不動産投資で稼ぐ秘訣は、物件や業者にすべてを任せず、自分で数字を確認して判断することです。
私は現役の整形外科医として働きながら、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円を超えています。また、毎月200名以上の医師に不動産投資を指南しています。
こうした経験から断言できるのは、不動産投資はお金を入れて待つだけの投資ではないということです。物件の収益性を分析し、管理会社や修繕業者と交渉し、入居者に選ばれる部屋をつくる事業です。この認識を持って向き合える人ほど、着実に規模を拡大できます。
医師が不動産投資を始める意義
私が不動産投資に興味を持った理由は、医師とは別の収入の柱が必要だと考えたからです。
整形外科医の仕事には大きなやりがいがあります。骨折や関節の手術を行い、患者さんが痛みから解放されて歩けるようになることは、医師だからこそ得られる喜びです。一方で、病院勤務では所属する組織の人事や労働環境を自分だけで決められません。深夜の緊急対応を含む働き方を、生涯同じように続けられるとも限りません。
そこで私は株式投資なども経験したうえで、自分の知識や行動によって結果を改善できる不動産投資を選びました。不動産では、管理会社、仲介会社、内装業者、入居者など、多くの人と関わります。収益だけでなく、交渉、経営、税金、資本主義の仕組みまで学べる点も大きな魅力です。
稼げる人は不動産投資を「事業」として考える
不動産投資には、投資と事業の両方の性質があります。本格的な事業より取り組みやすい一方、金融商品を積み立てるように放置して成果が出るものではありません。
安定した収益を得るには、少なくとも次の判断を自分で行う必要があります。
- 物件価格が相場に対して高いか安いか
- 家賃と経費を踏まえて十分な収益が残るか
- どのような内装や設備が入居者に求められるか
- 提示された修繕やリフォームが本当に必要か
- 将来、いくらで売却できる可能性があるか
もちろん、実務をすべて自分で行う必要はありません。重要なのは、任せる内容と費用を把握し、自分が最終判断をすることです。知識がないまま管理会社や業者に丸投げすると、高額な工事や不利な契約を受け入れても気づけません。
私が5年間で規模を拡大できたのも、不動産投資に正面から向き合い、相場を調べ、交渉し、物件ごとの改善を積み重ねてきたからです。
人柄ではなく数字と出口で判断する
医師は社会的信用が高いため、不動産会社から営業を受けやすい立場です。私自身も不動産投資を始める前、病院への電話をきっかけに、ワンルームマンションを勧められた経験があります。
「節税になる」「家賃保証がある」「本業に集中できる」と説明されると、魅力的に聞こえます。しかし、2,000万円、3,000万円規模の買い物を、知識がないまま営業担当者に任せるべきではありません。
営業担当者の印象が良いことと、提案された物件が利益を生むことは別問題です。確認すべきなのは、人柄ではなく購入価格、家賃、経費、利回り、契約条件、売却価格です。
特に重要なのが出口戦略です。購入時に業者の利益が大きく上乗せされていれば、保有中に問題が見えなくても、5年後や10年後の売却時に数百万円、数千万円単位の損失が表面化する可能性があります。買う前に売却価格を想定する考え方は、不動産投資は出口戦略で決まるでも詳しく解説しています。
節税を目的にすると物件選びを誤る
不動産投資の営業では、減価償却による節税が強調されることがあります。しかし、不動産投資の本来の目的は、節税額を増やすことではなく利益を残すことです。
減価償却によって大きな赤字をつくれる物件は、そもそも家賃収入が少ない、利回りが低いなど、収益構造に問題がある場合があります。さらに、現在の所得税率と将来の売却時の税率だけを比較した説明には、物件価格が下落する可能性が含まれていないことがあります。
たとえば、築年数が進んだ後も購入時と同じ利回りで売れるという前提が、本当に妥当なのかを検証しなければなりません。節税の仕組みと注意点については、医師の不動産投資は節税になる？も参考にしてください。
まとめ
医師が不動産投資で稼ぐために必要なのは、高い年収や与信だけではありません。物件の数字を読み、必要な情報を調べ、業者と交渉し、出口まで自分で判断する力です。
不動産投資を事業として正しく実践すれば、収益の柱を築くだけでなく、経営や税金を学び、医療の外へ自分の世界を広げられます。業者の説明をそのまま信じるのではなく、自分が理解してから意思決定することが、長期的に稼ぐための最短ルートです。
基礎から体系的に学びたい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)もご覧ください。
なぜ株ではなく不動産だったのか
私が不動産投資に興味を持ったきっかけは、医局で働いていた頃の経験です。50代、60代になっても当直や緊急手術をこなしている先生を見て、自分の時間を使い続けなければ収入が得られない働き方を、このまま続けることには限界があると感じました。医師の仕事にやりがいがないという話ではありません。単価は高くても、働かなければ積み上がらない構造だということです。
株式投資は初期研修医の頃に経験しています。少しずつ利益が出ていた時期もありましたが、相場が崩れて約100万円の含み損を抱えました。企業価値を分析し決算書を読み解く作業に、自分が強い興味を持てなかったのも事実です。それ以上に大きかったのは、株価は景気や市場環境に左右され、自分の努力でコントロールできる範囲が小さいと感じたことでした。
不動産投資にもリスクはあります。ただし物件を見極める力、良い物件情報が入る関係、空室対策、費用を抑えた運営——これらは実践するほど自分に蓄積されます。自分の判断と行動でリスクをコントロールしやすい。それが私が不動産を選んだ最大の理由です。
よくある質問
医師が不動産投資で稼ぐために最も重要なことは何ですか？
物件や業者にすべてを任せず、自分で数字を確認して判断することです。物件の収益性を分析し、管理会社や修繕業者と交渉し、入居者に選ばれる部屋をつくる事業として向き合える人ほど、着実に規模を拡大できます。
不動産会社の営業を受けたとき、何を基準に物件を判断すればよいですか？
営業担当者の人柄ではなく、購入価格、家賃、経費、利回り、契約条件、売却価格といった数字で判断します。購入時に業者の利益が大きく上乗せされていると、5年後や10年後の売却時に数百万円単位の損失が表面化する可能性があるためです。
節税を目的に不動産投資を始めるのは問題がありますか？
節税を目的にすると物件選びを誤る恐れがあります。減価償却で大きな赤字をつくれる物件は、家賃収入が少ない、利回りが低いなど収益構造に問題がある場合があり、不動産投資の本来の目的は節税額を増やすことではなく利益を残すことだからです。
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