建売住宅の販売不振や金利上昇が報じられても、不動産投資を止める必要はありません。今やるべきことは、相場の上下を予想することではなく、土地の価値と家賃収入に裏付けられた物件を淡々と探すことです。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら、2019年に不動産投資を始めました。市場が好調なときも冷え込むときも、投資判断の基準は変えていません。むしろ買い手が減る局面では、医師をはじめとする所得や信用力のある人が有利になります。
建売氷河期が訪れた4つの理由
新築戸建てが売れにくくなった背景には、主に4つの要因があります。
- コロナ禍のリモートワークで膨らんだ郊外戸建て需要の反動
- 建築費と人件費の上昇による販売価格の高騰
- 少子高齢化と買い手減少による物件の選別
- 住宅ローン金利の上昇に対する警戒
特に影響を受けるのは、駅から遠い、需要が弱いなど、条件に難のある物件です。一般の人が住宅ローンを組んで家を買いにくくなれば、実需は縮小します。銀行も融資に慎重になります。
しかし、この状況は信用力のある医師にとって一方的な逆風ではありません。融資を受けられる人が限られるほど、信用力の価値は相対的に高まるからです。金利上昇局面における医師の優位性は、金利上昇で不動産投資は厳しい？医師にとって今が千載一遇の好機である理由でも詳しく解説しています。
市場の混乱は優良物件を仕込む機会になる
一部の都心タワーマンションは高値で取引されていますが、売り出し価格と実際の成約価格は同じとは限りません。国内外の富裕層による投資や投機目的の資金に支えられた価格は、実需に基づく価格より不安定です。
私たちが狙うべきなのは、値上がりだけを期待する物件ではありません。きちんと家賃を生み、長期的に価値を維持できる収益物件です。
市場が冷え込むと、ローン返済に困った所有者が物件を手放したり、業者が決算前の在庫処分で利益を削って販売したりします。私自身、売り急いでいた業者から、2500万円で販売されていた新築戸建てを1500万円で購入した経験があります。入居後の利回りは約7％となり、将来も購入価格と同程度以上で売却できる見込みがあると判断しました。
重要なのは、市況全体ではなく個別の売却事情を見ることです。相場が高い時期にも、決算、法人の解散、所有者の資金事情などによって割安な物件は出てきます。
市況に左右されない物件選びの基準
私が重視するのは、築20年以上で家賃と価格の下落が落ち着き、土地の価値が維持されている物件です。利回りは地方なら10％、東京や大阪なら8〜9％程度を一つの基準とします。
さらに、ファミリー向けの間取り、前面道路の広さ、再建築できることも確認します。狭い間取りは需要が弱く、家賃が下落しただけで収支が苦しくなる可能性があるためです。
土地価値が出口を支える
中でも最重要なのは土地の価値です。5000万円で買った築古物件でも、建物を解体した後に2000万円の土地しか残らなければ、大きな価格下落リスクを抱えます。一方、土地だけで3000万〜5000万円の価値があれば、建物が古くなった後も売却や再建築という出口を確保できます。
築年数や表面利回りだけで判断してはいけません。火災や地震で建物を失った場合まで想定し、更地でいくらになるかを購入前に確認します。出口から逆算する考え方は、不動産投資は出口戦略で決まる｜買う前に売り方を決める究極の考え方も参考にしてください。
まとめ
建売氷河期や不動産暴落という言葉に反応して、投資判断を止める必要はありません。土地価値、安定した家賃、十分な利回り、ファミリー需要、再建築性を確認し、条件を満たす物件が出たときに動ける状態をつくるべきです。
不動産投資は時間を味方につける事業です。今のうちに知識と自己資金を蓄え、融資を受けられる信用力を保ち、相談できるメンターや仲間を持つことが次の一手になります。基本から体系的に学びたい方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)もご覧ください。
市場が冷え込んだときこそ、価格ではなく価値を見ます。周囲が動けない局面で優良物件を適正価格で取得することが、長期的な資産形成につながります。
よくある質問
建売氷河期や不動産暴落が心配されるなか、不動産投資はやめるべきですか？
建売氷河期や暴落という言葉に反応して投資判断を止める必要はありません。相場の上下を予想するのではなく、土地の価値と家賃収入に裏付けられた物件を淡々と探し、条件を満たす物件が出たときに動ける状態をつくることが重要だと述べられています。
市場が冷え込む局面は、なぜ優良物件を仕込む機会になるのですか？
市場が冷え込むと、ローン返済に困った所有者が物件を手放したり、業者が決算前の在庫処分で利益を削って販売したりするためです。筆者自身も、売り急いでいた業者から2500万円で販売されていた新築戸建てを1500万円で購入し、入居後の利回りは約7％になったと紹介しています。
市況に左右されない物件選びの基準は何ですか？
築20年以上で家賃と価格の下落が落ち着き、土地の価値が維持されている物件が基準です。利回りは地方なら10％、東京や大阪なら8〜9％程度を目安とし、ファミリー向けの間取り、前面道路の広さ、再建築できることも確認します。中でも最重要なのは、売却や再建築という出口を支える土地の価値です。
医師の不動産投資を、正しい順番で学ぶ
「不動産を始めたいけど、どこから始めたらいいかわからない・・」
「やるからには、不動産投資を成功させたい」
そんな思いを抱えている先生のために、医師が不動産投資を最短で成功させるための極意をお伝えします。
- 特典① いなせ式【医師の不動産最短攻略セミナー】を無料公開
- 特典② Amazon売れ筋ランキング1位を獲得した『初心者から始める医師の不動産投資』第1章を無料で読めます
一歩踏み出す勇気がある医師のみ成功する。
不動産投資で人生を豊かにするために、一緒に学んでいきましょう！