高利回り物件を取得するには、表面利回りの数字だけで判断せず、リフォーム費用、客付けの難易度、融資返済後のキャッシュフロー、将来の売却価格まで具体的に計算する必要があります。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践しています。今回は、私が所有する物件の中でも特に利回りが高い木造アパートを、どのように見つけて購入し、満室にしたのかを実例として解説します。
築古アパートを1,100万円で購入した経緯
この物件はポータルサイトで探したものではなく、付き合いのある不動産業者から直接紹介されました。6戸で売出価格は1,250万円。築40年前後の木造物件で、戸建てと長屋が組み合わされた特徴的な構成でした。
各住戸は1階と2階を使用するメゾネットタイプです。内見すると、空室のうち1室には傾きがありました。その部屋は家賃を下げて募集する必要があると判断しましたが、リフォーム費用を含めても収支が合うと考えました。
そこで150万円の指値を行い、最終的に1,100万円で購入しました。リフォーム費用は約100万円です。築年数や空室だけを見れば扱いにくい物件ですが、工事費と想定家賃を事前に概算できたことが購入判断につながりました。
築古物件では、価格の安さよりも再生後の収支を確認することが重要です。詳しくは築古アパートの選び方｜医師が確認すべき3条件でも解説しています。
リフォームと客付けで満室利回り16％を実現
リフォーム後は数カ月で順調に入居が決まりました。最後まで残ったのは、傾きのあった1室です。この部屋は家賃を約3万円に設定し、半年ほどの空室期間を経て入居が決まりました。
満室時の利回りは約16％です。家賃収入は月額約20万円、融資返済は月額10万円強で、返済後には月10万円弱のキャッシュフローが残る運用となりました。
私が購入を決めた理由は、インカムゲインだけではありません。このエリアと物件の条件であれば、利回り12％程度に価格を逆算しても売却できる可能性があると見ていました。業者に相場を確認した際も、1,900万円から2,000万円程度での売却が見込めるという話でした。
想定どおりに売却できれば、キャピタルゲインは600万円から700万円程度です。保有中の家賃収入と合わせると、購入から売却までの利益は約1,000万円になると考えています。ただし、これは実際の売却が完了した数字ではなく、当時の相場を踏まえた見込みです。
高利回り物件を紹介される投資家の条件
今回の物件を取得できた大きな要因は、不動産業者と直接付き合っていたことです。ただ業者を訪問するだけでは、条件の良い物件を紹介してもらえるとは限りません。
少なくとも、購入したいエリア、構造、築年数、間取り、投入できる自己資金、利用できそうな融資を整理しておく必要があります。希望条件が曖昧なままでは、業者も物件を紹介できません。また、基礎知識が不足している相手には、購入後のトラブルを懸念して紹介を控えることがあります。
一方で、築古は不可、空室物件は不可と条件を狭めすぎると、再生によって利益を生み出せる物件を逃します。築年数が経過していても、一定の空室があっても検討できると伝えておけば、今回のような物件が候補に入ります。
不動産業者との関係づくりについては、アパート経営で成功する人と失敗する人｜違いは利益を分配するマインドも参考になります。
空室物件の再生経験は次の投資に生きる
この物件を購入した当時、私はすでにアパートを2棟所有していました。しかし、いずれも満室のオーナーチェンジ物件であり、自分でリフォームと客付けを行った経験はありませんでした。
空室の内装を考え、工事を外注し、家賃を設定して入居者を募集する経験は、他のアパートや戸建てにも応用できます。空室はリスクですが、費用と需要を把握したうえで取り組めば、物件価値を高める機会になります。
私自身も先輩大家に相談しながら、リフォーム内容や家賃設定を決めました。空室期間が長くなった際には、壁やドアの塗装を手伝ってもらったこともあります。不動産投資では知識だけでなく、業者や経験者と助け合える関係が運用の精度を高めます。
表面と実質の違いを含めて、表面・実質・ROI・CCRという4つの利回りの使い分けも併せてどうぞ。
まとめ
今回の高利回り物件では、1,250万円の売出価格に対して指値を行い、1,100万円で購入しました。約100万円をかけてリフォームし、最後の1室は家賃を下げて満室化した結果、利回り約16％、月10万円弱のキャッシュフローを確保できました。
成功の要因は、業者から直接紹介を受けられる関係、工事費と家賃を見積もる知識、空室を自分で埋める姿勢です。高利回り物件は、安く買うだけでは完成しません。購入後に再生し、満室にして初めて収益物件になります。
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よくある質問
高利回り物件で利回り16％を実現するには何が必要ですか？
高利回り物件は安く買うだけでは完成せず、購入後に再生し満室にして初めて収益物件になります。成功の要因は、不動産業者から直接紹介を受けられる関係、工事費と家賃を見積もる知識、空室を自分で埋める姿勢の3つです。
この築古アパートはいくらで購入し、どのような収支になりましたか？
売出価格1,250万円の築40年前後・6戸の木造アパートに150万円の指値を行い、1,100万円で購入しました。約100万円のリフォーム後に満室となり、利回りは約16％、家賃収入は月約20万円で、融資返済後に月10万円弱のキャッシュフローが残ります。
不動産業者から高利回り物件を紹介してもらうにはどうすればよいですか？
購入したいエリア、構造、築年数、間取り、投入できる自己資金、利用できそうな融資を整理して伝えることが必要です。基礎知識が不足すると紹介を控えられる一方、築古や空室のある物件も検討できると伝えておくと候補が広がります。
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