新築アパートで大きな利益を狙うなら、建売物件をそのまま購入するのではなく、土地から仕入れて建築計画を組み立てるべきです。建売にはアパートメーカーの利益が含まれています。土地、間取り、設備、建築会社を自分で選べば、中間マージンを抑えながら、家賃収入と将来の売却益を両方狙えます。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら、2019年に不動産投資を始め、アパート9棟・戸建て5軒を保有してきました。新築は中古物件より検討事項が多い一方、自分で事業を設計できる面白さがあります。ただし、建てれば自動的に儲かるわけではありません。土地選びから出口戦略まで、一つずつ数字で判断する必要があります。
新築アパートは土地から始める
土地から新築する最大の利点は、取得費と建築費を自分で管理できることです。土地を安く仕入れ、入居者に選ばれる間取りや設備を考え、適切な費用で建てられれば、完成時点で物件価値と総事業費の間に利益を作れる可能性があります。
仮に1棟当たり2,000万〜3,000万円の売却益を確保し、年1棟を5年間続ければ、売却益は合計1億〜1億5,000万円です。保有中には家賃収入も得られます。ただし、これは適切な土地取得、建築費、賃料設定、融資、売却価格がそろった場合の試算であり、結果を保証する数字ではありません。
新築でも必ずフルローンになるとは限りません。初心者であれば、500万円以上の自己資金を用意しておきたいところです。一つの目安として、自己資金500万円なら総額5,000万円程度、1,000万円なら総額1億円程度の事業規模を想定します。融資条件は銀行との関係によって変わるため、余裕を持った資金計画が必要です。
土地選びでは立地と利回りの均衡を見る
土地探しは、自分に土地勘のある地域から始めます。どのような人が住むのか、必要な間取りは何か、駐車場が必要かを具体的に考えられるからです。一方で、特定の駅や学区にこだわりすぎると、土地が見つからないまま1年、2年と経過します。アパート用地なら、まず30坪以上を一つの目安にします。
人口の増加、地価の上昇、工場やスーパーの新設、学校の移転など、今後の需要が期待できる地域は有力です。ただし、立地が良ければ良いほど投資として優秀とは限りません。土地価格が2倍になっても、同じ広さと築年数の部屋で家賃を2倍取れるとは限らないからです。
私は、ある程度栄えており、坪単価100万円を切る程度の地域が、新築アパートでは取り組みやすいと考えています。土地代と家賃の均衡を取りやすく、インカムゲインを確保しやすいためです。都心だけに固執しない考え方は、インフレ時代の不動産投資戦略でも解説しています。
構造と建築会社で収益性が変わる
建築費と融資の特徴を比較する
建物構造は、土地条件、資金力、目標とする規模に合わせて決めます。建築費の目安は、木造が坪60万〜70万円、軽量鉄骨が坪80万〜90万円、設備を充実させれば坪100万円程度、重量鉄骨が坪100万〜120万円、RCが坪150万円程度です。
- 木造は建築費を抑えやすく、利回りとキャッシュフローを重視する投資に向きます。
- 軽量鉄骨・重量鉄骨は、費用と建物性能の均衡を見ながら選びます。
- RCは銀行評価を得やすく、融資期間を長く取りやすい一方、建築費が高く、利回りは下がりやすくなります。
容積率と建ぺい率も構造を決める重要な条件です。4階、5階と縦に伸ばす土地ではRCが選択肢になり、3階程度に収まる土地なら木造や鉄骨も検討できます。先に構造を決めるのではなく、土地で建てられる規模と収支から逆算します。
安さだけで建築会社を選ばない
建築会社は価格だけで決めません。ある先生は、安い建築会社を選んだ結果、下請けへの未払いなどで工事が止まり、完成までに約1,000万円を追加で負担しました。見積額が安い場合は、その理由を確認すべきです。
過去の施工実績、財務状況、現場管理、評判を確認し、実際に不動産投資をしている人にも聞きます。建築中に会社が立ち行かなくなれば、安い見積もりで得た利点は失われます。
賃料と出口を自分で計算する
新築アパート投資では、業者の収支表をそのまま信じてはいけません。契約を成立させるため、想定賃料が高めに設定される場合があるからです。周辺需要、間取り、広さ、設備、駐車場の必要性を調べ、現実的な賃料を自分で算出します。
さらに、保有中のキャッシュフローだけでなく、売却時に誰がいくらで買うのかまで考えます。新築で利益を残すには、入口の土地取得、運営中の家賃収入、出口の売却価格を一つの事業として設計することが不可欠です。詳しくは不動産投資は出口戦略で決まるも参考にしてください。
まとめ
新築アパートで利益を出す要点は、土地から仕入れ、需要に合う建物を適正価格で建て、賃料と売却価格を自分で判断することです。土地の将来性だけでなく利回りとの均衡を見て、自己資金、構造、建築会社、収支、出口まで一貫して設計します。
新築は中古より手間がかかります。しかし、正しく学び、自分の時間を投入できれば、家賃収入と売却益を狙える魅力的な事業です。基礎から体系的に確認したい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)もご覧ください。
よくある質問
新築アパートで利益を出すにはどうすればよいですか？
建売物件をそのまま購入するのではなく、土地から仕入れて建築計画を自分で組み立てることが重要です。土地、間取り、設備、建築会社を自分で選べば中間マージンを抑えられ、家賃収入と将来の売却益の両方を狙えます。賃料や売却価格も業者任せにせず自分で計算します。
新築アパートの建築費は構造によってどのくらい違いますか？
目安として、木造が坪60万〜70万円、軽量鉄骨が坪80万〜90万円で設備を充実させれば坪100万円程度、重量鉄骨が坪100万〜120万円、RCが坪150万円程度です。木造は利回りとキャッシュフロー重視に向き、RCは銀行評価を得やすく融資期間を長く取りやすい特徴があります。
新築アパート用の土地はどのように選べばよいですか？
自分に土地勘のある地域から探し、アパート用地なら30坪以上が一つの目安です。人口増加や地価上昇など今後の需要が期待できる地域が有力ですが、立地が良いほど投資として優秀とは限らず、ある程度栄えていて坪単価100万円を切る程度の地域が家賃との均衡を取りやすいとされています。
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