不動産投資で失敗を避けるには、儲かりそうな物件を探す前に、買ってはいけない物件を見抜く必要があります。結論から言えば、価格の安さや表面利回り、フルローンの可否だけで購入を決めてはいけません。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践しています。多忙な医師や高属性の会社員ほど、購入後に手間と費用がかかり、出口も取りにくい物件は避けるべきです。本記事では、プロが警戒する危険な物件をワースト5で解説します。
買ってはいけない物件を知るべき理由
物件選びを誤ると、将来の資産価値が下落し、売却価格が残債を下回る可能性があります。買い手が見つからなければ現金化できず、資産のつもりで買った不動産が負債になります。
さらに、賃貸需要のない物件では空室が続きます。家賃収入が入らなくても、融資返済や管理費、修繕費の支払いは止まりません。管理状態の悪い物件なら、想定以上の費用と労力も発生します。
購入した物件の銀行評価が低ければ、次の融資審査にも影響します。一棟目の選択を誤ることで、規模拡大への道が閉ざされることもあります。だからこそ、入口だけでなく出口まで確認する必要があります。詳しくは不動産投資は出口戦略で決まる｜「買う前に売り方を決める」究極の考え方も参考にしてください。
プロが避ける危険な物件ワースト5
ワースト5：狭いワンルーム・1K
狭いワンルームや1Kを、フルローンが出る、節税になるという理由だけで買ってはいけません。自己資金の持ち出しが少ないと判断が緩みますが、高値づかみをすれば、売却時に残債より低い価格でしか売れないことがあります。
例外はあります。相場を把握したうえで相場より安く買え、十分な利回りを確保できる物件です。ただし、安いかどうかを自分で判断できない段階で、紹介だけを根拠に購入するべきではありません。
ワースト4：借地権の物件
借地権は土地を所有せず、地主から土地を借りて建物を所有する形です。地代が利回りを圧迫し、契約更新時に更新料が必要になる場合もあります。土地の所有権がないため銀行評価が低くなりやすく、売却先も限定されます。
不動産投資の大きな魅力は、土地という永続的な資産を持てることです。借地権を選ぶなら、5年後や10年以内に売るなど、購入時点で出口を決めておく必要があります。
ワースト3：賃貸需要を無視した間取り・設備
学生街ではない地域の狭すぎるワンルーム、ファミリー需要が中心なのに駐車場がない物件は、入居付けで苦戦します。地方だけでなく都市部でも、駐車場は競争力になる条件です。
古い3点ユニットバスにも注意が必要です。風呂とトイレを分ける工事は収益を圧迫することがあります。必ずしも全面改修が正解ではありません。表層を整え、水栓などの古さが目立つ設備を更新する方法もあります。重要なのは、修繕費を含めても採算が合うかを購入前に計算することです。
ワースト2：状態が悪く修繕履歴が不明
共用部が荒れている、過去の修繕履歴が残っていない物件は避けます。「買ってから直せばよい」という考えでは、購入後の高額修繕によって想定利回りが吹き飛びます。
管理状態は物件の健康状態です。現地を確認せずに買うことはありません。共用部や建物の状態を確認し、修繕履歴を精査したうえで、信頼できる管理会社とも連携します。築古物件の判断については安い築古アパート投資の注意点3つ｜医師があえて「築古」を狙う理由でも解説しています。
ワースト1：再建築不可・既存不適格
最も警戒すべきなのが、再建築不可または既存不適格の物件です。取り壊した後に同規模の建物を建てられない、あるいは再建築そのものができない物件は、銀行融資が厳しくなります。建て替えや大規模改修にも制約があり、出口は極めて限定されます。
隣接地を取得して再建築できるなど、価値を変えられる明確な条件がある場合は別です。しかし、それを使いこなせない初心者が一棟目として買う物件ではありません。安さや高い表面利回りだけで判断しないことです。
危険な物件を避ける購入前チェック
- 周辺の賃貸需要と間取り、設備が合っているか
- 土地の所有権と借地契約の条件を確認したか
- 修繕履歴と今後必要な工事費を把握したか
- 再建築の可否を法的に確認したか
- 残債を含めた売却方法を購入前に決めたか
- 現地を自分の目で確認したか
加えて、誰に相談するかも重要です。医師として優秀であることと、不動産を正しく評価できることは別です。仲介会社の説明をそのまま信じず、実際に不動産投資を行い、実績と知識のある人に資料を見せて判断します。
なぜ医師ばかりが狙われるのかは、医師がカモにされる構造を実例つきで解剖した記事にまとめています。
まとめ
危険な物件の共通点は、賃貸需要、修繕、銀行評価、出口のいずれかに重大な弱点があることです。価格が安い、融資が出る、表面利回りが高いという理由だけでは、その弱点を補えません。
狭小ワンルーム、借地権、需要に合わない間取りや設備、修繕履歴が不明な物件、再建築不可・既存不適格。この5つは購入前に必ず確認してください。物件を現地で見て、修繕費を織り込み、買う前に売り方まで決めることが、不動産投資で負けないための基本です。
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よくある質問
不動産投資で買ってはいけない物件を見抜くには、何を基準に判断すればよいですか？
価格の安さや表面利回り、フルローンの可否だけで購入を決めてはいけません。危険な物件は賃貸需要、修繕、銀行評価、出口のいずれかに重大な弱点があるため、現地を自分の目で確認し、修繕費を織り込み、買う前に売り方まで決めることが基本です。
不動産投資で最も警戒すべき危険な物件は何ですか？
最も警戒すべきなのは再建築不可や既存不適格の物件です。取り壊した後に同規模の建物を建てられないため銀行融資が厳しく、建て替えや大規模改修にも制約があり、出口が極めて限定されます。隣接地の取得で再建築できるなどの明確な条件がない限り、初心者が一棟目に買う物件ではありません。
借地権の物件を購入する場合の注意点は何ですか？
借地権は土地を所有せず地主から借りる形のため、地代が利回りを圧迫し、契約更新時に更新料が必要になる場合もあります。銀行評価が低くなりやすく売却先も限定されるため、購入するなら5年後や10年以内に売るなど、購入時点で出口を決めておく必要があります。
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