新築アパート投資で利益を出すための結論は、土地価格、建築可能なボリューム、建築費、家賃相場、売却価格を自分で計算することです。
業者から提案された収支表だけを見て判断してはいけません。誰に住んでもらうのかを決め、地域の需要に合う間取りを選び、売却まで見据えて初めて投資として成立します。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践していますが、新築は中古より検討項目が多い投資です。一方、正しい条件で土地を仕入れて満室にできれば、大きな利益を狙える面白い手法でもあります。
新築アパートは入居者ニーズから逆算する
最初に決めるべきなのは、どのような人に入居してもらうかです。都内の一定の利便性があるエリアなら、30平米程度の1LDKでも需要を見込めます。
しかし、車が生活に欠かせない地域では事情が異なります。1LDKでは狭く、2LDKと駐車場の組み合わせが求められることがあります。駐車場が必要な地域に駐車場のない単身者向けアパートを建てれば、入居付けに苦戦します。
地域によって、建ててよい物件と避けるべき物件は変わります。固定観念ではなく、需要のある商品を供給するマーケットインの発想が必要です。自分で賃貸需要を考えたうえで、地元の不動産業者にも確認します。
狭い間取りは出口戦略を先に決める
ワンルームや1Kは限られた建物面積を細かく分けられるため、新築時の収益性を高めやすい間取りです。ただし、供給が多く、広さによる差別化が難しいという弱点があります。
新築時の家賃が最も高く、築年数が進めば原則として家賃は下がります。特に狭い間取りは、新築プレミアムがなくなった後の家賃下落幅が大きくなりやすいです。
狭い間取りで建てるなら、5年後または10年後に売却するなど、収益性が悪化する前の出口を決めます。長期保有の安定性まで考えるなら、私は初期の収益性とのバランスを取り、30平米以上の1LDKを一つの基準にします。出口を先に設計する考え方は、不動産投資は出口戦略で決まる｜「買う前に売り方を決める」究極の考え方でも詳しく解説しています。
建ぺい率・容積率と建築坪単価を把握する
土地には、建てられる建物のボリュームが決まっています。その判断に使うのが建ぺい率と容積率です。
たとえば50坪の土地で容積率が200％なら、延べ床面積は最大100坪、約330平米が目安になります。共用部分も必要なため、単純に30平米の部屋を10戸造れるわけではありません。土地の形、建物の配置、廊下などを考慮すると、8戸程度になる場合があります。
次に確認するのが建築坪単価です。建物構造には木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、RCなどがあり、構造によって建築費や融資期間が変わります。収益性を重視する場合、木造や軽量鉄骨は投入資金を抑えやすい選択肢です。
建築費が高騰している状況では、木造でも坪80万〜100万円程度を見ます。100坪の木造建物を坪80万円で建てるなら、建築費は約8000万円です。これに土地代や駐車場、通路などの外構費、諸経費が加わります。
利回り8％の新築を数字で判断する
具体例で計算します。50坪の土地を2500万円で取得し、延べ床面積100坪の建物を8000万円で建築します。外構費や諸経費を含む総事業費を1億2000万円とします。
30平米の1LDKを8戸造り、1戸当たりの家賃が月10万円なら、月額家賃は80万円です。年間家賃収入は960万円となり、総事業費1億2000万円に対する表面利回りは8％です。
960万円÷1億2000万円＝8％
この条件なら、投資対象として十分に検討できます。ただし、月10万円で本当に入居が決まるかは、自分で周辺の家賃相場を調べなければなりません。業者が設定した高い想定家賃をそのまま信じると、完成後に入居が決まらない事態が起こります。
年間家賃収入960万円の物件を利回り6％で売却できれば、売却価格は約1億6000万円です。1億2000万円で完成させた物件を約1億6000万円で売却できれば、単純計算では約4000万円の差額が生まれます。
もちろん、これは土地の仕入れ、建築、満室化、売却が想定どおり進んだ場合の試算です。それでも、新築アパート投資に大きな利益の可能性があることは数字から分かります。
手残りまで見る指標については、表面・実質・ROI・CCRという4つの利回りの使い分けで解説しています。
まとめ
新築アパート投資を成功させるには、次の項目を自分で計算し、判断できることが必須です。
- 地域の入居者像と必要な間取り
- 駐車場の必要性
- 建ぺい率・容積率と建築可能な戸数
- 構造ごとの建築坪単価と総事業費
- 現実的な家賃相場と表面利回り
- 新築プレミアムがなくなる前後の出口戦略
初心者にとっては、入居者付きの中古物件のほうが取り組みやすいです。運営や空室対策の知識を身につけ、自分で事業収支を組める段階になってから新築へ進むのが確実です。
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新築は、建てれば儲かる投資ではありません。需要に合う物件を適正な総事業費で完成させ、想定家賃で満室にし、適切な時期に売る事業です。この一連の数字を自分で組み立てられることが、新築アパート投資の極意です。
よくある質問
新築アパート投資で利益を出すために最も重要なことは何ですか？
土地価格、建築可能なボリューム、建築費、家賃相場、売却価格を自分で計算することです。業者から提案された収支表だけで判断せず、誰に住んでもらうかを決めて地域の需要に合う間取りを選び、売却まで見据えることで投資として成立します。
新築アパートで表面利回り8％はどのような条件で成立しますか？
たとえば50坪の土地を2500万円で取得し、延べ床面積100坪の建物を8000万円で建築し、総事業費を1億2000万円とします。30平米の1LDKを8戸造り、家賃が月10万円なら年間家賃収入は960万円となり、表面利回りは8％になります。
ワンルームや1Kなど狭い間取りで新築する場合の注意点は何ですか？
狭い間取りは新築時の収益性を高めやすい一方、供給が多く差別化が難しく、新築プレミアムがなくなった後の家賃下落幅が大きくなりやすいです。そのため、5年後または10年後に売却するなど、収益性が悪化する前の出口を先に決めることが重要です。
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