不動産投資で管理会社を選ぶとき、最も重視すべきなのは入居付けの強さです。ただし、大手だから安心、地場の会社だから親身という単純な話ではありません。ポータルサイトを活用できる集客力、担当者が抱える物件数、空室への具体的な提案力まで確認する必要があります。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践していますが、物件を買っただけで収益が安定するとは考えていません。管理会社に任せきりにせず、大家も入居が決まる仕組みを理解することが重要です。
悪い管理会社を見極める最大のポイントは入居付け
管理会社選びで最初に見るべきなのは、空室を埋める力です。入居付けが弱ければ、どれほど条件のよい物件でも家賃収入は発生しません。
注意したいのは、会社の規模だけでは判断できない点です。大手の管理会社には多くの社員がいますが、管理物件も多く、担当者が一つひとつの物件まで十分に見られないことがあります。担当者が忙しすぎれば、募集条件の見直しや写真の改善が後回しになり、空室が長引きます。
一方、地域密着型の管理会社でも、インターネット集客に弱ければ入居付けは困難です。入居希望者の多くは、管理会社を訪問する前にSUUMO、HOME’S、at homeなどのポータルサイトで部屋を探します。物件情報が掲載されていなければ、部屋の存在そのものを知ってもらえません。
管理会社には、次の点を確認します。
- 主要なポータルサイトへ物件を掲載しているか
- 募集写真を十分な枚数と適切な明るさで掲載しているか
- 担当者が抱えている管理物件が多すぎないか
- 空室が続いたときに改善案を提示できるか
会社名や店舗数ではなく、実際の募集活動を見ることが見極めの基本です。
購入直後の管理会社変更は慎重に判断する
物件を購入した直後は、仲介会社がそのまま管理会社になることがあります。よい物件を紹介してもらった経緯があるなら、まずは管理を任せ、関係を築くことが合理的です。
明確な問題がない段階で、すぐに管理会社を変更する必要はありません。半年から1年ほど継続して依頼し、その間の問い合わせ数、内覧数、成約状況、対応速度を見ます。それでも客付け能力が明らかに低い場合は、変更を検討します。
大切なのは感情ではなく、実際の動きで判断することです。空室が埋まらない原因が管理会社にあるのか、家賃設定や部屋の状態にあるのかを分けて考えます。不動産会社との長期的な関係については、アパート経営で成功する人と失敗する人｜違いは利益を分配するマインドでも詳しく解説しています。
管理会社任せにしない空室対策
水回りと表層リフォームを整える
入居付けに強い管理会社でも、商品である部屋に魅力がなければ成約にはつながりません。特にトイレ、キッチン、浴室などの水回りは第一印象を大きく左右します。
すべてを新品にする必要はありません。想定家賃に合わせ、入居希望者が抵抗なく使える清潔さを確保します。壁紙や床も、汚れを放置せず、必要に応じて差別化します。照明を工夫するだけでも、内覧時の印象は変わります。
築古物件の状態を判断する視点は、築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件も参考にしてください。
募集写真とポータルサイトを自分でも確認する
ネット募集では写真が重要です。暗い写真や部屋の特徴が伝わらない写真では、内覧の候補に入りません。実物とかけ離れた加工は避けつつ、明るく清潔に見える写真を用意し、管理会社へ渡す方法も有効です。
大家自身が物件情報と写真を登録し、ポータルサイトへ掲載できるサービスもあります。管理会社の集客力が弱い場合は、こうした手段で補えます。成約は、まず内覧してもらわなければ始まりません。
クレーム対応と修繕費も確認する
管理会社には、入居者からのクレームへ誠実に対応する力も必要です。対応が遅い場合は、管理会社を責めるだけで終わらせず、どのように対応してほしいかを具体的に伝えます。大家が方針を示すことで、対応の質が改善することがあります。
退去後の修繕費も確認します。特に大手では修繕範囲が広くなり、費用が高くなる傾向があります。しかし、大規模に修繕しても、その分だけ家賃が上がるとは限りません。見積もりが明らかに高ければ、知り合いの大家や内装業者へ相談し、別の選択肢を持ちます。
管理会社の良し悪しを一人で判断するのが難しいときは、経験のある大家や相談できるメンターとのつながりが役立ちます。修繕費や募集方法を比較できれば、不必要な支出を避けやすくなります。
まとめ
悪い管理会社を見極めるには、大手か地場かではなく、入居付けの実務を見ます。ポータルサイトへの掲載状況、募集写真、担当者の余力、空室への提案、クレーム対応、修繕費を確認してください。
同時に、大家自身も水回り、壁紙、床、照明、募集写真を整えます。管理会社の力と物件自体の力を掛け合わせることで、入居は決まりやすくなります。管理会社を選ぶ視点を含め、不動産投資の全体像を学びたい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)もご覧ください。
よくある質問
不動産投資で悪い管理会社を見極める最大のポイントは何ですか？
最大のポイントは空室を埋める入居付けの力です。大手か地場かという会社の規模では判断できず、主要なポータルサイトへの物件掲載、募集写真の枚数や明るさ、担当者が抱える物件数、空室が続いたときの改善提案など、実際の募集活動を確認して見極めます。
物件を購入した直後に管理会社を変更してもよいですか？
明確な問題がない段階で急いで変更する必要はありません。まず半年から1年ほど管理を継続して依頼し、問い合わせ数、内覧数、成約状況、対応速度を確認します。それでも客付け能力が明らかに低い場合に変更を検討し、感情ではなく実際の動きで判断します。
管理会社に任せる以外に大家ができる空室対策はありますか？
トイレ、キッチン、浴室などの水回りや壁紙、床、照明を想定家賃に合った清潔な状態に整えることが有効です。また、明るく清潔に見える募集写真を用意して管理会社へ渡したり、大家自身が物件情報をポータルサイトへ掲載できるサービスで集客を補う方法もあります。
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