新築アパート投資で利益を出す極意は、土地を相場より安く仕入れることです。建売アパートには販売業者の利益が上乗せされています。一方、自分で土地を仕入れ、建物の間取りやコンセプトを決めれば、その中間マージンを抑えられます。
もちろん、土地から新築するには手間がかかります。しかし、良い条件で事業を組み立てれば、完成後に売却した場合でも1,000万円、2,000万円という利益が生まれる可能性があります。重要なのは、駅近などの分かりやすい条件だけを追いかけず、土地の価格にある歪みを見つけることです。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら、不動産投資を実践しています。その経験からも、新築アパートは建築計画だけでなく、土地を買う段階で結果の大部分が決まると考えています。
新築アパートの土地は自宅から1時間以内で探す
新築アパートを建てるエリアは、自宅から車または電車で1時間以内を目安にします。新築した後は管理会社に入居者対応を任せられますが、所有者が現地へ行く機会はなくなりません。
建築中には工事が計画どおり進んでいるかを確認します。退去後には、室内の修繕前後を自分で確認することもあります。無理なく足を運べる距離にしておけば、こうした確認を継続できます。
エリアを絞った後は、立地にこだわりすぎないことも大切です。駅近の条件が良い土地を安く買える機会は多くありません。理想の立地だけを待っていると、何年経っても購入できない状態になります。
周辺に一定数の住宅があり、賃貸需要が見込める場所なら、不動産賃貸業は成立します。周囲にほとんど家がない場所は慎重に判断すべきですが、人が暮らしているエリアであれば検討対象です。都心や駅近だけに絞らない考え方については、インフレ時代の不動産投資戦略でも解説しています。
公示地価と実勢価格の両方を確認する
土地を安く買うには、最初にその土地の適正な価値を把握します。確認する指標の一つが、国によって示される公示地価です。地図上で地価を確認できるサイトを使えば、周辺価格に加えて、地価が上昇傾向なのか、下落傾向なのかも把握できます。
ただし、公示地価と実際の取引価格は同じではありません。現実に売買される価格である実勢価格も確認します。一般の投資家であれば、SUUMOやHOME’Sなどで周辺の売地を検索する方法があります。ただし、掲載中の物件だけでは得られる情報が限られます。
より具体的に調べるなら、不動産業者が利用できる物件情報から、周辺の土地や中古アパートなどの過去の取引データを確認します。公示地価、現在の売出価格、過去の取引価格を照らし合わせ、土地の価値を判断します。そのうえで相場より安く仕入れることが、新築アパートの利益につながります。
旗竿地の価格の歪みを利用する
割安な土地を探すとき、代表的な候補になるのが旗竿地です。旗竿地とは、道路に接する細長い通路の奥に、まとまった敷地がある土地です。
細長い通路部分には建物を建てにくく、奥の敷地が広くても、建築基準法との関係で複数の建物を建てられないことがあります。広い自宅を建てたい個人も限られるため、一般的な整形地より買い手が少なく、土地価格が下がりやすくなります。
一方、アパートを建築できる条件が整っていれば、その形状は入居者にとって大きな問題になりません。一般住宅用地として売りにくい土地でも、アパート用地として価値を引き出せます。買い手が限定されることで生じた価格の歪みを利用する手法です。
再建築不可物件を再建築可能に変える
難易度は上がりますが、再建築不可の土地を再建築可能に変える方法もあります。再建築できない原因が接道条件にある場合、隣地所有者から通路部分を譲ってもらえないか交渉します。
例えば、接道に必要な幅が30cm足りないなら、その30cmを有償で譲ってもらう交渉をします。再建築不可として1,000万円で売られている土地が、再建築可能なら3,000万円の価値を持つとします。隣地の一部を300万円で取得できれば、合計1,300万円で3,000万円相当の土地を確保できる計算です。
これは建築や法規への理解に加え、隣地所有者との交渉が必要な手法です。誰でも簡単に再現できるものではありません。しかし、再建築できない理由を正確に確認し、それを解消できれば、仕入れの時点で大きな優位性を作れます。
まとめ
新築アパート投資では、建物を考える前に土地の仕入れを徹底します。
- 自宅から車または電車で1時間以内を目安にする
- 駅近などの立地条件にこだわりすぎない
- 公示地価と実勢価格を確認する
- 旗竿地など、買い手が限られる土地を検討する
- 再建築不可になっている理由と解消の可能性を調べる
土地を相場より安く仕入れられれば、新築アパート事業の安全性と利益の余地は大きくなります。完成後の保有だけでなく売却まで見据えるなら、不動産投資は出口戦略で決まるも参考にしてください。
医師が不動産投資を始める際の基本は、拙著初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)でも体系的にまとめています。
よくある質問
新築アパート投資で利益を出すために最も重要なことは何ですか？
土地を相場より安く仕入れることです。建売アパートには販売業者の利益が上乗せされているため、自分で土地を仕入れて建物の間取りやコンセプトを決めれば中間マージンを抑えられます。新築アパートは土地を買う段階で結果の大部分が決まります。
旗竿地はなぜ新築アパートの土地として狙い目なのですか？
旗竿地は道路に接する細長い通路の奥に敷地がある土地で、買い手が少なく価格が下がりやすい特徴があります。一方、アパートを建築できる条件が整っていれば形状は入居者にとって大きな問題にならないため、買い手が限定されて生じた価格の歪みを利用できます。
再建築不可の土地を再建築可能に変える方法はありますか？
再建築できない原因が接道条件にある場合、隣地所有者から不足する通路部分を有償で譲ってもらう交渉をする方法があります。建築や法規への理解と交渉が必要で誰でも簡単に再現できる手法ではありませんが、解消できれば仕入れの時点で大きな優位性を作れます。
医師の不動産投資を、正しい順番で学ぶ
「不動産を始めたいけど、どこから始めたらいいかわからない・・」
「やるからには、不動産投資を成功させたい」
そんな思いを抱えている先生のために、医師が不動産投資を最短で成功させるための極意をお伝えします。
- 特典① いなせ式【医師の不動産最短攻略セミナー】を無料公開
- 特典② Amazon売れ筋ランキング1位を獲得した『初心者から始める医師の不動産投資』第1章を無料で読めます
一歩踏み出す勇気がある医師のみ成功する。
不動産投資で人生を豊かにするために、一緒に学んでいきましょう！