結論から言うと、私はタワマン投資をやりません。
現役の整形外科医として働きながら不動産投資を実践していると、タワーマンションの華やかさに魅力を感じる場面はあります。「タワマンを所有している」と言えることは、所有欲を満たしてくれるからです。
しかし、不動産投資で優先すべきなのは見栄えではありません。継続して収益を得られるか、将来売却しやすいか、別の用途へ転換できるか。この視点で考えると、私はタワマンより土地付きのアパートや戸建てを選びます。
タワマン投資は値上がり頼みになりやすい
不動産投資の利益には、大きく分けて二つあります。家賃収入を積み重ねるインカムゲインと、購入時より高く売ることで得るキャピタルゲインです。
都市部のタワマンや区分マンションは、キャピタルゲイン寄りの投資になりやすい物件です。市況が良く、価格が上昇している間は利益を期待できます。しかし、価格が上がりすぎた局面で購入すれば、高値づかみになります。
実際、ワンルームマンションでも、数年前に購入した人は利益が出ている一方、直近で購入した人は購入価格を下回る金額でしか売れないケースがあります。値上がりが続くことを前提にした時点で、投資というより投機に近づきます。
区分マンション投資の注意点は、年収1200万円の医師が破産危機｜不動産投資4つの罠でも解説しています。
タワマンは建て替えと修繕の問題を抱える
マンションは築年数が進むほど、建て替えの問題が重くなります。建て替えには住民の5分の4の同意が必要です。築50年、60年になったマンションで、多数の所有者から同意を得るのは簡単ではありません。
建物が古くなれば、共用部の管理費や修繕積立金の負担も増えます。タワマンは共用部が広く、内装や設備のグレードも高いため、維持にお金がかかります。エレベーターを含む大規模設備の修繕も避けられません。
所有者が高齢になった段階で、その費用を負担し続けられるのか。修繕が進まず、建て替えもできない状態になったマンションに、将来どれほどの資産価値が残るのか。私はここを楽観視しません。
不動産の本質は土地と出口戦略にある
私が土地付き物件を重視する理由は、出口戦略を取りやすいからです。区分マンションは、基本的にマンションとして売るしかありません。一方、土地があれば、建物を建て直す、店舗や駐車場として使う、家族のために残すなど、複数の選択肢を持てます。
不動産の本質は土地です。建物が古くなっても、土地があれば次の活用方法を考えられます。だから私は、アパートや戸建てなど、土地が付いた物件を中心に判断します。
もちろん、土地付きなら何でもよいわけではありません。築年数や利回りだけで飛びつかず、収益性と出口を確認します。具体的な確認項目は、築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件も参考になります。
投資のストレスは事前に想定して減らす
不動産投資では、家賃滞納や入居者の突然の退去など、さまざまなトラブルが起こります。私自身も経験しています。しかし、起こり得ることとして想定していれば、必要以上に慌てません。
大切なのは、リスクをゼロにしようとすることではありません。事前に知り、対応を考え、実際に起きたら一つの勉強として処理することです。投資に対して大きく構える姿勢が、ストレスを小さくします。
ただし、大きく構えることと、価格上昇を根拠なく期待することは別です。タワマンの将来価格に賭けるより、家賃収入、維持費、土地、出口戦略を確認するほうが再現性は高まります。
まとめ
タワマンは自宅として住むなら、選択肢の一つです。しかし、不動産投資として見ると、値上がりへの依存、修繕費、建て替えの難しさ、出口戦略の少なさが残ります。そのため、私はタワマン投資をやりません。
見栄や所有欲ではなく、土地が残るか、家賃収入を得られるか、将来の活用方法があるかで判断します。この基準が、不動産投資のリスクとストレスを抑えます。
不動産投資の基本的な考え方は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)でもまとめています。
よくある質問
医師である筆者はなぜタワマン投資をやらないのですか？
値上がりへの依存、修繕費の負担、建て替えの難しさ、出口戦略の少なさという問題が残るためです。筆者は見栄や所有欲ではなく、土地が残るか、家賃収入を得られるか、将来の活用方法があるかという基準で投資物件を判断しています。
タワマンの建て替えや修繕にはどのような問題がありますか？
建て替えには住民の5分の4の同意が必要で、築50年、60年のマンションで多数の所有者から同意を得るのは簡単ではありません。タワマンは共用部が広く設備のグレードも高いため、管理費や修繕積立金の負担が増えやすい点も課題です。
不動産投資でタワマンより土地付き物件を選ぶ理由は何ですか？
土地があれば建物を建て直す、店舗や駐車場として使う、家族のために残すなど、複数の出口戦略を持てるためです。区分マンションは基本的にマンションとして売るしかありませんが、土地があれば建物が古くなっても次の活用方法を考えられます。
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