親が残してくれた土地や、実家で使わずに余っている土地は、不動産投資に活用できます。ただし、結論から言えば、土地があるからという理由だけでアパートを建ててはいけません。
土地代がかからなければ、建物だけの投資として高い利回りを目指せます。更地のまま所有するより、建物を建てることで固定資産税を抑えながら家賃収入を得られる場合もあります。一方、地域の需要に合わない建物を建てれば、空室が続き、収支が回らなくなります。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践していますが、土地活用で最も重要なのは、建築前のリサーチです。一度建てた物件は簡単には元に戻せません。最初の選択で成否が決まります。
親の土地を活用する前に地域需要を調べる
土地活用では、周辺に何が多く、何が不足しているのかを確認します。よくある間取りのアパートが乱立している地域に、同じようなアパートを追加しても差別化できません。供給過多のエリアでは、想定した家賃で入居者を確保できない可能性があります。
まず相談したいのは、地元の不動産会社です。賃貸仲介をしている担当者なら、どの間取りが余っているのか、戸建てや事業用物件に需要があるのかを把握しています。複数の会社に意見を聞けば、営業提案だけに左右されず、その地域の実態をつかめます。
親や兄弟、親戚など、現地で暮らす家族の話も参考になります。「最近アパートが増えた」「戸建てを探している人がいる」「近くにスーパーが足りない」といった生活者の感覚から、需要のヒントが見つかるためです。
新築アパートを建てるなら間取りと駐車場を優先する
新築アパートは有力な選択肢ですが、田舎すぎる土地には向きません。アクセスが悪く、入居者があえて住む理由を見つけにくい場所では、空室リスクが高まります。将来売却するときも買い手が求める利回りが高くなり、十分な手残りを得られない可能性があります。
建築する場合に重視するのは、間取りと駐車場です。よほど利便性の高い都市部でない限り、狭い単身向け住戸を並べるだけでは不十分です。地域に合った広さを確保し、車を使うエリアでは駐車場を用意します。
内装にも特徴を持たせます。白いクロスだけで仕上げず、グレーやベージュを取り入れる、照明や床材を工夫する、入居者像に合わせたアクセントクロスを選ぶといった方法があります。周辺物件と違う理由があれば、入居募集で選ばれやすくなります。
アパート経営の特徴を整理したい方は、医師にアパート経営がおすすめな理由｜区分・戸建てとの違いも参考にしてください。
アパート以外の土地活用も比較する
土地活用の答えはアパートだけではありません。土地の広さ、形、接道状況、周辺需要によっては、別の用途のほうが適しています。
戸建て賃貸
土地に余裕がある場合は、戸建てを複数建てる方法があります。戸建ては隣の住戸と壁を共有しないこと自体が差別化になります。建築費は面積当たりで高くなる場合がありますが、長期入居や高い家賃を期待できる選択肢です。特に土地が余りやすい郊外では検討する価値があります。
テナント・事務所・倉庫
国道や広い道路に面したまとまった土地なら、店舗、事務所、倉庫としての活用が有効です。地元の不動産会社だけでなく、商工会議所や市役所の企業誘致を担当する部署に相談し、その土地を必要とする事業者がいないか調べます。
先に利用希望者を探し、用途が見えてから建物を計画することが重要です。広い土地だからこそ誘致できる事業者が見つかれば、事業用賃貸として収益化できます。
駐車場・太陽光
建物を建てる需要が乏しい場所では、駐車場も候補です。管理の手間が少なく、不動産会社に利用者募集を依頼できます。土地の状態によっては舗装の要否も検討します。
山間部など、住宅やテナントの需要が見込めない土地では太陽光も選択肢になります。ただし、売電価格だけで判断してはいけません。将来のメンテナンス、修繕、ランニングコストまで含めて収支を確認します。
失敗の入り口にある構造については、不動産投資はやめとけと言われる理由と、医師がカモにされる構造で詳しく書いています。
まとめ
親の土地を活用して成功する秘訣は、建物を先に決めないことです。土地代が不要という強みがあっても、需要のない場所に一般的なアパートを建てれば収益は残りません。
- 地元の不動産会社と家族から地域需要を聞く
- アパートでは間取り、駐車場、内装の差別化を重視する
- 戸建て、テナント、倉庫、駐車場、太陽光も比較する
- 建築前に入居者や利用事業者の具体像を確認する
前面道路、土地の広さや形、周辺の供給状況によって最適解は変わります。建てた後では修正が難しいため、複数の活用案を収支と出口の両面から比較して決めます。
不動産投資の基本から体系的に確認したい方は、私の著書初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)もご覧ください。
よくある質問
親の土地があれば、すぐにアパートを建てて活用すべきですか？
土地があるからという理由だけでアパートを建ててはいけません。需要のない場所に一般的なアパートを建てれば空室が続き収益は残らないため、建築前に地域需要をリサーチし、複数の活用案を収支と出口の両面から比較して決めることが重要です。
土地活用の前に地域の需要はどうやって調べればよいですか？
賃貸仲介をしている地元の不動産会社に複数相談し、どの間取りが余っているか、戸建てや事業用物件に需要があるかを聞きます。あわせて現地で暮らす親や兄弟、親戚の話から、生活者の感覚に基づく需要のヒントを探す方法も有効です。
親の土地の活用方法にはアパート以外にどんな選択肢がありますか？
戸建て賃貸、店舗・事務所・倉庫などの事業用賃貸、駐車場、太陽光が候補になります。土地の広さや形、接道状況、周辺の需要によって最適な用途は変わるため、建築前に利用希望者の具体像を確認したうえで比較して選ぶことが大切です。
医師の不動産投資を、正しい順番で学ぶ
「不動産を始めたいけど、どこから始めたらいいかわからない・・」
「やるからには、不動産投資を成功させたい」
そんな思いを抱えている先生のために、医師が不動産投資を最短で成功させるための極意をお伝えします。
- 特典① いなせ式【医師の不動産最短攻略セミナー】を無料公開
- 特典② Amazon売れ筋ランキング1位を獲得した『初心者から始める医師の不動産投資』第1章を無料で読めます
一歩踏み出す勇気がある医師のみ成功する。
不動産投資で人生を豊かにするために、一緒に学んでいきましょう！