不動産投資の1棟目として、ボロ戸建ては有力な選択肢です。数十万円から数百万円という比較的小さな金額で取得できるケースがあり、リフォームと入居付けを適切に行えば、高い利回りと売却益の両方を狙えるからです。
一方で、戸建ては物件ごとの個別性が強く、融資が出にくい傾向もあります。安いから買うのではなく、修繕後の家賃と出口まで見通して判断する必要があります。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら、2019年に不動産投資を始め、アパート9棟・戸建て5軒を保有してきました。その経験からも、ボロ戸建てで身につく物件選定やリフォームの知識は、後にアパート投資へ進む際にも活用できます。
ボロ戸建てが1棟目に向いている3つの理由
少額から不動産賃貸業を経験できる
ボロ戸建ての大きな利点は、取得価格を抑えやすいことです。数十万円で物件を購入し、100万円ほどかけてリフォームする手法もあります。最初から数千万円規模の物件を取得する場合と比べ、自己資金が少ない段階でも取り組みやすい投資です。
物件の購入、修繕、入居者募集、賃貸管理、売却という不動産投資の一連の流れを、比較的小さな規模で経験できる点にも価値があります。
高利回りを狙える
取得価格と修繕費を抑え、地域の需要に合った賃料で貸せれば、20％や30％という高い利回りを狙える場合があります。動画内の事例では、20万円で購入した戸建てを約100万円でリフォームし、月額5万5,000円ほどで賃貸しています。表面利回りは約40％です。
もちろん、すべての物件で同じ結果が出るわけではありません。購入価格だけで判断せず、修繕費を含めた総投資額で利回りを計算することが重要です。
長期入居につながりやすい
戸建ては、入居者が自宅に近い感覚で暮らせるため、愛着を持ってもらいやすい物件です。特に、庭がある戸建てや、駐車場を2台、3台と確保できる戸建てには明確な優位性があります。同じ条件の転居先が見つかりにくいため、長期入居につながります。
実際に、先ほどの事例では大工の入居者が3年半にわたって住み、自ら手を入れながらきれいに使用しています。長期入居は空室期間と募集費用を抑え、賃貸経営を安定させます。
ボロ戸建て投資のデメリットと注意点
拡大スピードはアパートより遅い
戸建ては1件購入しても増える住戸は1戸です。5件購入するには、原則として5件の物件を探し、それぞれ調査と契約を進めなければなりません。1棟で6戸や8戸を取得できるアパートに比べ、規模の拡大には時間がかかります。
そのため、戸建てだけに固執する必要はありません。戸建てで得た修繕や入居付けの知識をアパートへ応用し、双方を組み合わせる戦略が現実的です。融資枠をどのように配分するかは、不動産投資の融資枠1億円をどう使う？金利上昇時代の分散戦略でも解説しています。
融資と仲介の壁がある
戸建ては入居の有無が0か100かになるため、アパートより融資が出にくい傾向があります。取引のある地方銀行や信用金庫へ、事前に融資方針を確認する必要があります。
また、物件価格が安いほど仲介手数料も小さくなるため、仲介会社が積極的に扱いにくい事情があります。たとえば200万円の物件を売主側と買主側の双方で仲介しても、物件価格の6％なら手数料は約12万円です。
だからこそ、紹介された物件を自分で判断し、購入後も適切に運営できる投資家だと認識されることが重要です。その立場を確立すれば、一般には流通しにくい戸建て情報が集まりやすくなります。
物件ごとに修繕判断が異なる
戸建ては土地、間取り、内装、劣化状態が一つずつ異なります。どこを直せば、どの程度の家賃で貸せるのかを自分で考えなければなりません。価格の安さだけで契約すると、想定外の修繕費で収支が崩れます。
医師は属性が高い一方、業者へ判断を任せきりにすると不利な物件を購入する危険があります。業者との付き合い方については、医師が不動産投資でカモにされる構造も参考になります。
高利回りと売却益を両立させるポイント
ボロ戸建てを成功させるには、入居者が重視する部分へ修繕費を集中させます。特に押さえるべき項目は次のとおりです。
- トイレ、キッチン、風呂などの水回りを清潔にする
- クロス、床材、照明で物件を差別化する
- 可能な限り駐車場を確保する
- 修繕後に取れる家賃から逆算して購入価格を決める
高利回りで運用できる戸建てに入居者が付けば、保有を続けて家賃収入を得るだけでなく、収益物件として売却する道も開けます。20％や30％の利回りになる価格で仕入れ、入居後に13％から15％程度の利回りになる価格で売り出すことで、数百万円の売却益を得られる可能性があります。
金額の感覚をお伝えすると、120万円で仕入れた物件が、再生して入居が付いた状態で300万円、400万円で売れることもあります。安く買うことそのものではなく、「入居者が付いた収益物件」に仕立て直すことが売却益の源泉です。空室のまま転売しても、この差額は生まれません。
つまり、購入時点で保有と売却の両方を選べる状態をつくることが重要です。DIYそのものを目的にせず、入居者が選ぶ仕上がりと、売却時に評価される収益性を優先します。
築古を狙うときの注意点は安い築古アパート投資の注意点3つと、医師があえて築古を狙う理由にまとめています。
まとめ
ボロ戸建ては、少額から始めやすく、高利回り、長期入居、売却益を狙える投資です。一方で、拡大に時間がかかり、融資が出にくく、修繕判断にも知識が必要です。
1棟目として取り組むなら、水回り、内装、駐車場を整え、総投資額と家賃から収支を逆算してください。戸建てで積んだ経験は、将来アパートへ規模を広げる際にもそのまま役立ちます。
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よくある質問
不動産投資の1棟目にボロ戸建てが向いているのはなぜですか？
数十万円から数百万円という比較的少額で取得でき、リフォームと入居付けを適切に行えば高い利回りと売却益の両方を狙えるからです。購入から修繕、入居者募集、売却までの一連の流れを小さな規模で経験でき、その知識は後のアパート投資にも活用できます。
ボロ戸建て投資のデメリットや注意点は何ですか？
1件購入しても増える住戸は1戸のため、アパートに比べ規模の拡大に時間がかかります。また入居の有無が0か100かになるため融資が出にくく、物件ごとに劣化状態が異なるので、価格の安さだけで契約すると想定外の修繕費で収支が崩れる危険があります。
ボロ戸建てで売却益を得るにはどうすればよいですか？
空室のまま転売するのではなく、入居者が付いた収益物件に仕立て直すことが売却益の源泉です。20％や30％の利回りになる価格で仕入れ、入居後に13％から15％程度の利回りになる価格で売り出すことで、数百万円の売却益を得られる可能性があります。
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