駅近の築古物件は、駅に近いという理由だけで買ってはいけません。結論から言えば、優先すべきなのは出口戦略、利回りと返済の安定性、土地価値です。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら、不動産投資を実践しています。多忙な医師ほど「駅近なら入居に困らない」「築古なら価格も手頃」と考えがちですが、この二つの条件がそろっていても、負けにくい物件とは限りません。表面的な立地ではなく、建物と土地を分けて評価する必要があります。
駅近築古物件に潜む3つのリスク
高額な修繕が突然発生する
築年数が経過した物件では、水漏れや配管の劣化、大規模修繕が発生します。RC物件では、建物内に埋め込まれた配管の漏水箇所を特定できず、外部配管へ切り替えざるを得ないケースもあります。築35年、40年と経過した物件では、購入時の見た目だけで判断できません。
外壁塗装も費用対効果を検討すべきです。築古物件は塗装で見栄えを整えても、その費用に見合うほど家賃が上がるとは限りません。売却前の化粧として有効な場合はありますが、保有中に必ず実施すべきとは言えません。人件費や材料費、足場代まで含め、家賃と入居率への効果を数字で判断します。
再建築できても現実には建て替えにくい
築古物件には、再建築や建物の適法性に関する問題もあります。接道義務、用途地域、容積率、建ぺい率などの確認は欠かせません。
さらに注意したいのは、法的には再建築可能でも、現実的な工事が難しい物件です。前面道路が狭く、車両や資材を運び込めなければ、人件費を含む建築費が膨らみます。「再建築可能」という説明だけで安心せず、工事車両が近づけるかまで現地で確認します。
融資期間が短くなりやすい
銀行は建物の耐用年数を考慮するため、築古物件では融資期間が短くなる傾向があります。ただし、融資期間が短いこと自体が直ちに悪いわけではありません。元本の減少が速いという側面もあるからです。
重要なのは、短い返済期間でも安定して返済できる収益力があるかです。低い利回りの物件では、修繕、空室、固定資産税、火災保険、金利負担によって手残りが圧迫されます。築古投資の基本は安い築古アパート投資の注意点でも詳しく解説しています。
駅近より優先すべき物件評価の3基準
出口戦略を複数描けるか
不動産投資は、保有して終わりではありません。売却して初めて利益が確定します。購入前に、収益物件のまま売るのか、解体して更地にするのか、新築物件を建てて売るのかを検討します。
地価の動向、公示地価と実際の取引価格、再建築の可否、将来の買い手と売却価格まで確認します。出口が一つしかない物件は、環境が変わったときに身動きが取れません。詳しくは不動産投資は出口戦略で決まるも参考にしてください。
修繕と空室を吸収できる利回りか
購入価格700万円、修繕費150万円、総額850万円、家賃年収66万円で利回り7％台という築古戸建ての例なら、私の基準では物足りません。築30年代の物件では、最低でも表面利回り8％は欲しいと考えます。それでも、立地や土地価値を厳しく確認します。
私の保有物件でも、退去後の修繕に約450万円かかるケースがありました。長期入居の後ほど原状回復費用が膨らむことがあります。平常時の家賃収入だけでなく、大きな支出が発生しても返済を続けられるかを見ます。
購入価格に見合う土地価値があるか
建物の価値は築年数とともに低下しますが、最後に残るのは土地です。駅近でも、土地価値を超える業者利益が価格に上乗せされていれば、高値づかみになります。
また、戸建ての入居者は駅からの距離だけを見ていません。学区、公園、スーパー、治安、駐車場を重視します。車社会のエリアでは、駅より幹線道路や商業施設へのアクセスが重要です。想定する入居者の生活に合う立地かを確認します。
まとめ
駅近築古物件を判断するときは、次の項目を確認します。
- 配管や退去後修繕を含む支出に耐えられるか
- 接道や再建築の条件を法的、現実的な両面で満たすか
- 空室や金利を織り込んでも返済できるか
- 複数の出口戦略を描けるか
- 購入価格が土地価値に見合っているか
駅近は評価項目の一つにすぎません。資料と現地を確認し、自分で土地価値と収益性を算出したうえで、経験のある投資家にも相談します。数千万円規模の投資では、知識不足が数百万円の損失につながります。私が築古物件でも重視しているのは、人気の言葉ではなく、数字と出口です。
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よくある質問
駅近の築古物件は、駅に近ければ買ってもよいのですか？
駅に近いという理由だけで買ってはいけません。優先すべきは出口戦略、利回りと返済の安定性、土地価値の3つです。駅近は評価項目の一つにすぎず、表面的な立地ではなく建物と土地を分けて評価し、数字と出口で判断することが重要です。
駅近の築古物件にはどのようなリスクがありますか？
主なリスクは3つあります。配管の劣化や退去後の原状回復など高額な修繕が突然発生すること、法的には再建築可能でも前面道路が狭く工事車両が入れないなど現実には建て替えにくいこと、銀行が耐用年数を考慮するため融資期間が短くなりやすいことです。
築30年代の築古物件では表面利回りはどのくらい必要ですか？
築30年代の物件では最低でも表面利回り8％は欲しいとされています。利回りが低いと修繕、空室、固定資産税、火災保険、金利負担で手残りが圧迫されるためです。8％あっても、それだけで判断せず立地や土地価値を厳しく確認する必要があります。
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