都心のタワーマンション価格は、今後も上がり続けるとは限りません。2025年以降の不動産市場では、金利上昇や外国人投資家の動向をきっかけに、価格調整が起こる可能性があります。
ただし、すべての不動産が一律に下落するわけではありません。立地や物件タイプによる二極化が進みます。現役の整形外科医として不動産投資を実践する私が重視するのは、値上がりだけに期待せず、家賃収入と売却益の両方を狙える物件を選ぶことです。
2025年以降の不動産市場を変える3つの潮流
人口構成の変化と相続物件の増加
日本の人口減少はこれから本格化します。少子高齢化と空き家問題は、地方だけでなく都心部にも影響します。相続によって売りに出される物件も増えていきます。
東京の人口は増えているように見えますが、その一部は外国人居住者の増加に支えられています。若い世代では、家を所有することに対する価値観も変化しています。人口が集まる都市だから価格は必ず上がる、という単純な前提では判断できません。
ライフスタイルと住宅選びの多様化
医師は患者さんの診察や手術があるため、リモートワークが難しい職種です。一方、一般企業やウェブ関連の仕事では、オンラインで働くスタイルが定着しています。毎日都心へ出勤する必要がなくなれば、住む場所の選択肢も広がります。
新築価格が上昇するなか、中古住宅を購入して自分好みにリノベーションする選択も一般的になりました。若い世代ほど時間対効果や費用対効果を重視し、新築プレミアムや高額な住宅にこだわらない傾向があります。
物件価格と実需の乖離
新築マンションは、資材価格、人手不足、円安などの複合的な要因で一般の購入者には手が届きにくくなっています。中古マンション市場では価格上昇が鈍化し、5,000万円を超える物件は流動性が下がります。
重要なのは、売り出し価格と成約価格は違うという点です。高額な価格で掲載されていても、その金額で売れたとは限りません。実際の取引価格は横ばいで、売り出し価格より数千万円安く成約するケースもあります。表面上の価格だけを見て、相場が上がり続けていると判断してはいけません。
タワマン価格調整の引き金は金利と海外マネー
都心のタワーマンション価格は、国内外の投資資金に支えられている側面があります。とくに円安局面では、外国人投資家にとって日本の不動産を購入しやすい環境です。
一方、日銀の利上げによって海外との金利差が縮まり、円高へ動けば状況は変わります。外国人投資家にとっての価格面の魅力が薄れ、利益確定の売却が増える可能性があるからです。海外投資家向け融資に制限が加わった場合も、需給は急速に冷え込みます。
その影響を最初に受けやすいのは、投資資金の流入が多いタワーマンションや都内一等地の低利回り物件です。値上がり益だけを前提に購入した投資家が売却へ動けば、価格調整は周辺市場にも波及します。
だからこそ、購入前から売却条件を考える必要があります。詳しくは不動産投資は出口戦略で決まる｜買う前に売り方を決める究極の考え方も参考にしてください。
医師が取るべき不動産投資戦略
市場の変化に備えるために、私は次の3点を重視します。
- 人口動態、金利、需給を継続的に確認する
- 家賃収入と売却益の両方を狙う
- 立地と利回りのバランスで判断する
相場の加熱感や悲観論に流されず、客観的な情報を集めて冷静に分析します。ランニングコストがかかる不動産では、売却時の値上がり益だけでなく、保有中の家賃収入が欠かせません。
また、都心一択という意見をうのみにしてはいけません。高額物件ほど仲介手数料や利益が大きくなるため、販売側の都合が含まれている場合があります。不動産投資は、都心か地方かという二択ではなく、立地、利回り、融資、出口を総合して判断するものです。考え方はインフレ時代の不動産投資戦略｜都心一択が正解とは限らない理由でも解説しています。
まとめ
2025年以降は、人口構成の変化、住宅ニーズの多様化、金利上昇によって不動産市場の転換点になります。タワマンバブルの崩壊を断定することはできませんが、投資資金に支えられた高額物件ほど価格調整への警戒が必要です。
値上がりだけを期待せず、家賃収入を確保し、売却まで見据えて物件を選びます。正しい知識を持ち、不動産投資に精通した人の意見も取り入れることが、変化する市場で損失を避ける現実的な方法です。
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よくある質問
タワマンバブルは2025年以降に崩壊するのですか？
崩壊を断定することはできませんが、金利上昇や外国人投資家の動向をきっかけに価格調整が起こる可能性があります。すべての不動産が一律に下落するのではなく、立地や物件タイプによる二極化が進み、投資資金に支えられた高額物件ほど警戒が必要とされます。
タワーマンション価格の調整が起こるとすれば、何が引き金になりますか？
日銀の利上げで海外との金利差が縮まり円高へ動くと、外国人投資家にとって日本の不動産の価格面の魅力が薄れ、利益確定の売却が増える可能性があります。海外投資家向け融資に制限が加わった場合も、需給が急速に冷え込むと考えられます。
2025年以降の不動産投資では、どのような物件を選べばよいですか？
値上がり益だけに期待せず、保有中の家賃収入と売却益の両方を狙える物件を選ぶことが重要です。都心か地方かの二択ではなく、立地、利回り、融資、出口を総合して判断し、人口動態や金利、需給を継続的に確認する姿勢が求められます。
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