方物件は立地と出口で選別される
地方だから不動産投資が成立しないわけではありません。ただし、極端に人口が少ない地域では、将来の売却先が見つからない可能性があります。その分、13％や15％などの高い利回りで取得し、短い期間で投資資金を回収できる条件が必要です。
地方物件では、利回りだけでなく、立地、人口動態、賃貸需要、売却先をまとめて判断します。リモートワークや地方移住の流れだけを根拠に購入するべきではありません。
不動産取引のDX化が進む
不動産業界では、紙の契約書や対面手続きが長く一般的でした。現在は重要事項説明や契約を電子化できるようになり、現地で顔を合わせなくても取引を進められるサービスが増えています。
ただし、業界全体が完全に透明化したわけではありません。一般公開される前の情報や、信頼関係の中で共有される優良物件は残っています。早く投資を始めて経験を積み、相談できる人や業者との関係を築くことが、物件情報を得る力になります。
まとめ
2025年問題を理由に、不動産価格の暴落を待つ必要はありません。価格下落を待っている間にも、経験のある投資家や資金力のある買い手へ物件情報は集まります。
不動産投資の基本はシンプルです。安く買い、入居者を募集し、家賃を受け取り、融資を返済します。売却時には購入価格と市場を見ながら利益を確定します。市況予測よりも、賃貸需要があり、金利上昇にも耐えられる利回りの物件を取得することが重要です。
これから不動産投資を始める医師には、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)も参考になります。知識を身につけ、自分の判断軸を持って物件を選ぶことが、2025年以降も変わらない最短攻略です。
よくある質問
2025年問題で不動産価格は暴落しますか？
暴落する可能性は低いと考えられます。レインズやポータルサイトで情報が広く共有され、価格が下がれば全国の投資家や外国人投資家が購入するため、際限なく下がりにくいからです。底値を待つより、賃貸需要と金利上昇に耐えられる利回りを確認し、条件のよい物件を早く取得することが重要です。
金利上昇局面ではどのような物件を選べばよいですか？
金利の予想を当てるのではなく、金利が多少上がっても収支が崩れない物件を選ぶことが重要です。低利回り物件は支払利息の増加が収支を圧迫するため、金利上昇の影響を吸収できる利回りを確保し、購入前に返済後の手残りまで確認して判断します。
地方の物件でも不動産投資は成立しますか？
地方だから成立しないわけではありません。ただし、極端に人口が少ない地域では将来の売却先が見つからない可能性があるため、13％や15％などの高い利回りで取得し、短い期間で投資資金を回収できる条件が必要です。利回りだけでなく、立地、人口動態、賃貸需要、売却先をまとめて判断します。
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