中古アパートの収益性は、表面利回りだけでは判断できません。価格2,000万円、築25年、表面利回り12％の物件を自己資金600万円で購入した場合、2年目以降の税引後キャッシュフローは年間約61万〜62万円です。
「利回り12％なのに、年間手取りはそれだけなのか」と感じるかもしれません。しかし、不動産投資の利益は毎年の手残りだけでは決まりません。融資返済による純資産の増加と、将来いくらで売却できるかまで見る必要があります。
私は現役の整形外科医として診療を続けながら、不動産投資を実践しています。この記事では、中古アパートの収支と売却まで含めた見方を具体的な数字で解説します。
2,000万円・利回り12％の年間収支
物件価格が2,000万円で表面利回りが12％なら、満室時の年間家賃収入は240万円です。ただし、この240万円がそのまま手元に残るわけではありません。
今回の試算では自己資金を3割、つまり600万円投入し、残りを金利2％、融資期間15年で借りる想定です。年間の元金返済は約80万円、利息の支払いは約27万円です。
さらに、中古アパートの保有中には次の費用が発生します。
- 固定資産税：年間15万〜20万円前後
- 火災保険：年間10万円前後
- 管理会社への管理費：家賃の約5％、年間約10万円
- 空室損失やリフォームなどの空室対策費：年間約20万円
これらに税金を加味すると、2年目以降の税引後キャッシュフローは年間約61万〜62万円です。月額に直せば約5万円ですが、物件の収益性を判断する際は、この数字だけにとらわれてはいけません。
なお、初年度は仲介手数料や不動産取得税などが発生するため、赤字になる場合があります。初年度だけを切り取らず、複数年の収支で確認することが重要です。
年間手取りより融資返済と売却益を見る
融資返済のうち、利息は費用ですが、元金返済は借入残高を減らします。年間のキャッシュフローが約61万円でも、返済が進むほど純資産は増えていきます。
今回の物件を将来も2,000万円で売却できると仮定すると、税金、仲介手数料、固定資産税、火災保険、減価償却などを加味した試算では、5年後の売却で投入資金が約380万円増えて戻ります。10年後なら純資産は約1,000万円増え、当初の600万円が約1,600万円になる計算です。
融資期間を10年に短縮すれば、毎年の返済額が増えるためキャッシュフローは減ります。一方で元金返済は速く進み、売却時に戻る自己資金は増えます。したがって、手残りが少ないという理由だけで物件を見送るのは適切ではありません。
中古物件を選ぶ具体的な視点は、築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件でも解説しています。
売却価格を支える土地価値が重要
中古アパートでは、立地と土地価値が将来の売却価格を左右します。需要が見込めるエリアであることに加え、公示地価、路線価、不動産会社への確認を通じて、土地がどの程度の価値を持つかを調べます。
建物は築40年、50年と古くなれば、設備の劣化や入居付けの難しさから解体を検討する時期が来ます。そのとき更地としていくらで売れるかが、物件価格の下支えになります。
たとえば2,000万円で購入したアパートの土地価値が2,000万円あり、解体後も同程度で売却できるなら、建物が古くなっても出口を確保しやすくなります。保有中に得た家賃収入も利益として積み上がります。目先の利回りだけでなく、土地価格と出口戦略を購入前に確認するべきです。
また、条件の良い物件はポータルサイトに掲載される前に、不動産会社と関係のある大家へ紹介されることがあります。不動産会社と直接付き合い、継続的に情報を得られる関係を築くことも物件獲得の重要な要素です。
手残りまで見る指標については、表面・実質・ROI・CCRという4つの利回りの使い分けで解説しています。
まとめ
2,000万円、築25年、表面利回り12％の中古アパートでは、今回の条件なら2年目以降の税引後キャッシュフローは年間約61万〜62万円です。しかし、本当に確認すべきなのは年間手取りだけではありません。
家賃収入、運営費、融資返済、減価償却、売却価格を一体で試算し、土地価値が出口を支える物件を選ぶことが中古アパート投資の基本です。本業の収入を維持しながら利益を再投資し、売却も組み合わせて資産を拡大する設計が有効です。
医師が不動産投資を始める際の考え方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)にもまとめています。購入判断では表面利回りの高さに反応せず、保有中の手取りと売却後の純資産を必ず数字で確認してください。
よくある質問
価格2,000万円・表面利回り12％の中古アパートの年間手取りはいくらですか？
自己資金600万円、金利2％・融資期間15年で購入した場合、2年目以降の税引後キャッシュフローは年間約61万〜62万円、月額約5万円です。ただし収益性は年間手取りだけでなく、融資返済による純資産の増加と将来の売却価格まで含めて判断する必要があります。
年間の手残りが少ない中古アパートは購入を見送るべきですか？
手残りが少ないという理由だけで見送るのは適切ではありません。融資の元金返済が進むほど純資産は増え、将来も2,000万円で売却できると仮定した試算では、5年後の売却で投入資金が約380万円増えて戻り、10年後には当初の600万円が約1,600万円になる計算です。
中古アパート投資で土地価値の確認が重要なのはなぜですか？
建物は築40年、50年と古くなると解体を検討する時期が来るため、更地としていくらで売れるかが物件価格の下支えになるからです。購入前に公示地価や路線価、不動産会社への確認で土地の価値を調べ、売却という出口を確保しやすい物件を選ぶことが重要です。
医師の不動産投資を、正しい順番で学ぶ
「不動産を始めたいけど、どこから始めたらいいかわからない・・」
「やるからには、不動産投資を成功させたい」
そんな思いを抱えている先生のために、医師が不動産投資を最短で成功させるための極意をお伝えします。
- 特典① いなせ式【医師の不動産最短攻略セミナー】を無料公開
- 特典② Amazon売れ筋ランキング1位を獲得した『初心者から始める医師の不動産投資』第1章を無料で読めます
一歩踏み出す勇気がある医師のみ成功する。
不動産投資で人生を豊かにするために、一緒に学んでいきましょう！