結論から言います。医師が新築ワンルーム投資を選ぶべきではありません。高い信用力を使って数千万円の融資を受けても、毎月の持ち出しが続き、業者側に利益が残りやすい構造だからです。
私は現役の整形外科医として働きながら、不動産投資を実践しています。医学と不動産投資は、まったく別の専門分野です。医師として優秀であることと、収益性の高い物件を見極められることは関係ありません。
今回は、新築ワンルーム投資の収支、サブリースの問題、医師が契約してしまう心理的な理由を具体的に解説します。
新築ワンルーム投資は毎月赤字になりやすい
物件価格2,000万円、募集家賃8万円の新築ワンルームを、サブリース付きで購入するケースを考えます。
保証家賃を月6.6万円とすると、年間の家賃収入は約80万円です。一方、35年ローン、金利2.2％なら、年間返済額は約82万円になります。さらに管理費や修繕積立金などが年間約26万円かかります。
- 年間家賃収入：約80万円
- 年間ローン返済：約82万円
- 管理費・修繕積立金など：約26万円
- 年間収支：マイナス28万円
毎月約2.3万円が口座から出ていく計算です。医師の収入から見れば、月2万円台は耐えられる金額かもしれません。しかし、投資として見るべきなのは「払えるか」ではなく「利益が残るか」です。
購入当初は月数千円の黒字になるシミュレーションを提示される場合もあります。しかし、新築時の家賃がそのまま続くとは限りません。家賃が下がれば、持ち出しは次第に増えていきます。
サブリースと「35年後は年金代わり」の罠
家賃保証でも家賃は固定されない
サブリースは「家賃保証」と説明されますが、契約期間中の家賃が固定されるという意味ではありません。業者から減額を求められれば、受け入れざるを得ない状況があります。
しかも、サブリース契約は簡単に外せない場合があります。売却時には、サブリースを外したほうが200万〜300万円高く売れるケースもありますが、解除費用を含めて個別に判断しなければなりません。最初からサブリースを付けないことが基本です。
完済後に残る収入だけを見てはいけない
「35年後にはローンが完済され、物件が自分のものになる」「家賃が年金代わりになる」という説明もよくあります。しかし、35年後には家賃が5万〜6万円程度まで下がっている可能性があります。そこから管理費や修繕積立金などを差し引けば、手残りはわずかです。
一方、現役時代には持ち出しが続き、35年間で合計1,000万円近く負担するケースも考えられます。70歳になって月数万円を得るために、現役時代の資金を長期間投入するのであれば、年金ではなく積み立て負債です。
購入価格だけでなく、保有中の収支と売却まで考える必要があります。出口の考え方は、不動産投資は出口戦略で決まる｜買う前に売り方を決める究極の考え方でも詳しく解説しています。
なぜ医師は不動産営業のターゲットになるのか
専門分野での自信を投資判断に持ち込む
医師は日々、専門知識を使って論理的な判断をしています。その成功体験から、「自分は判断力が高い」「簡単には騙されない」と考えがちです。
しかし、不動産投資では教授でも病院の理事長でも初心者です。医学で培った能力は強みですが、それだけで物件価格、家賃、融資、修繕、売却を判断できるわけではありません。
特別扱いと丸投げ願望を利用される
営業担当者は「先生」を立て、気持ちよく話を進めます。さらに、多忙な医師に対して「管理はすべて任せられる」「診療に集中していればよい」と提案します。
手間がかからないこと自体は魅力的です。しかし、管理を任せることと、投資判断まで丸投げすることは別です。忙しさを理由に収支や契約を確認しなければ、業者に有利な商品を買うことになります。
医師が選ぶべき本質的な不動産投資
医師の信用力を使うなら、土地付きの一棟アパート、一棟マンション、戸建てなどを検討すべきです。これらは同じ条件の物件が少なく、土地価格、建物価格、利回り、リスクを分析することで、相対取引の価格差を生かせます。
