不動産投資で利益を最大化するなら、購入時から土地として売却する出口を考えるべきです。利回りだけで物件を選ぶのではなく、建物を解体した後に土地がいくらで売れるのかまで確認します。土地値の高い物件を選べば、家賃収入を積み上げながら、土地売却や新築によるバリューアップも狙えます。
私は現役の整形外科医として不動産投資を実践しています。築古アパートや戸建てを購入するときも、重視するのは表面上の安さだけではありません。建物が古くなった後にも価値が残るかを確認し、出口戦略を組み立てています。
不動産投資の利益は家賃収入だけではない
不動産投資の利益には、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。インカムゲインは入居者から得る家賃収入です。たとえば5,000万円の物件を利回り10％で運用すれば、年間家賃収入は500万円になります。
キャピタルゲインは、購入価格より高く売却したときに得られる利益です。5,000万円で購入した物件を6,000万円で売却できれば、税金などを考慮する前の差額は1,000万円です。
私は、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える物件を選びます。保有中は家賃収入を得て、売却時には収益物件、土地、新築物件という複数の出口を比較します。選択肢が多いほど、状況に合わせて利益をコントロールできます。
築古物件ほど土地値の確認が重要
築20年を超えるアパートや戸建てでは、購入前に更地価格を算出する必要があります。設備の劣化で修繕費が増えたり、建物を解体して新築したくなったりする時期が必ず来るからです。
仮に5,000万円で買った物件が、解体後には1,000万〜2,000万円の土地にしかならない場合、出口は厳しくなります。年間500万円の家賃収入があっても、価格差を埋めるには少なくとも複数年の保有が必要です。さらに解体費や税金もかかります。
土地割合が低い物件は、建物に収益力が残っているうちに収益物件として売るのが基本です。一方、5,000万円で購入しても、更地で4,800万円程度、あるいは6,000万円の土地値がある物件なら、建物が古くなっても出口を確保できます。
築古物件の選び方をさらに整理したい方は、医師の不動産投資、1棟目は新築か中古か？も参考にしてください。
土地値を最大化する物件選びの基準
地価と人口動態を確認する
現在の土地値だけでなく、今後も価値が維持または上昇する地域を選びます。公示地価、人口動態、再開発、道路開発、企業移転、工場の新設などを確認します。政令指定都市や県庁所在地の物件は候補になりますが、栄えている地域ほど利回りは下がりやすいため、土地値とのバランスが必要です。
私が1,700万円で購入した物件には、購入当時から約2,500万円の土地価値がありました。その後も地価が上昇し、土地として5,000万円程度で売却できる見込みがあります。入居者の退去や解体には費用がかかりますが、購入時から土地値を意識していたため、出口を具体的に検討できます。
地価下落エリアでは高利回りを求める
公示地価が下落傾向にある地域では、土地売却時の価格も下がる可能性があります。そのため私は、田舎の物件なら利回り13％以上を求めます。短期間で家賃収入を得て残債を減らし、キャッシュフローを確保するためです。
また、市街化調整区域は出口戦略が不安定になるため避けます。人口が維持され、一定の利回りがあり、土地としても需要が見込める場所を選ぶことが重要です。
新築で商品価値を高めるバリュー投資
土地を長く保有した後、自分で新築する方法も有効です。建売物件には業者の利益が乗るため、利回りが低く割高になりやすい傾向があります。一方、築古物件を運用して家賃収入を得た後に解体し、工務店へ割安に発注できれば、土地取得費を回収した状態で新築を計画できます。
間取りや内装で差別化し、利回り10％以上の新築にできれば、そのまま保有することも、商品価値を高めて売却することも可能です。不動産は、自分の判断と手腕で価値を高められる投資商品です。
ただし、新築は投資を始めてすぐに取り組む手法ではありません。5年、10年と運用経験を積み、土地、建築費、賃貸需要を判断できる段階で検討します。
まとめ
不動産投資では、購入価格や利回りだけでなく、建物を解体した後の土地値まで確認します。土地割合が低ければ収益物件として売却し、土地値が高ければ更地売却や新築も選べます。
家賃収入を得ながら残債を減らし、最後は最も価値が高くなる形で売却する。これが、土地値を最大化するバリュー投資の基本です。購入前に出口を複数用意しておけば、築古物件でも安全性と収益性を両立できます。
物件選定と出口戦略の基礎は、初心者からはじめる医師の不動産投資(Amazon不動産投資部門1位)でも解説しています。
よくある質問
不動産投資で利益を最大化するには、何を重視して物件を選べばよいですか？
購入価格や利回りだけでなく、建物を解体した後に土地がいくらで売れるのかまで確認することが重要です。土地値の高い物件なら、家賃収入を積み上げながら、収益物件としての売却、更地売却、新築という複数の出口を比較でき、築古物件でも安全性と収益性を両立できます。
築古物件の購入前に更地価格を確認すべきなのはなぜですか？
築20年を超える物件では、設備の劣化で修繕費が増えたり、解体して新築したくなったりする時期が必ず来るためです。仮に5,000万円で買った物件が解体後に1,000万〜2,000万円の土地にしかならない場合、解体費や税金もかかり出口が厳しくなるため、購入前の算出が必要です。
公示地価が下落傾向にある地域で物件を買う場合は、どうすればよいですか？
地価下落エリアでは土地売却時の価格も下がる可能性があるため、田舎の物件なら利回り13％以上を求め、短期間で家賃収入を得て残債を減らし、キャッシュフローを確保します。また、市街化調整区域は出口戦略が不安定になるため避けることが重要です。
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