不動産投資で失敗する最大の原因は、物件そのものではなく、知識が不足したまま業者の提案を受け入れてしまうことです。
特に医師は、高所得で融資を受けやすいため、新築ワンルームマンションやサブリース付きアパートの営業対象になりやすい立場です。しかし、融資が通る物件と、利益が残る物件は同じではありません。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら、2019年に不動産投資を始め、現在はアパート9棟・戸建て5軒を保有しています。その経験から断言できるのは、購入時の安心感だけで判断すると、保有中の赤字や売却損を招くということです。
この記事では、2025年の不動産投資で大損しやすい人の特徴と、9割が失敗するといわれる背景を整理します。
不動産投資で大損する人の3つの特徴
新築ワンルームを節税目的で買う
よくある失敗が、「節税になる」「生命保険代わりになる」という説明を受け、新築ワンルームマンションを購入するケースです。
提携ローンによって少ない手出しで購入できても、物件価格には業者の利益が乗り、利回りが低くなっていることがあります。購入当初の収支が月数千円の黒字でも、家賃の低下や管理費、修繕積立金の上昇によって赤字へ転じます。
初年度に税金が還付される場合もありますが、それは仲介手数料、不動産取得税、登記費用などで会計上の赤字が生じた結果です。支出した金額以上に得をする仕組みではありません。節税の考え方は、医師の不動産投資は節税になる？減価償却の罠と「本当の節税」を解説でも詳しく説明しています。
サブリースを絶対的な家賃保証だと考える
サブリースは空室への安心感を与えますが、将来にわたって同じ家賃が保証されるとは限りません。家賃相場が下がれば、サブリース会社から保証賃料の減額を求められることがあります。
新築や築浅の物件には家賃のプレミアムが乗っています。建物が古くなり、年間家賃が1,000万円から900万円へ下がれば、同じ利回り5％で評価しても物件価格は2億円から1億8,000万円へ下がります。さらに、築年数の経過によって利回り6％でなければ売れなくなれば、評価額は1億5,000万円です。
家賃の下落と売却利回りの上昇が重なると、保有中に得た家賃だけでは価格下落を補えません。購入前に売却価格を想定する必要があります。詳しくは不動産投資は出口戦略で決まる｜「買う前に売り方を決める」究極の考え方をご覧ください。
ポータルサイトの情報だけで購入を決める
ポータルサイトに掲載された物件を、そのままの価格と条件で買うのも危険です。良い物件はインターネットへ掲載される前に売れることがあり、掲載物件には売れ残っている理由が存在する場合があります。
もちろん、掲載直後に魅力的な物件が見つかることはあります。しかし、専業投資家や業者も確認しているため、初心者が現地調査、収支判断、買い付けまでを短時間で進める難易度は高いです。掲載情報を鵜呑みにせず、なぜ売却されるのか、価格は妥当か、融資後に利益が残るかを確認します。
9割が失敗する本当の理由
数千万円を投じるのに勉強量が足りない
不動産投資は、投資と事業の中間にあります。物件を購入し、入居者を募集して家賃を受け取る仕組みはシンプルですが、物件調査、賃貸経営、税務、売却まで幅広い知識が必要です。
たとえば、書類上は再建築できる物件でも、解体や資材の運搬を手作業で行う必要があり、現実的には多額の費用がかかる場合があります。業者から「再建築可能」と説明されただけでは、投資判断に必要な情報として不十分です。
知識と経験があれば、購入価格や売却価格が数百万円単位で変わることがあります。数千万円の融資を利用する以上、営業担当者だけに判断を委ねてはいけません。
融資を物件購入の手段としか考えていない
不動産投資では、どの金融機関が、どのような物件へ、どの条件で融資するのかを理解する必要があります。金融機関の方針は変化するため、過去に通った条件が今後も続くとは限りません。
銀行は年収だけでなく、投資家が物件を適切に運営し、返済を続けられるかも見ています。自分の属性を把握し、運営計画や収支資料を用意して説明することが重要です。
2025年以降は、インフレ、建材費や人件費の上昇、金利の変化を踏まえた判断が欠かせません。インカムゲインかキャピタルゲインの一方だけに偏らず、保有中の収益と売却時の利益を両方検討します。
失敗の入り口にある構造については、不動産投資はやめとけと言われる理由と、医師がカモにされる構造で詳しく書いています。
まとめ
不動産投資で大損する人には、節税という言葉で新築ワンルームを買う、サブリースを絶対的な保証だと考える、ポータルサイトの情報だけで判断するという共通点があります。その根本には、勉強不足と融資への理解不足があります。
重要なのは、購入時の手出しの少なさではありません。家賃が下がっても返済を続けられるか、管理費や修繕費を負担できるか、残債以上の価格で売却できるかを購入前に確認することです。
不動産投資の基礎から体系的に学びたい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)も参考にしてください。
医師の与信は強力ですが、使い方を誤れば大きな負債になります。物件、融資、運営、出口を一体で判断することが、不動産投資で失敗を避ける条件です。
よくある質問
不動産投資で失敗する最大の原因は何ですか？
最大の原因は物件そのものではなく、知識が不足したまま業者の提案を受け入れてしまうことです。融資が通る物件と利益が残る物件は同じではないため、購入時の安心感だけで判断すると、保有中の赤字や売却損を招くことになります。
新築ワンルームマンションを節税目的で買うのはなぜ危険なのですか？
物件価格に業者の利益が乗って利回りが低くなっていることがあり、家賃の低下や管理費・修繕積立金の上昇で赤字に転じやすいためです。初年度の税還付も諸費用による会計上の赤字の結果であり、支出した金額以上に得をする仕組みではありません。
サブリース契約があれば家賃はずっと保証されますか？
将来にわたって同じ家賃が保証されるとは限りません。家賃相場が下がればサブリース会社から保証賃料の減額を求められることがあります。家賃の下落と売却利回りの上昇が重なると価格下落を家賃収入で補えないため、購入前に売却価格を想定する必要があります。
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