この記事の結論
- 内科医のエル先生が表面利回り12.5%・満室の1棟目を取得した事例です。
- 土地約555㎡にアパート4戸と戸建て、全戸3LDK・駐車場付き・築29年。
- 鍵は指導者の存在と、不動産屋を自分の足で回り希望を直接伝えたこと。
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今回は私”いなせ”が構築した、【医師のための不動産最短攻略プログラム】を受講して物件を購入された、エル先生にインタビューをしていきます。
他のコンサル生のインタビュー記事はこちらからご覧ください。
- 11年目の内科医で週３ほど勤務
- 会社を経営
- プログラム加入前に自宅など3部屋所有
いなせ
今回はインタビューありがとうございます！会社を経営されてるということですが、どのような会社ですか？
エル先生
クリニックのDXを支援しながら、内科医のいない病院に対して遠隔で内科医の相談に乗るというサービスを運営しています！
いなせ
素敵なサービスですね！
エル先生
ただ、それだけだとなかなか自分で働いて時間を投入しないと収入が増えないビジネスモデルなので、他にも賃貸業も始めてみたいと前から思っていました。
なかなか自分の力だけでは進んでいけない中で、たまたまいなせ先生と知り合うことができ、今回手取り足取り教えていただき、初めて1棟目を買うことができた状況です！
いなせ
そうだったんですね！
1棟目獲得、改めておめでとうございます！
エル先生
ありがとうございます！
いなせ
簡単にどのような物件を手に入れることができたか、教えていただけますか？
エル先生
地元の不動産屋さんを回って、自分の家の周辺や隣の市を中心に探していました。
基本的にはいなせ先生に教えてもらった通りなのですが、ファミリータイプのアパート、もしくは戸建てのような感じで、築が古いものになります。
だいたい土地が555平米の土地で、アパートが1棟4戸と、戸建ても1棟建っていて、間取りは全部3LDKのファミリー向けの物件で、駐車場が各戸に1個以上ついている物件です！
いなせ
素敵な物件ですね！
エル先生
表面利回りが12.5%で、満室の状態で、業者さんから買い取った形です。
いなせ
築年数も結構若かったですよね？
エル先生
そうですね。
ただ、木造で耐用年数は切れてるので、これを若いと取るかは、自分でもよく分からなかったんですが、医師で不動産に取り組まれているグループの中では結構若いんじゃないか？と言われたので、若いのかもしれないと思いました。
いなせ
木造でも軽量鉄骨、重量鉄骨でも平気で60年とかもったりするので、今回エル先生が購入した物件は29年なので、まだまだ20年30年戦っていけると思います！
エル先生の物件は、ファミリータイプで駐車場もあって広いので、かなり満室の状態を維持しやすいですね！
空室が出たとしても、差別化されたリフォームや管理会社さんとの付き合い次第でその後の入居も容易にできると思います。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 土地 | 約555㎡ |
| 建物 | アパート1棟4戸＋戸建て1棟（木造・築29年） |
| 間取り | 全戸3LDK（ファミリー向け） |
| 駐車場 | 各戸1台以上 |
| 表面利回り | 12.5% |
| 購入時の状態 | 満室（業者から購入） |
エル先生
ありがとうございます！
いなせ
私と出会う前から、不動産に興味があったと思いますが、どのような不動産に興味を持っていたり勉強されたりしてましたか？
エル先生
自己所有では、６年ほどかけて３つの部屋を所有している状況でした。
収益物件を買うという発想はなくて、半分住んで、半分投資のイメージ感じで考えていました。
ただ住んでる市が大阪とか東京とか都会だとよかったのですが、地方都市だったので、駅から近い大きいマンションだとしても、そこまで値上がりはしない状況の物件が多かったです。
自分のマンションを買ったり、親に住んでもらうマンションだったりを購入しました。
いなせ
３つも所有されていたということで、積極的に不動産に対して向き合ってきたことが伝わります！
その後収益不動産を欲しいと思ったタイミングやそのためにしたことなどはありますか？
エル先生
収益不動産の本を、始める前にたくさん読まないといけないという情報だけは知っていたので本をたくさん購入したんですが、全て積ん読状態でした（笑）
ほぼ読んでなかった気がします（笑）
いなせ
なるほど！
以前エル先生から、収益不動産に対して重い腰がなかなか上がらなかったとお聞きしたことあるのですが、何か理由がありましたか？
