アパート経営初心者が失敗する確率を下げる方法は、業者の提案をそのまま受け入れず、自分の購入基準を持つことです。特に、立地と利回りのバランス、再建築できる接道、間取り、出口戦略まで確認してから購入を判断します。
私は現役の整形外科医として勤務しながら、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有し、年間家賃収入は3,000万円です。その経験から断言できるのは、初心者だからアパートを買ってはいけないのではなく、知識も判断軸もないまま買ってはいけないということです。
初心者がアパート経営で失敗する2つの原因
業者の言いなりで物件を買う
知識がない状態で業者と付き合うと、「掘り出し物です」という言葉に判断を委ねやすくなります。しかし、利回りの相場、賃貸需要、適した間取り、修繕費、空室対策を理解しないままでは、本当に買うべき物件か判断できません。
その結果、利回りが低い、立地が悪い、多額の修繕費がかかるといった物件を購入する可能性が高まります。購入前に、希望する利回り、構造、間取り、駐車場、接道などの条件を決め、業者から届いた情報を一つずつ確認する必要があります。
立地か利回りの一方だけを重視する
極端な物件も初心者には向きません。田舎すぎる物件は利回りが高く見えても、売却や更地活用などの出口が限られます。一方、都会の好立地でも、利回りが低すぎれば安全とは限りません。
物件価格の上昇だけを期待する投資は、キャピタルゲイン頼みになります。価格が上がらなければ、家賃収入に対して運営コストが重くなり、収支が崩れます。不動産投資では、立地と利回りは相反しやすいからこそ、片方に偏らない判断が必要です。
失敗を減らす中古アパートの購入条件
初心者が狙うなら、都会すぎず田舎すぎない立地にある中古アパートが現実的です。土地の価値が上昇しているエリアか、横ばいか、下落しているかも調べ、投資エリアを絞ります。
利回りは、現在の市況では都会でも8％以上を一つの目安にします。築20年以下なら8％以上、築20年を超えるなら9％や10％を狙います。ただし、数字だけで買うのではなく、次の条件も確認します。
- 再建築できる接道があること：物件前の幅4m以上の道路に2m以上接し、解体後も再建築できる物件を選びます。
- 出口戦略が複数あること：収益物件としての売却、更地での売却、新築後の売却や保有を検討できる物件にします。
- 広めの間取りであること：1LDK、2DK、2LDKなど、単身者だけでなくファミリーも住める間取りを選びます。
- 修繕費を見積もれること：築年数、水回り、室内の状態を確認し、費用対効果を考えてリフォームします。
築古物件を検討する際の確認事項は、築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件でも詳しく整理しています。
アパート経営では空室対策とメンターが必要
アパートには、複数の部屋へ空室リスクを分散できるメリットがあります。戸建ては一戸が空けば家賃収入がゼロになりますが、アパートは一室が空いても他の部屋から家賃が入ります。規模を拡大しやすい点も特徴です。区分や戸建てとの違いは、医師にアパート経営がおすすめな理由でも解説しています。
一方、アパートの各部屋は似た間取りになりやすく、戸建てより差別化が難しい面があります。誰に入居してもらうのかを定め、築年数や室内状況を踏まえて、必要な箇所に絞ったリフォームを行います。
初心者は、まず築20年以上を含む中古アパートを検討し、満室物件で運営を始める方法があります。ただし、退去が発生すれば空室対策が必要です。実践的な知識を持ち、不動産投資に真摯に向き合うメンターへ相談しながら判断することが、失敗の確率を下げます。
そもそも医師に不利な物件が集まる仕組みは、なぜ不動産投資はやめとけと言われるのか——カモにされる3つの構造で説明しています。
まとめ
アパート経営の失敗を減らすには、業者任せにせず、自分の購入基準を持つことが欠かせません。立地と利回りのバランス、再建築できる接道、出口戦略、広めの間取り、修繕費を確認します。そのうえで、空室対策に詳しいメンターと運営方針を決めます。
初心者の方には、私の著書初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)も参考になります。知識と判断軸を身につけてから物件を選ぶことが、アパート経営を安定させる最短ルートです。
よくある質問
アパート経営初心者が失敗する確率を下げるには、何が最も重要ですか？
業者の提案をそのまま受け入れず、自分の購入基準を持つことが最も重要です。具体的には、立地と利回りのバランス、再建築できる接道、間取り、出口戦略まで確認してから購入を判断することで、失敗する確率を下げられます。
初心者が中古アパートを買う場合、利回りはどのくらいを目安にすればよいですか？
現在の市況では、都会でも8％以上が一つの目安です。築20年以下なら8％以上、築20年を超えるなら9％や10％を狙います。ただし数字だけで判断せず、接道や出口戦略、間取り、修繕費の見積もりも併せて確認する必要があります。
アパート経営で初心者が失敗する主な原因は何ですか？
業者の言いなりで物件を買うことと、立地か利回りの一方だけを重視することの2つです。知識がないまま業者に判断を委ねると、利回りが低い物件や修繕費が多額にかかる物件を買う可能性が高まり、極端な物件は出口や収支の面で不利になります。
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