不動産投資で月40万円相当の収益を目指す秘訣は、高利回りで、将来も価格を維持しやすい物件を買うことです。
ただし、毎月40万円がすぐに現金で残るという意味ではありません。家賃から融資返済や諸費用を差し引けば、保有中の手残りは限られます。返済によって減った残債や、売却時に回収する利益まで含めて考えることが重要です。
私は現役の整形外科医として働きながら、不動産投資を実践しています。本業の時間を切り売りする収入とは別に、不動産が家賃を生み、融資返済を進める仕組みを持つことで、時間の使い方を変えられます。
月40万円を目指す不動産投資の仕組み
不動産投資の基本はシンプルです。物件を購入し、入居者から家賃を受け取り、その家賃から融資を返済します。退去が発生すれば、必要な修繕や空室対策を行って次の入居につなげます。
例えば、合計6,000万円の物件を表面利回り10％で運用すると、年間家賃収入は600万円です。ただし、この600万円がそのまま利益になるわけではありません。融資返済や運営にかかる諸費用を差し引くため、年間の手残りは100万〜200万円程度になる想定です。
ここで見るべきなのは、手残りだけではありません。家賃を受け取りながら残債が減り、購入時と同程度の価格で売却できれば、返済で積み上がった資産を売却時に回収できます。保有中の収入、元本返済、売却利益を合わせて捉えることで、年間400万円、月40万円弱に相当する収益を狙う考え方です。
つまり、月40万円の達成を判断するには、家賃収入とキャッシュフローを混同せず、売却まで含めた全体の収益を見る必要があります。
利回り10％以上と価格維持を両立させる
目標としたいのは、表面利回り10％、11％、12％を確保しながら、5年後や10年後も価格を維持できる物件です。高利回りでも、売却価格が大きく下がれば想定した利益は残りません。反対に、価格が維持され、融資返済が進めば、売却時の自己資金は増えます。
物件価格を維持できるかどうかは、購入時に判断します。家賃だけを見て購入するのではなく、将来いくらで売れる可能性があるのかまで検討します。購入、運営、返済、売却を一つの流れとして設計することが、不動産投資を拡大する土台です。
特に築古物件では、高い利回りの裏にある条件を確認する必要があります。購入判断については、築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件も参考にしてください。
アパートと戸建ては自分の条件で選ぶ
月40万円を目指す方法は、アパートだけではありません。どの手法が適切かは、自己資金、投入できる時間、住んでいる地域、拡大したい規模、DIYへの適性などによって変わります。
アパートで規模をつくる
2,000万円のアパートを3棟、または6,000万円のアパートを1棟取得し、合計6,000万円を表面利回り10％以上で運用する考え方です。戸建てより一度に複数の部屋を取得できるため、規模を拡大しやすい特徴があります。
高利回りの戸建てを積み上げる
築古戸建てでは、表面利回り15％や20％を狙える場合があります。合計3,000万円を表面利回り20％で運用できれば、年間家賃収入は600万円です。アパートより取得のスピードは遅くなりますが、一軒ずつ積み上げられます。
戸建てでも融資返済と諸費用があるため、年間600万円がすべて手元に残るわけではありません。売却時に残債との差額を回収し、その資金を次の購入へ回すことで、雪だるま式に規模を広げます。
手残りを使わず次の物件につなげる
保有中に得た100万〜200万円程度の手残りは、生活費として使い切らず、次の物件購入に備えて置いておきます。売却によって戻った資金も再投資し、高利回りと価格維持を両立する物件を増やします。
一方、融資を使って規模を広げる以上、利回りの数字だけで購入してはいけません。高所得や属性の強さを理由に判断を急ぐと、返済や売却で行き詰まります。注意すべき典型例は、年収1200万円の医師が破産危機｜不動産投資4つの罠で解説しています。
計算式の前提は利回りの4種類と正しい計算式にまとめています。
まとめ
不動産投資で月40万円相当の収益を目指すなら、次の条件を外してはいけません。
- アパートでは表面利回り10％以上を目指す
- 築古戸建てでは表面利回り15％や20％も検討する
- 保有中の手残りだけでなく、元本返済と売却利益まで見る
- 将来も物件価格を維持できるか購入前に判断する
- 得た資金を使い切らず、次の物件へ再投資する
自己資金が増えたと実感しやすいのは、物件を売却した時と融資を完済した時です。そこまでの道筋を購入前に組み立て、高利回りと資産価値を両立できる物件を選びます。それが、月40万円を一時的な家賃額ではなく、再現性のある収益として目指す方法です。
物件選びと拡大の基本は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)でもまとめています。
よくある質問
不動産投資で月40万円の収益を目指すには何が重要ですか？
高利回りで、将来も価格を維持しやすい物件を買うことが重要です。毎月40万円が現金で残るわけではなく、保有中の手残りに加えて、融資返済で減った残債や売却時に回収する利益まで含めた全体で、月40万円相当の収益を目指す考え方です。
表面利回り10％の物件なら家賃収入がそのまま利益になりますか？
なりません。合計6,000万円の物件を表面利回り10％で運用すると年間家賃収入は600万円ですが、融資返済や諸費用を差し引くため、年間の手残りは100万〜200万円程度の想定です。元本返済と売却利益まで合わせて収益を判断する必要があります。
月40万円を目指すにはアパートと戸建てのどちらを選ぶべきですか？
自己資金、投入できる時間、住んでいる地域、拡大したい規模、DIYへの適性などの条件で選びます。アパートは一度に複数の部屋を取得でき規模を拡大しやすく、築古戸建ては表面利回り15％や20％を狙える場合があり、一軒ずつ積み上げられます。
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