この記事の結論
- 物件を増やしていくなら資産管理法人は作るべきで、1棟目は個人でもよい。
- 法人に実績が積み上がると、本業の年収を落としても融資を受けやすい。
- 配偶者への給与、小規模企業共済、自宅家賃の経費化で手残りが増える。
こんにちは、整形外科医のいなせです。私は2019年に不動産投資を始め、今はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円になりました。毎月200名以上の医師に不動産投資を教えています。
先に結論を言います。不動産を増やしていくなら、資産管理法人は作るべきです。1棟目は個人で持つのもありですが、2棟目以降も買い進めるなら法人のほうが有利です。融資、所得の分散、税金がかかる前のお金での積み立て、自宅家賃の経費化など、個人ではできないことが法人ならできるからです。
ある先生に「資産管理法人は作りたいですか」と聞いたところ、「周りからいいと聞くけれど、面倒そうで手が出せていない」という答えでした。同じように感じている方は多いと思います。この記事では、法人を作ると何ができるのかを順に説明します。
個人で不動産を持つメリットと「節税営業」の注意点
不動産は個人でも法人でも購入できます。個人で買う一番のメリットは、不動産の赤字を本業の所得と合算（損益通算）できることです。
購入した年は、不動産取得税、司法書士さんへの報酬、火災保険、固定資産税、仲介業者さんへの仲介手数料など出費が多く、初年度は赤字になるのが普通です。たとえば年収1,500万円の方なら、税金がかかる前の所得からこの諸経費を差し引けるので、払いすぎた税金が戻ってきます。
「節税できるから不動産を」という業者には要注意
ただ、これは不動産投資の本質ではありません。事業は利益が出ないと意味がありません。「節税」を前面に出すと、赤字を作ることを良しとする話になってしまいます。
初年度の赤字はどの物件でも出ます。それなのに「節税できるから不動産投資をやりましょう」と近づいてくる業者さんが勧める物件は、利回りが低く、売却時に買い叩かれるような、儲かりようのないものがほとんどです。大事なのは節税ではなく、どの物件を選ぶかです。業者さんとの付き合い方は不動産業者との上手な付き合い方｜良い物件情報を得るコツで詳しく書いています。
1棟目を個人で持つのはあり
個人で物件を持つと、物件を見に行く交通費や宿泊費、不動産関係者との会食費なども、不動産に関連すると説明できれば経費にできます。年収900万〜1,100万円の方は所得税などを合わせて43%ほどの税率がかかるので、経費にできれば、実質43%オフで食事や移動、宿泊をしているのと同じです。ですから、1棟目を個人で持つのは十分ありだと考えています。
資産管理法人を作る最大のメリットは融資
物件を増やしていくなら、法人で持つことを強くすすめます。法人に実績が積み上がるほど、融資を受けやすくなるからです。
医師は夜勤や土日のアルバイトをしながら働いている方も多いと思います。それを減らしたくなったとき、法人に実績があれば、銀行は個人の年収が下がったことをあまり気にせず、法人の実績をもとに融資してくれます。本業の年収を半分にした場合でも、法人の賃貸経営が順調なら、物件を増やし続けることができます。
配偶者への給与で所得を分散できる
法人で物件を持てば、配偶者を役員にして実際に仕事を手伝ってもらい、給与を払うことで所得を分散できます。
医師と、看護師さんや会社員の配偶者とでは年収に差があることが多く、配偶者が受け取るほうが税率は低くなります。不動産で稼いだお金をすべて自分の所得にすると税金が大きくなりますが、配偶者に流せば税金が減り、手取りが増えます。そのお金で生活費をまかなってもらうこともできますし、配偶者の経費も法人で落とせるようになります。個人では自分の支出しか経費にできませんが、法人なら給与も経費も幅が広がります。
小規模企業共済と自宅家賃の経費化
小規模企業共済で税金がかかる前のお金を積み立てる
制度の変更や個人の状況によって使えるかどうかは変わりますが、小規模企業共済も強力な手段です。ざっくり言うと、税金がかかる前のお金から月7万円、年間84万円を積み立てられます。
積み立てたお金は、法人を解散するときや役員を退職するときに、税金をあまり取られずに受け取れます。毎年84万円なら10年で840万円、20年で1,680万円です。受け取るのは、稼いでいる時期よりも年収を落とした時期やセミリタイアした後のほうが、手元に残るお金は増えます。税率が高い時期のお金を、税率が低い時期に移せるということです。制度の細かい点はAIなどに聞きながら、いろいろな角度から調べてみてください。
自宅の家賃の一部を経費にする
賃貸に住んでいる場合、家賃の半分ほどを法人の経費にできることが多いです。経費にする割合（按分）は税理士さんとの相談が必要です。
たとえば都内でファミリー向けの家賃が30万円の場合、それを所得税と住民税を引かれた後の手取りから払うのはもったいないです。不動産投資の仕事を自宅でする以上、半分の15万円ほどを法人の経費にすることも考えられます。年収900万円台からの43%ほどの税率で考えると、その分がお得になる計算です。
まとめ｜手残りを増やす仕組みを学べるのも不動産投資の価値
資産管理法人の主なメリットは次のとおりです。
- 法人の実績で融資を受けやすくなり、本業の年収を落としても規模を広げられる
- 配偶者を役員にして給与を払い、所得を分散できる
- 小規模企業共済で、税金がかかる前のお金を年間84万円積み立てられる
- 自宅家賃の一部などを法人の経費にできる
不動産投資は家賃収入から利益を残すものですが、お金の残し方や分散の仕方も学べます。それも不動産投資をすすめる理由です。ただし、どれも利益の出る物件を選んでいることが前提です。物件選びの基本は不動産投資の表面利回りと実質利回り｜初心者向けに違いを解説を参考にしてください。
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よくある質問
不動産投資で資産管理法人を作る最大のメリットは何ですか？
法人に実績が積み上がり、融資を受けやすくなることです。法人の賃貸経営が順調なら、銀行は個人の年収が下がったことをあまり気にせず法人に融資してくれます。そのため、夜勤やアルバイトを減らして本業の年収を落としても、物件を増やし続けられます。
1棟目から法人で購入すべきですか？
1棟目は個人で持つのも十分ありです。個人なら購入初年度の赤字を本業の所得と損益通算できますし、不動産に関連する交通費や会食費も経費にできます。ただし、2棟目以降も物件を増やしていくなら、法人で持つことを強くすすめます。
資産管理法人で配偶者に給与を払うと何が得ですか？
所得を分散でき、家族全体の手取りが増えます。医師より配偶者のほうが年収が低いことが多く、配偶者が受け取るほうが税率が低くなるからです。配偶者を役員にして実際に仕事を手伝ってもらうことが前提で、配偶者の経費も法人で落とせるようになります。
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