エル先生
株式がかなり調子が良かったのがあると思います。
結婚当初からずっと米国株、例えばS&P500だったり米国のETFで全世界株式の指数に連動するような株式に夫婦で積み立てをしていました。
そのリターンがあまりにも高かったので、不動産をやったとしてもそれを超えられないと思っていました。
ただ、不動産のいいところはレバレッジがかけられるというところで、株式は確かに利回りがいいんですが、レバレッジをかけられないんです。
そろそろ自分の収入に関しても、なかなか子育て期間でこれ以上時間を割いて収入を劇的に増やすというのができないフェーズに入ったところでした。
次の手を考えたときに、不動産が選択肢に上ってきたという、自分の生活とのタイミングの問題かなと思います！
いなせ
なるほど、なるほど！
ありがとうございます。
エル先生
基本的には不動産には不安があって、株式と違って1回買ったらすぐ売ることもできないですよね。
またインパクトを与えようと思ったら、それなりに大きな物件を買わないといけないので失敗が怖くて、誰か指導者がいないと始めようがなかったという感じですね…。
株式も指導者はいませんでしたが、積み立てしかしてないので、深い経験とか知識がなくても誰でもできて、成果も上がりました。
ただ、不動産に関しては勉強量だけじゃなくて、指導者がいないとどうしても難しいと感じたので、いなせ先生のような指導者に出会ったというのが一番大きな要因かなと思います。
いなせ
嬉しいです！
でもおっしゃる通りで、成功している不動産投資家さんってみなさんメンターがいたりして、相談をしながら経験やノウハウを獲得していって、不動産投資家としての軸を備えた上で成功されていますよね。
やっぱりメンターや、不動産投資に対して真摯に向き合っている人の話を聞きながらやるのは、かなり成功確率が上がってくると思います！
エル先生
そうですね！
いなせ
今回の物件、とてもいい物件だと思うんですけど、いい物件を買えたポイントやコツがエル先生の中であれば、教えていただきたいです！
エル先生
いなせ先生に教えてもらったことですが、何件もの不動産屋さんを、自分の足でしっかり訪問して、自分の資産背景とか本当に買いたいよっていう気持ちを直にその人に伝えることですかね！
もちろん全然響かない人もいるんですが、波長が合う人とか、親身になって相談に乗ってくれて、物件を紹介してくれる人もいました。
やっぱり数打てば当たるという感じだと思いました。
いなせ
確かにそうですね！
エル先生
また、地場の不動産ではなく、もっと大手のところだと、そういうことは少なかったりするのかなと思いました。
1人だったら数件行ったら満足すると思いますが、プログラムで言われた通りに20件、30件足を運ぶつもりで行っていました。
やっぱり正しい方法を教えてもらっているので、やることに迷いが生じてなかったので、特に苦悶なく続けられたかなと思います。
今回は、たくさん行く前にご紹介いただいたのですが、仮にこれがもっと20件30件になっても、方法が正しいのであれば頑張れると思いました。
いなせ
すごく嬉しいですね！
今回のプログラムの中で、特に良かった部分があったら教えてください。
エル先生
プログラムのコミュニティに定期的な不動産の勉強会があって、いなせ先生の今までの物件をすべて振り返って、実際に売却やその時の時価も含めた利回りというのを計算するという会がありました。
いなせ
ありましたね！
エル先生
その会の時に自分でも情報を精査して、まとめて利回りを出した時に、結構米国株に負けないか上回るかもしれない利回りが出てたのがわかりました。
それで自分にとってもやる価値がある時期が来たのではと思って決心できました！
プログラム参加前
収益物件はゼロ。自宅など3部屋を所有
本は積ん読、米国株の好調もあり重い腰が上がらず
参加後
表面利回り12.5%・満室の1棟を取得
勉強会で利回りを計算し「米国株に負けない」と決心
いなせ
なるほど、ありがとうございます！
確かに株などの信用取引は怖かったりすると思いますが、不動産はいいものをレバレッジをかけて買うことができたら、利益が積み上がってくるので、同じ利益だったとしても少ない資金で利益を何倍も積み上げることができたりします。
きちんと学んできちんと行動して、いい物件を獲得できれば、かなり利益が上がるのが不動産ですね。
エル先生
開始した時期が、若干遅かったと感じていて、割と自己資金が必要で、諸経費も入れたら3割ほど必要でした。
昔だったら、自己資金1割でもできた時期があったかもしれないですね。