区分マンションは比較対象が多く、相場が見えやすい反面、安く買って高く売る余地をつくりにくい物件です。不動産投資の強みは、市場の歪みを見つけ、適正価格より安く仕入れ、家賃収入を得ながら残債を減らし、出口で利益を確定できることにあります。
もちろん、すべての区分マンションで損失が出るわけではありません。実際に売却時に100万〜200万円の利益が出た例もあれば、約50万円の損失になった例もあります。ただし、数千万円を借りて投資する以上、運に頼らず、利益を見込みやすい物件を選ぶべきです。
なぜ35年ローンだと売るに売れなくなるのか
新築ワンルームの表面利回りは4%から5%程度で提示されることがあります。35年ローンにすれば毎月の返済額を抑えられるので、当初の収支はトントンか、わずかな赤字に見えるかもしれません。問題はローン残債の減り方が非常に遅いことです。35年ローンでは、10年返済しても残債が3分の2以上残ることがあります。
一方で、そのとき物件はすでに築10年です。新築時と同じ家賃を維持できなければ、毎月の収支は悪化します。そして家賃が下がると、収入が減るだけでは終わりません。収益還元で評価される物件価格そのものが下がります。
さらに、築年数が古くなった物件は、新築時より高い利回りでなければ買い手がつきにくくなります。つまり家賃の下落と、買い手が求める利回りの上昇が重なり、売却価格は二重に下がるのです。その結果、売却価格よりローン残債のほうが多い状態になります。売りたくても自己資金を足さなければ売れず、赤字を抱えたまま持ち続けることになる。これが新築ワンルームから抜け出せなくなる構造です。
営業担当者の説明だけで判断せず、少なくとも次は自分で確認してください。
- 表面利回りではなく、ローン返済と諸経費を含めた収支を見る
- 10年後のローン残債がいくら残るかを確認する
- 家賃が下がった場合の収支と売却価格を計算する
- サブリース契約の賃料改定条件と解約条件を読む
- 税金の還付額ではなく、実際に支払う費用との差額を見る
- 販売会社と利害関係のない不動産投資経験者に相談する
計算式の前提は利回りの4種類と正しい計算式にまとめています。
医師がこうした物件を持ちかけられる背景には、構造的な理由があります。不動産投資はやめとけと言われる理由と、医師がカモにされる構造で解剖しています。
まとめ
新築ワンルーム投資の問題は、医師が毎月の赤字に耐えられてしまうことです。家賃下落、サブリースの減額、管理費、修繕積立金、売却条件まで確認すれば、「年金代わり」という説明だけでは判断できません。
医師の信用力は貴重な資産です。業者に勧められた商品へ安易に使わず、土地と建物の価値、保有中の収支、出口まで自分で判断してください。基本から体系的に学びたい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)も参考にしてください。
よくある質問
医師は新築ワンルーム投資をやめるべきなのですか？
はい、医師は新築ワンルーム投資を選ぶべきではありません。高い信用力で数千万円の融資を受けても、毎月の持ち出しが続き、業者側に利益が残りやすい構造だからです。投資で見るべきは「払えるか」ではなく「利益が残るか」です。
新築ワンルーム投資はなぜ35年ローンだと売るに売れなくなるのですか？
35年ローンは残債の減りが非常に遅く、10年返済しても3分の2以上残ることがあります。一方で築年数が進むと、家賃の下落と買い手が求める利回りの上昇で売却価格が二重に下がり、残債が売却価格を上回って自己資金を足さないと売れなくなるためです。
サブリースの家賃保証があれば新築ワンルーム投資でも安心ですか？
安心とはいえません。サブリースは契約期間中の家賃が固定される仕組みではなく、業者から減額を求められれば受け入れざるを得ない場合があります。契約は簡単に外せないこともあり、売却時は外したほうが200万〜300万円高く売れるケースもあるため、最初から付けないことが基本です。
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