都内のマンションを今から購入しても、売却益を得られる可能性はあります。物件によっては、500万円や1,000万円の利益が出るケースもあるでしょう。
ただし、「都内のマンションなら買っておけば儲かる」という考え方は危険です。特にタワーマンションなど、値上がり益に大きく依存する投資へ全資金を集中させることは勧めません。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践しています。その立場から、都内マンション価格が上昇している理由と、今から投資する際の判断基準を解説します。
都内マンション価格が上昇している4つの理由
2023年、都内の新築マンションの平均価格は1億円を超えました。約10年間で、およそ2倍になっています。
価格上昇の背景には、主に次の4つの要因があります。
- 土地価格と建築コストの上昇
- デベロッパーによる供給数の調整
- 富裕層や高所得者層の増加
- 円安を背景とした海外投資家の参入
土地や建築費が上がれば、その負担は販売価格へ転嫁されます。また、デベロッパーが供給を絞れば物件が過剰になりにくく、価格も維持されやすくなります。
さらに大きいのが海外需要です。為替が1ドル100円台から150円前後になれば、海外投資家には日本の不動産が以前より割安に見えます。日本では外国人も不動産の所有権を持てるため、購入のハードルも比較的低い状況です。
実際に、海外の買主によって短期間で大きな売却益が生まれた戸建ての事例もあります。海外から需要が集まりやすいエリアや、土地も所有できる物件は、出口戦略の面で有利になる可能性があります。
タワーマンションで儲かる可能性はある
タワーマンション投資には、今も売却益を狙える余地があります。私が検討するなら、10倍、20倍という倍率になる抽選住戸です。
抽選倍率が高い部屋には、それだけ大きな需要があります。当選して適切な時期に売却できれば、500万円や1,000万円の利益を得られる可能性があります。
一方で、これはくじ運と市況に左右される投資です。人気ブランドのマンションには国内外から買い付けが集まり、投資需要が過熱しています。購入できたこと自体を成功と考えず、誰に、いつ、どの価格で売るのかまで決める必要があります。
区分マンションの出口判断については、医師のワンルームマンション売却｜赤字区分を売るか持つかの判断基準でも詳しく解説しています。
値上がり益だけに頼る投資が危険な理由
不動産投資には、家賃収入を積み上げる考え方と、売却益を狙う考え方があります。複数のアパートや戸建てを保有し、その一部として都内の好立地物件を持つのであれば、資産配分として成立します。
しかし、売却益を狙う物件だけを持つのは危険です。マンション価格は、為替、市場心理、海外投資家の動き、制度変更に左右されます。日本で外国人による不動産取得への規制が導入されれば、海外需要が急減する可能性もあります。
価格が下落したとき、利回りが3％や4％程度の物件では、融資返済を含めた収支が成り立たなくなることがあります。売却時には数百万円から数千万円の赤字になる可能性も否定できません。
自分で制御できない市況に投資結果を預け切るべきではありません。初心者ほど「価格が上がっているから買う」のではなく、家賃収入、返済、保有期間、売却先まで確認する必要があります。
まとめ
都内マンションは、物件と出口戦略を正しく選べば、今から購入しても利益を得られる可能性があります。ただし、価格上昇だけを前提にタワーマンションへ全振りする投資は危険です。
家賃収入を積み上げられる物件を投資の軸にし、その一部として売却益を狙う物件を持つ。これが、市況の変化に対応しやすい考え方です。
初心者が不十分な知識のまま一人で判断し、成功するかどうかは運に左右されます。相場を理解している実践者と物件を検討し、収益性と出口戦略の両方を数字で確認してください。
不動産投資の基本から体系的に学びたい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)も参考にしてください。
よくある質問
都内のマンションは今から購入しても儲かりますか？
物件と出口戦略を正しく選べば、500万円や1,000万円の売却益を得られる可能性はあります。ただし「都内なら買っておけば儲かる」という考え方は危険で、価格上昇だけを前提にタワーマンションへ全資金を集中させる投資は勧められません。
都内マンションの価格が上昇している理由は何ですか？
主な要因は、土地価格と建築コストの上昇、デベロッパーによる供給数の調整、富裕層や高所得者層の増加、円安を背景とした海外投資家の参入の4つです。2023年には都内の新築マンションの平均価格が1億円を超え、約10年間でおよそ2倍になっています。
値上がり益だけを狙うマンション投資はなぜ危険ですか？
マンション価格は為替や市場心理、海外投資家の動き、制度変更といった自分で制御できない要因に左右されるためです。価格が下落すると、利回り3％や4％程度の物件では融資返済を含めた収支が成り立たず、売却時に数百万円から数千万円の赤字になる可能性もあります。
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