アパート経営で成功する人と失敗する人｜違いは利益を分配するマインド

2026年8月9日

アパート経営で成功する人と失敗する人は、何が違うのか。結論から言うと、差がつくのは物件の目利きや融資のテクニックより手前、マインドです。自分だけ儲かろうとする人は必ずどこかで失敗し、関わる人に利益を分配できる人が成功します。

私は整形外科医として働きながら2019年に不動産投資を始め、現在はアパート9棟と戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。毎月200名以上の医師に不動産投資を指南していますが、うまくいく先生とつまずく先生の違いは、突き詰めるとこのマインドに行き着きます。本記事でその中身を具体的に解説します。

人の行く裏に道あり花の山

相場の格言に「人の行く裏に道あり花の山」があります。大多数が向かう道の裏側に歪みや旨みがあり、そこに利益が生まれるという意味です。逆に、流行りものに飛びつくとどこかで足元をすくわれます。これはビジネス全般に通じる話で、不動産投資も例外ではありません。

具体例が築古アパートです。私は築40年、築50年のアパートを複数所有していますが、正直に言えば、あの外観の部屋に自分が住みたいとは思いません。それでも買います。自分が住みたくなくても、そこに住む人は現実にいるからです。

特に医師のように年収が高い方は、家賃3万円や4万円の部屋に住む人の気持ちが想像しづらく、「こんなところに誰が住むんだろう」と感じて築古を避けがちです。しかし、家にこだわりのない人は普通にいます。自分が住まないレベルの物件だから買わない、という判断は経営としては誤りです。むしろ築古のほうが利回りは高く、みんなが価値を判断しづらい物件にこそ旨みがあります。経営者としての思考と、生活者としての自分の感覚は切り離してください。

築古物件を戦略として使う方法は医師の不動産投資｜耐用年数切れの築古戸建てを「お宝」に変える戦略で詳しく解説しています。

成功する人は、関わる人に利益を分配できる人

では、成功する人の条件は何か。決断力があること、人と関わることが好きなことも大事ですが、根本にあるのは、関わる人たちに利益を分配できるかどうかです。

不動産投資には多くの関係者がいます。いい物件を買うには、不動産業者さんと信頼関係を築き、ポータルサイトに載る前の非公開の状態で物件を回してもらう必要があります。

例えば、非公開でいい物件を紹介してくれた業者さんから、管理も任せてほしいと言われたとします。管理会社として見るとやや不安が残るかもしれません。それでも、紹介してくれた恩義があるなら、一旦その会社に任せます。管理が始まれば修繕や空室対応が発生し、自分で分離発注すればもっと安くなるのに、と思う場面も出てきます。それでも、差額はきちんと管理してくれている業者さんへのお小遣いだと考えて目をつぶります。

こうして相手にも利益を持ち帰ってもらうと、ウィンウィンの関係になり、2件目、3件目の旨みある物件が非公開の状態で回ってくるようになります。不動産業者さんも内装業者さんも、不動産投資に関わる方々みんなに利益を分配する。この積み重ねが、結局は自分の利益として返ってきます。

失敗する人は、自分だけ儲かろうとする人

失敗する人はこの逆です。人との関係性を重視せず、自分さえ儲かればいいと考える人は、不動産投資でも事業でも、どこかで必ず足元をすくわれます。

そもそも今の日本は、お金がなくても幸せに暮らせる国です。治安が良く、いろいろなジャンルの食べ物を安く安全に食べられ、映画も配信サービスで見られます。それでもお金に執着して自分だけ取ろうとする人からは、人が離れていきます。逆に、周りの人のために自分に何ができるかを考えて行動できる人は、お互いに与え合う関係の中で経済効果が生まれ、結果としてお金も自然に入ってきます。私が手伝いたいのも、金銭的に自由になってほしいのも、そういう人です。

成功する人と失敗する人の違いは【医師の不動産投資】アパート経営で失敗する人・成功する人3つの違いでも別の角度から整理しています。あわせてお読みください。