不動産投資で成果を出すために欠かせないのは、物件情報の多さだけではありません。人間関係を大切にし、好機にすぐ動き、実際に運営している大家から学ぶことです。
私は現役の整形外科医として勤務しながら、2019年に不動産投資を始めました。現在はアパート9棟・戸建て5軒を所有しています。築年数や状態の異なる物件を取得してきた経験から、物件そのものと同じくらい、投資家の姿勢が結果を左右すると実感しています。
5年間の不動産投資で経験した物件選び
私が購入してきたのは、地方都市の比較的立地がよいアパート、空室を抱えた再生物件、新築戸建て、築古戸建てなどです。築20年前後から築40年を超えるアパートまで扱い、さまざまな投資手法を実践してきました。
なかには半分が空室だったアパートを再生し、利回り16％まで改善した事例があります。建物価格20万円の築古戸建てを購入したこともあります。その戸建ては接道に問題がなく、再建築が可能でした。残置物の撤去に約50万円、その他の費用に約80万円をかけ、家賃5万5,000円で賃貸しました。
オーナーチェンジ物件も多く取得しています。空室が1室、2室あっても、入居者に選ばれるリフォームを施せば早期に埋められる場合があります。ただし、表面上の利回りだけで判断してはいけません。立地、建物の状態、再建築の可否、空室を改善できる余地まで確認します。
私が好むのは、家賃収入によるインカムゲインと、物件価値の上昇によるキャピタルゲインの両方を狙える物件です。投資対象ごとの特徴は、医師にアパート経営がおすすめな理由｜区分・戸建てとの違いでも整理しています。
不動産投資の成功確率を高める3つの原則
1．関係者とWin-Winの関係を築く
不動産投資は、株式やFXよりも事業性が強い投資です。管理会社、仲介会社、リフォーム会社、銀行員、税理士、他の大家など、多くの人との協力で成り立ちます。
大家だからと横柄に振る舞えば、有益な情報や協力は得られません。相手にも利益があり、自分にも利益がある関係を築くことが重要です。適切な報酬を支払うだけでなく、礼儀や態度を整え、日頃から意思疎通を重ねます。この考え方は、アパート経営で成功する人と失敗する人｜違いは利益を分配するマインドでも詳しく解説しています。
2．よい物件ほど即座に行動する
条件のよい物件はスピード勝負です。紹介を受けたらすぐに資料を確認し、条件に合うなら現地へ向かいます。私は仕事が終わった後に車を走らせたり、新幹線で物件を見に行ったりしたことがあります。
判断を先延ばしにすると、物件はほかの投資家に渡ります。紹介した業者からも動きが遅い人だと判断され、次の情報が届きにくくなります。もちろん、焦って買うという意味ではありません。すぐに調査し、判断できるだけの知識と準備を持つことが重要です。
3．現役大家の実践知を吸収する
実際に賃貸経営をしている大家は、それぞれ独自の知見を持っています。間取り、壁紙、照明、水回り、床材など、入居率や家賃を維持するために試行錯誤しているからです。
本や動画で基礎を学ぶことは必要ですが、個別物件の判断には実践者の経験が役立ちます。現役大家と話し、成功例だけでなく、失敗した工事や想定外の空室についても聞くことで、自分の判断材料を増やせます。
不労所得になるまでに必要な準備
不動産投資は、最初から何もしなくても収入が入る仕組みではありません。初期段階では知識を身につけ、業者や大家との関係を築き、管理体制を整える必要があります。
一方、仕組みを構築すれば、資産が家賃を生み続ける状態に近づきます。私は現在、年間家賃収入3,000万円の規模まで拡大しましたが、日常の対応は数カ月に一度の電話やメールで済むこともあります。これは、管理を任せられる関係者と体制を築いてきた結果です。
初心者ほど、一般論だけで購入を決めず、個別の物件について相談できる経験者を持つべきです。相談相手がいれば、不安の正体を整理し、必要な調査を終えたうえで購入の可否を判断できます。
まとめ
5年間の実践を通じて確信したのは、不動産投資では人間関係、行動力、実践者から学ぶ姿勢が欠かせないということです。高利回りに見える物件でも、調査や運営が不十分なら利益は残りません。反対に、適切な物件を選び、信頼できる関係者と迅速に動けば、家賃収入と資産価値の両方を狙えます。
これから不動産投資を始める医師は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)も参考にしてください。知識を蓄えるだけで終わらず、相談できる相手と判断基準を持ち、一件ずつ確実に進めることが最短の攻略法です。
よくある質問
不動産投資で成功するために欠かせない原則は何ですか？
関係者とWin-Winの関係を築くこと、よい物件ほど即座に行動すること、現役大家の実践知を吸収することの3つです。筆者は5年間の実践から、物件そのものと同じくらい投資家の姿勢が結果を左右すると述べています。
不動産投資はすぐに不労所得になりますか？
最初から何もせずに収入が入る仕組みではなく、初期段階では知識の習得、業者や大家との関係づくり、管理体制の整備が必要です。仕組みを構築すれば、年間家賃収入3,000万円の規模でも日常対応が数カ月に一度の電話やメールで済む場合もあります。
不動産投資の物件はどのような基準で選べばよいですか？
表面上の利回りだけで判断せず、立地、建物の状態、再建築の可否、空室を改善できる余地まで確認することが重要です。筆者は家賃収入によるインカムゲインと物件価値の上昇によるキャピタルゲインの両方を狙える物件を好むと述べています。
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不動産投資で人生を豊かにするために、一緒に学んでいきましょう！