最近はかなり自己資金が豊富じゃないと参入できないような、壁がだんだん高くなっている印象です。
いなせ
そうですね、銀行もやっぱりフルローンとか
結構不動産投資に積極的な時期もあったりして、その時はお金が無くても、物件を買える時期もありました。
ただ、結構市況も変わってきて銀行の融資も締まりつつある状況ですね。
だからこそ医師という属性を生かして、与信も活用して自己資金も出しながら、いい物件を買っていけるといいですね。
あらかじめ不動産投資家として成功してる人や経験を積み上げた人が得をすると思うので、今後融資が開いたとしても、そこでまた力を入れて参入できるように、今回早めに買えて良かったと思います。
エル先生
ありがとうございます！
いなせ
今回物件を買う時に不安はありましたか？
エル先生
今回の分物件に関してはそこまで高額でもないですし、指導者もついていることですしそんなには不安はなかったです。
今後1億超えになってくると、かなりのプレッシャーになると思います。
いなせ
そうですよね。
ただ、不動産って面白いものでどんどん目線が大きくなっていくんです。
月5000万ぐらいの物件を買って、それがうまくいったら1億ぐらいならいいかなって思えてくるんですね(笑)
なので経験さえあれば、間違った物件は買わなくなってくるので、少しずつ価格帯も大きくしていくといいですね。
そうすると家賃がどんどん積み上がっていって、キャピタルゲインもインカムゲインも得られるようになります。
買う物件の価格だったり物の価格が大きくなればなるほど、資産に与えるインパクトが大きかったりします。
ぜひ今後もいろんな物件をどんどん拡大していってほしいです！
エル先生
ありがとうございます。
引き続きよろしくお願いします。
いなせ
不動産を通じて、将来こういうことがしたいなど、夢があれば教えていただけますか？
エル先生
自分は基本的に毎年いろいろテーマを決めて、新しいことにどんどんチャレンジしたいタイプなので、不動産を通じた夢の一つとして海外に長期間住んでみたいです。
その期間の収入がないとできないので、ある程度キャッシュフローが得られたら長期で海外に移住することはできますよね。
年単位で海外に住んでみたいというのが一つの目安です！
いなせ
素晴らしいですね。
不動産って遠隔操作でも何とでもなるのと、自分が働かなくても勝手に不動産自体が家賃を稼いでくれるシステムなので、今後拡大していってキャッシュフローも増えていったり、売却も絡めたりしながら、海外で暮らしたいという理想は、不動産で達成可能だと思います。
エル先生
頑張ります！
いなせ
最後に不動産をやられたいと思っている先生に何か一言頂けますか？
エル先生
やっぱり医療でも一緒ですが、必ず上級医に付くことが大事です。
どんなに本を読んで医師免許を取ったとしても、実際の医療は全く違ったりします。
不動産も一緒で、しっかり信頼のおける指導者の下で指導に従って適切な方法でやっていくのが大事だし、私は実際それで買えています。
迷っている方は、一緒にみんなで高め合いながら、不動産を買い進められたらと思いますので、いなせ先生に相談して欲しいと思います。
いなせ
ありがとうございます。
利回りという数字の中身は不動産投資の利回りとは？4つの種類と計算式・目安で整理しています。
よくある質問
不動産投資が不安でなかなか始められないときはどうすればいいですか？
エル先生は、不動産はすぐ売れず大きな物件が必要なため失敗が怖く、指導者がいないと始めようがなかったと語っています。信頼できる指導者のもとで正しい方法を学んだことで、迷いなく行動でき1棟目の購入に至りました。医療で上級医に付くのと同じだと締めくくっています。
良い物件はどうやって見つけたのですか？
地元の不動産屋を自分の足で何件も訪問し、資産背景と本当に買いたいという気持ちを直接伝えたことが決め手でした。大手より地場の不動産屋のほうが親身に相談に乗ってくれる場合があり、20〜30件回るつもりで行動していたと語っています。
株式投資が好調でも不動産投資をやる意味はありますか？
エル先生は米国株の積み立てが好調で不動産に踏み切れずにいましたが、不動産にはレバレッジをかけられるという株式との違いがあります。勉強会で実際の物件の利回りを計算し、米国株に負けない水準だと分かったことが決心の理由になったと語っています。
医師の不動産投資を、正しい順番で学ぶ
「不動産を始めたいけど、どこから始めたらいいかわからない・・」
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