不動産投資で儲かる物件とは、単に表面利回りが高い物件ではありません。賃貸需要があり、土地に価値があり、保有・売却・建て替えという複数の出口を選べる物件です。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら、2019年に不動産投資を始めました。今回は、私が最初に購入した地方都市の物件を例に、長期的に利益を残しやすい物件の特徴を解説します。
儲かる物件は権利関係と再建築性に問題がない
事例の物件は、価格2,300万円、土地約117坪、軽量鉄骨のアパートと木造戸建てが建つ物件です。間取りは2LDKが4戸、3DKが1戸で、年間家賃は約260万円。表面利回りは約11.5％でした。
物件資料で最初に確認したいのが、土地の権利と接道です。この物件は所有権で、公道に接していました。幅員約6メートルの南東道路に接し、舗装もされています。
一方、前面道路が私道や位置指定道路の場合は、道路持分の有無を必ず確認します。持分がなければ、解体や再建築で道路を使用する際に、所有者との調整が必要になる可能性があります。通行できることと、将来の工事に支障がないことは別問題です。
都市計画も重要です。この物件は市街化区域でした。市街化調整区域では、既存建物と同規模・同程度であっても、許可次第で再建築できない可能性があります。下振れリスクを避けるなら、原則として市街化区域を選びます。
広い間取りと築古の家賃安定性を評価する
この物件の強みは、2LDKと3DKという広めの間取りです。広い間取りは入居期間が長くなりやすく、退去が発生しても適切な空室対策を行えば、数カ月以内の入居を狙えます。
築年数が20年を超えた物件は、家賃がすでに下がりきり、その後の変動が小さくなる場合があります。築浅物件のように家賃が少しずつ下落する局面を過ぎていれば、長期収支を想定しやすくなります。
もちろん、築古なら何でもよいわけではありません。建物の状態、修繕費、賃貸需要を確認したうえで判断します。築古物件の見極め方は、安い築古アパート投資の注意点3つでも詳しく解説しています。
設備はイメージではなくコストで判断する
プロパンガスだから投資対象から外す必要はありません。入居付けに致命的な障害となるとは限らないため、地域の競合物件と比べて判断します。
排水設備も確認が必要です。浄化槽なら定期清掃や点検の費用が発生するため、下水道に比べてランニングコストが増える可能性があります。物件資料の記載だけで終わらせず、管理会社や業者に実際の費用を確認します。
土地価値と出口戦略が物件の選択肢を増やす
この物件は2,300万円で購入しましたが、土地には2,500万〜3,000万円程度の価値がありました。賃貸経営が難しくなっても、解体して土地として売却する選択肢を持てます。
ただし、土地はやや変形しており、区画を分けて戸建てを建てる出口は取りにくい形状です。そのため、出口としては次の選択肢を考えます。
- 家賃収入を得ながら保有する
- 利回りから価格を逆算して投資家へ売却する
- 広い戸建てを建てたい人へ土地として売却する
- 解体後に新しいアパートを建築する
私はこの物件を10年融資で購入しました。購入から5年が経過しており、さらに5年で返済が終わります。その後も保有を続ける、新築へ建て替える、投資家へ売却するという判断ができます。
このように、儲かる物件は購入時点で出口が一つに限定されません。詳しくは不動産投資は出口戦略で決まるも参考にしてください。
まとめ
儲かる不動産投資物件の条件は、利回り、間取り、立地、土地価値、再建築性、出口戦略のバランスがよいことです。今回の物件は表面利回り約11.5％に加え、広い間取りと土地価値があり、保有・売却・建て替えを選べます。
ただし、物件資料だけで購入を決めてはいけません。接道状況や土地形状など、現地でなければ分からない問題があります。資料を精査したうえで必ず現地を確認し、長期保有と出口の両面から判断してください。
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よくある質問
儲かる不動産投資物件とはどのような物件ですか？
単に表面利回りが高い物件ではなく、賃貸需要があり、土地に価値があり、保有・売却・建て替えという複数の出口を選べる物件です。利回り、間取り、立地、土地価値、再建築性、出口戦略のバランスがよいことが条件になります。
前面道路が私道や位置指定道路の場合は何を確認すべきですか？
道路持分の有無を必ず確認します。持分がなければ、解体や再建築で道路を使用する際に所有者との調整が必要になる可能性があります。通行できることと、将来の工事に支障がないことは別問題である点に注意が必要です。
築20年を超えた築古物件を評価できるのはなぜですか？
築年数が20年を超えた物件は家賃がすでに下がりきり、その後の変動が小さくなる場合があるため、長期収支を想定しやすいからです。ただし築古なら何でもよいわけではなく、建物の状態や修繕費、賃貸需要を確認したうえで判断します。
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